Mere afvikling på boliglån via afdragsfrihed på F1 lån ?

Svar
  • This topic has 5 stemmer and 12 svar.
Viser 13 indlæg - 1 til 13 (af 13 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #94026
    Anonym

    Hej.

    Vi har et 8% boliglån på 300.000, hvor vi p.t. afdrager 5.000 kr/md. Vores realkreditlån på ca. 1.000.000 er et F1 med refinansiering 1. April 2014. Vi overvejer om vi til April skulle vælge at få kreditforeningslånet med afdragsfrihed i ca. 5 år. Besparelsen vil efter skat være ca. 25.000 kr, som vi så vil sætte over på boliglånet.

    Det lyder umiddelbart som en god ìdè, men ville gerne høre jeres kommentarer.

    På forhånd tak for hjælpen.

    Jens

    #203116
    Michael

    Ja, det er entydigt altid en god idé at vælge afdragsfrihed når man også har et boliglån med høj rente. I skulle jo nok have valgt det fra starten af fordi I nu skal betale en god sjat i omkostninger til omlægningen. Det er ikke blot en ændring af refinansieringsperioden der skal til her som typisk koster 500-750 kr. pr. lån.

    #203118
    Anonym

    Hej Michael

    Du har ret, men vores økonomi har også ændret sig. Vi har mulighed for væsentlig højere afdrag på boliglånet om godt et år, så vi skal tænke os grundigt om, da låneomkostningerne, som du selv skriver, er høje og derfor er det ikke utænkeligt at det næsten går lige op.

    Jens.

    #203120
    thsv

    De 8 % på boliglånet lyder dyrt.

    Det er ikke sikkert at der skal tinglyses nyt lån, når det er et F1-lån i forvejen, så skal der måske blot aftales en afdragsfri periode. Spørg din kreditforening/bank om det.
    Forhør ligeledes banken om mulighed for en lavere rente på boliglånet, hos Nordea ville jeres rente være 6,45% og endda som kredit, så indestående på modkonto forrentes med samme rentesats.

    #203122
    Anonym

    Tog straks kontakt til vores bankmand og har lige været dernede. Det viser sig, at han lige pludselig kunne tilbyde en rente på 6,25 % på vores boliglån. Der ville sørme heller ikke være omkostninger ved omlægning til afdragsfrihed udover ca. 750 kr. årligt ved refinansiering.

    Så det var jo et givtigt møde, men synes bestemt ikke, der er ordentlig styr på tingene, så måske man skulle overveje andre muligheder. Det er godt nok for dårligt af han ikke at sætter sig ordentligt ind i tingene inden han infoer.

    Nå men fakta er, at vi omlægger til afdragsfrihed og får afviklet boliglånet hurtigere.

    Tak for hjælpen, det er jeres fortjeneste, at vi blev obs på det.

    #203126
    Michael

    Tillykke. Det var jo en positiv slutning på den historie.

    6,25% er bestemt i den pæne ende for et boliglån så jeg tvivler på at det kan svare sig at finde en anden bank fordi du jo skal betale oprettelsesomkostninger til den nye bank.

    #203128
    HJL

    Entydigt altid en god ide? Ikke helt vel?

    Hvis besparelsen er 25.000 kr. Og renten 6,25 % er den sparede rente 1.562 kr.

    Ekstra bidrag for afdragsfrihed? Måske omkring 3.000 kr. for 1 mio. Årligt x 4 = 12.000 kr.
    Ekstra bidrag for de 25.000 kr. Som ikke afvikles år 1 ca. 380 kr.
    År 2 50.000 kr. 760 kr.
    År 3 75.000 kr. 1.140 kr.
    År 4 100.000 kr. 1.520 kr.
    I alt 3.800 kr.
    2x gebyr for profilskifte 750 kr. (Betales ikke årligt blot hver gang du skifter)
    1.500 kr.
    Alt i alt 17.300 kr.

    Forskel på renten på boliglånet;

    en afvikler 5.000 kr. Om måneden pt. Svarende til 73 ydelser 60.200 kr. I renter

    Ny ydelse 7.083 giver 48 ydelser renteomkostninger 39.500 kr.

    Forskel; 20.700 kr.

    Så jeg skriver blot dette, som inspiration til jer der tror afdragsfrihed altid, er ultimativt det billigste. Min beregning er ikke 100% detaljeret det må i selv klare. For at komme til min pointe såom 2 år skylder trådstarter

    Ca. 159.000 kr. Og nu bliver afdragsfriheden dyrere end den gamle løsning og derfor er det tid til at skifte profil igen mod tidligere fremsatte påstand!!!!!
    A nye ydelse giver renter for ca. 10.450
    B skift tilbage til at betale 5.000 kr. Giver renteudgifter for 15.200

    Resten af historien kender i godt;
    Ekstra bidrag for afdragsfrihed? Måske omkring 3.000 kr. for 1 mio. Årligt x 2 = 6.000kr
    Ekstra bidrag for de 25.000 kr. Som ikke afvikles år 1 ca. 380 kr.
    År 2 50.000 kr. 760 kr.
    I alt osv.

    I må selv lave udregningerne for jeres egne lån – og finde jeres egne omkostninger for afdragsfrihed.

    #203136
    thsv

    HJL, du glemmer skatterabat for renter og renters rente i dine beregninger.
    De 3.000 kr ekstra i adm.bidrag koster således lidt over 2.000 kr netto.
    Til gengæld er besparelsen netto noget højere ved et F1-lån på 1 million, selv ved maksimal løbetid på 30 år får jeg besparelsen til mindst 28.000 kr netto 1. år.

    Men dit princip er korrekt, restgælden efter 3 år med de 2 metoder vil være.
    Nuværende model:
    RK-gæld 906.600 kr og bankgæld 134.000 kr
    Ny model:
    RK-gæld 1 mill. og bankgæld 49.000 kr inkl. de 2 gange 750 kr i gebyr.
    Nettoydelsen for de 2 modeller er ens 284.500 kr ialt over de næste 3 år.

    Så selvom restgælden er en smule højere efter 3 år ved at afdrage på bankgælden ville jeg vælge at få denne udaf verdenen først, da de 85.000 kr i forskel efter 3 år trods alt koster over 5.300 årligt i rente eller ca. 3.600 kr netto.

    Men et godt argument, det med at afdragsfriheden koster øget adm.bidrag, det forøgede adm.bidrag på 3.000 kr er jo større end den rente på 28.000 kr afdraget på RK-lånet i forhold til bankgælden, som udgør 28K*(6,25%-F1-rente) = 1.610 kr ved 0,5% i F1-rente.

    #203148
    HalliHallo

    Jens: Må jeg også sige tillykke med den fine rente du har forhandlet dig til i Danske Bank, det var flot!

    #203176
    Anonym

    God opstilling af situationen HJL og THSV, tak for det. HaliHalo, tak for lykønskningen, jo det var et koncentreret møde, men mente også at have gode argumenter og det virkede så heldigvis.

    Korrekt, at det er “tæt løb”, men vi vælger at få afviklet boliglånet hurtigere. I forbindelse med denne årlige refinansiering, kunne vi måske være heldige, at huset blev vurderet f.eks. 75 – 100.000 højere om to år. Hermed kunne vi blive endnu hurtigere færdig med boliglånet, men det er spekulation, så det må vi tage til den tid. Vi vil også gerne af med boliglånet, så derfor vælger vi at “betale lidt ekstra” for det.

    #203186
    thsv

    Og min første udregning var lidt forkert, fik taget skatterabat lidt forkert.
    Ligepunktet er ved tillæg på 0,12% i adm.bidrag givet de 2 gange 750 kr i gebyr for afdragsfrihed.

    Efter 3 år vil restgælden være:
    906.600 og 165.000 kr ved F1-lån med afdrag
    og 1 mill. + 75.000 kr ved lån uden afdrag.
    Der afdrages altså 3.400 kr mere af gælden ved at afdrage på begge lån de kommende 3 år.
    Den store fordel ved det afdragsfri lån kommer i årene efter at banklånet er afdraget og man begynder at afdrage på F1-lånet igen.
    Så kan godt forstå dit valg.

    PS: I Nordea ville du have haft en rente på 6,45% uden forhandling og som kredit, så indestående automatisk modregnes til samme rente.

    #203198
    HJL

    Thsv Yep jeg tænkte jo nok at der skulle tal på bordet før det fik din interesse 🙂

    Jens der er ikke tale om tæt løb. Der er tale om en simpel udregning jeg ikke kan lave på min I pad og den kan vise dig hvilke år der er breakingponte for hvornår afdragsfriheden bliver dyrt købt. Ja så glemmer jeg fradrag i kampens hede, på stående fod kan jeg ikke se det gør nogen forskel lige umiddelbart.

    Tro ikke du får vurderet huset ved hver rentetilpasning.

    Du får kun vurderet huset hvis
    A markedet er steget så det vurderes sandsynligt at der er værdigstigning eller
    B du rent faktisk har lavet forbedringer

    Og så vil etableringsomkostningerne i øvrig æde besparelsen med den pæne afviklingprofil I har på lånet.

    Så du står tilbage med den psykologiske følelse af at slippe af med banklånet hurtigt og det koster dig nok under 5.000 kr. Efter skat, så det er jo billigt sluppet. Eneste minus som jeg ser det er; du misbruger 1-2 afdragsfrie år af de 10 år. Dit realkreditlån er født med.

    Såfremt en af jer så senere mister job eller bliver syge står i tilbage med færre år at gøre med og kan blive nødsaget til at omlægge lånet til et nyt lån med afdragsfrihed.Igen hvis det altså er muligt med den lovgivning vi har til den tid osv.

    #203200
    thsv

    Fordelen ved at afdrage bankgælden ses først for alvor, når banklånet er afdraget og det store afdrag kan kanaliseres ind på RK-lånet eller bruges til andet formål.

    Hvis vi ansætter ydelsen til 6 års løbetid og afdrag på F1-lånet i eks. 1 og til 4 års løbetid og uden afdrag i eks. 2 og derefter forhøjes afdraget voldsomt på F1-lånet eller opspares til 1,3% i rente.

    Efter de 4 år er gælden i eks. 1 875K + 113K med en lidt højere nettoydelse end eks. 2, hvor der kun er RK-lånet på 1 million tilbage.
    Efter 6 år er gælden i eks. 1 på 811.809 kr og på 810.774 i eks. 2, selv med de 2 gange 750 kr i gebyr medregnet. Den store fordel i år 4 og 5 er at der ikke skal betales 6,25% i rente af over 100.000 kr, men blot 1,3% (rente+adm.bidrag), ligesom den store del af gælden i eks. 1.
    Nettoydelsen er for de 6 år på præcist det samme, nemlig 578.679 kr ialt. Samtidigt giver eks. 2 større flexibilitet, når først banklånet er afdraget, da der så kun er et lån tilbage, og man kan vælge en lavere ydelse, svarende til 26 års restløbetid.

Viser 13 indlæg - 1 til 13 (af 13 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.