Grund + nyt hus=Kun kreditforeningslån?
-
Indlæg -
Hej allesammen.
Min kone og jeg er på jagt efter en byggegrund vi kan bygge vores drømmehus på. Med grund, byggemodning og anlægning af have vil vi ligge på ca 11.500 pr m2. Huse i det område vi kigger på er alle til salg fra 13.000 og op efter.
Kigger kreditforeningen på vores faktiske investeringer i huset, eller kigger de huse i samme område og deres gennemsnitlige pris? De huse i samme område er alle opført i 80’erne, så helt nye er de ikke.
Min pointe er, om de vil lave en forhåndsvurdering af huset der vil være så høj at vi kan samle det hele som lån i kreditforeningen, eller om de vurderer efter hvad vi betaler?På forhånd tak for hjælpen
Huset bliver vurderet efter hvad det realistisk kan sælges for. Hvad I putter i huset er principielt underordnet. Eksempelvis bliver huset ikke mere værd fordi der skal ekstrafunderes for 200.000 kr. Det er bare en kedelig nødvendighed
Hej Michael, tak for svaret.
Så med lidt held, tror jeg godt vi vil kunne samle hele lånet som et rk lån, hvis man sammenligner med nabo ejendomme og deres stand.
Du overser hvis, at kreditforeningerne maksimalt belåner op til 80% af ejendommens værdi, “som ikke må overstige ejendommens “rimelige kontante handelsværdi", der er opnåelig inden for en periode på 6 måneder – uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb."
Du vil sandsynligvis få svært ved at overbevise kreditforeningen om, at en ejendom som du netop har ladet bygge, er mere værd end opførelsesprisen og at en køber vil betale mere end 13.000 kr. pr. m2, når det kun har kostet 11.500 kr. pr. m2 at opføre. Så regn med, at du kan låne 80% eller 1,6 million hvis opførelsesprisen huset er 2 millioner. For du har intet oplyst om eventuel med- eller selvbyg, som vil kunne forklare at handelsværdien er højere end opførelsesprisen.
Men da du allerede har indhentet priserne for huset er det næste du bør gøre, at fremlægge tegninger, opførelsespris m.m. for kreditforeningen/kreditforeningerne for at få konstateret hvilke lån man vil give i ejendommen og dermed finansieringen af huset.
Personligt tror jeg så ikke, at de 11.500 kr/m2 lyder sandsynligt medmindre der er et virkeligt stort element af med/selvbyg. Det svarer til en totalpris på 2,3 mio for et hus på 200 m2 inkl. grund og haveanlæg?! Det kan ikke lade sig gøre hvis der er tale om nøglefærdigt byggeri. Byggemodning alene løber hurtigt op i 80.000 kr. (el, vand, kloak og telefoni/data/fiber)
Grunden koster 450.000, og vil koste ca 525.000 når den er byggemodnet. Den ligger midt i et parcelhus kvarter, så tilslutningsmuligheder er nær. Sælger har fået lavet jordbundsundersøgelse, og alt var optimalt til at kunne bygge.
Huset er et 152 m2 hus fra huscompagniet til en nøglefærdig pris på 1.395.000.
Vi har valgt en lettere medbyg løsning, hvor vi selv laver en del arbejde indvendigt. Maling, lofter, inddækninger ved vinduer og andre småting. Den endelige besparing er ikke 100% fastlagt endnu, men bliver mellem 100-200.000. Hvis vi bare holder os til 100.000 i besparelse, selvom maling besparelsen alene er 80.000, ser regnestykket sådan her ud:Grund: 525.000
Hus: 1.295.000
Anlæg af have: 30.000I alt: 1.850.000 / 12.171 pr m2
Ikke helt 11.500 som jeg skrev først, der “dummede" jeg mig, og tog m2 pris på grund og lagde sammen med m2 pris på huset, men sådan skal man jo ikke regne det ud 🙂Anlæg af have virker måske lavt, men grunden er bare en kæmpe græsplæne, så vi snakker bare belægningssten i indkørsel og på terrasse. Og huscompagniet har stabilgrus med i prisen, og fliserne kan jeg lægge selv
Ca 250 m2 bondesten: 16.000
Brolæggersand: Et par tusinde
Lidt græsfrø, ingen planter eller buske, vi vil kun have græs.Vi er blevet godkendt til at købe for 2.7, men så har vi det mindste rådighedsbeløb kreditforeningen vil acceptere for en familie på 4, så vi vil helst gerne under 2. Derfor bliver det “kun" til 152 m2 og med en medbyg løsning.
Tak for jeres svar 🙂
Det budget skal revideres en hel del. Der mangler for bare at nævne nogle få ting:
Ekstra tilvalg til huset
Ekstra fundering
Bortkørsel af jord
Materialer I selv indkøber (maling, lofter osv)
Tinglysningsafgifter af grund og endeligt lån
Byggeansøgning (muligvis inkluderet i entreprisen)Derudover holder de 30K til haven ikke – slet slet ikke. Uanset du laver noget selv. Hvor er hækken eksempelvis? Eller grubning af jorden inden græsplænen anlægges? Man kan ikke bare smide græsfrø ud på en grund som en blevet voldtaget af store entreprenørmaskiner. Du skal ikke forvente at den nuværende plæne hvis der er en sådan overlever. Ingen laver en have udelukkende bestående af en kedelig græsplæne så der skal indregnes omkostninger til bede også.
Bare med de par ting jeg nævner ovenfor skal du påregne minimum en lille halv mio kr. Mindst…
Jeg har for nylig købt et “håndværker tilbud" (så det kan selvfølgelig ikke direkte sammenlignes) – Men alt bliver dyrere end planlagt.
For få år siden (læs før krisen), var det nemmere at presse vurderingen på huset op. Sådan er det ikke længere…
Dit mindset bør være “vi låner penge i bank OG kreditforening – men måske viser det sig, at vi kan nøjes med realkredit". På den måde risikerer du at blive positivt overrasket, hvis det hele flasker sig…
Mvh Marcoco
Der foreslås hækbeplantning, men et stakit af træ kan også gøre det, men så skal I selvfølgelig huske at købe træbeskyttelse, da det ellers rådner for hurtigt.
Jeg håber I finder ud af og held og lykke med det store huskøb.
Bare rolig, det skal nok gå alt sammen enten med eller uden et lille banklån.
Helt generelt skal man som udgangspunkt forvente, at et nybyggeri vurderes lavere end omkostningerne til opførelsen. Det modsatte giver dybest set ingen mening for hvorfor skulle nogen betale eksempelvis 2,6 mio for et færdigt hus på 200m2 hvis man kan købe en grund ved siden af og bygge samme hus for 2,3 mio? (trådstarters egne tal i første post). Forudsat at der er andre grunde til salg i området naturligvis.
Ja det oplevede vi kun under sidste bolig boble
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.