Billigere, bedre og mere sikre andelsboliglån?

  • This topic has 5 stemmer and 10 svar.
Viser 11 indlæg - 1 til 11 (af 11 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #93814
    Anonym

    Har nogen gjort sig overvejelser om, hvordan man kan få vores politikerne i tale, så vi kan få opdateret lovgivningen for andelsboliger og dermed få finansieringsinstitutionerne til at tilbyde andelshavere billigere, bedre og mere sikre boliglån?

    Bankerne tilbyder så vidt jeg ved i dag primært lån med variable rente. Enkelte tilbyder fastforrentet lån til andelsboliger. Den variable rente ligger fra knap 4% til både 12-14% (jf. mybanker), hvilket må siges at gøre markedet ekstremt uigennemsigtigt og helt overladt til den enkelte andelshaver og dennes evne til at forhandle med bankerne. Desuden er markedet markant dyrere og mindre gunstigt for andelshaverne sammenlignet med realkreditlån. Jeg har selv finansieret vores andelsbolig med et fastforrentet lån samt et variabelt forrentet lån, og især det fastforrentet lån er en jungle at finde rundt ift. gebyrer og klausuler. Det variabelt forrentede lån skal man overvåge konstant, da banken uden varsel kan opjustere renten.

    Det må simpelthen kunne lade sig gøre at ændre rammerne omkring finansiering af andelsboliger, så andelshavere kan vælge imellem:
    1. Lån der er nemme at gennemskue og sammenligne
    2. Lån der er billigere end i dag
    3. Lån der er mere sikre end i dag (fastforrentet)
    4. Lån der nemt og billigt kan konverteres til et andet lån

    Og dette er sagt uden at andelshavere skal have adgang til realkreditlån, da det formentligt vil være enden på andelsboliger og introduktion af ejendomsskat.

    Nogen gode idéer?

    #200284
    HalliHallo

    Nu er lånetyperne for realkreditlån jo heller ikke simple, men man kan nu engang ikke – som hovedregel – få både i pose og sæk.

    Du vil gerne have billige lån, men vil ikke betale separat ejendomsskat og sikkert heller ikke lejeværdi af egen bolig.

    Jeg har ingen gode ideer til at løse dit skitserede spørgsmål udover at spare så meget op inden man køber en andelsbolig. Og så selvfølgelig vælge det billigste institut til finansieringen.

    #200286
    Anonym

    Du har bestemt en pointe i, at det for nuværende er mest hensigtsmæssigt at spare en god potion indskud op og ellers vælge det billigste institut til finansieringen. Min tanke er ikke, at institutterne skal “tvinges” til at tilbyde bedre produkter. Den slags indgreb er skidt og ender bare med at ingen vil tilbyde finansiering. I virkeligheden kunne det være interessant at ændre lovgivningen, så bankerne og andre institutioner f.eks. kunne få større sikkerhed for deres penge. I øjeblikket kan der udtages pant, men der er ingen ganranti for at andelsforeningen f.eks. har belånt ejendommen, hvorfor pantet er værdiløs. Det kunne også være en løsning, hvor der må sælges en særlig form for obligationer med sikkerhed i andelsboliger. Eller måske kunne man ændre loven, så man afgiftsfrit kunne flytte ens lån. Jeg kan dog ikke selv gennemskue konsekvenserne ved den slags ændringer, men jeg er sikker på nogen herinde kan eller har andre idéer.

    Jeg vil såmænd gerne betale både separat ejendomsskat og lejeværdi, såfremt jeg har samme rettigheder som ejerboliger. 🙂

    #200378
    Anonym

    Politikerne kunne jo nøjes med at fjerne den lov der siger at man ikke kan omdanne andelsboligforeninger til ejerboligforeninger.

    Det ville løse det problem, men også give prisstigninger så der reelt kun findes ejer og lejerboliger.

    Andelsboligernes laverer pris betyder at det i højere grad at mulig at købe sig eller opspare sig gældfri. Det er vanskeligere med ejerboliger fordi de rundt regnet koster det dobbelte.

    Reelt koster de 2 boligformer i dag nogenlunde det samme, hvis du skal låne 100%. Andele vinder hvis du har en opsparing med, ejer vinder til gengæld på frihed og minder risiko idet ejer ikke har kollektiv gæld – hvorfor andelsboligforening bør udvælge der medlemmer nøjer end de gør i praksis.

    #200434
    Anonym

    Jeg er grundlæggende helt enig med dig Molan, at andelsboliger burde overvejes at blive konverteret til ejerboliger. De har simpelthen mistet deres berettigelse som et billigt alternativ. Da de tidligere var det, var markedet styret af snyd, penge under bordet og nepotisme. Den dag renten stiger markant (det kan godt ske over en stribe år), kommer andelsmarkedet til at bryde sammen og nyhederne bliver fyldt af andelshavere der går på tvang eller taber store summer. Men jeg tror bare ikke, at der er politisk vilje til at ændre det. Eller rettere – det skal være i små steps eller når problemet bliver stort nok.

    I mellemtiden synes jeg der bør fremavles nogle bedre finansieringsprodukter til andelsboliger. Her forleden opdagede jeg, at banken havde hævet vores variable rente 0,5% (selvom udlånsrenten fra nationalbanken er faldet), fordi som de sagde “ja, alle de variable renter har vist fået et nyk.”. Tænk hvis ejerboliger var underlagt den slags finansiering. Eneste info man får, er et lille notat på et kontoudtog. Det kan ikke passe, at vi ikke kan få ændret lovgivningen, så bankerne kan tilbyde mere sikre, fastforrentede og billigere lån uden at gå på markant komprommis med bankernes egen profit og sikkerhed.

    Det er for øvrigt en fin tommelfingerregel med prisen mellem andelsbolig og ejerboliger. Den har jeg ikke hørt før. Og jeg er helt enig i, at andelsforeningerne bør have strammere styring af hvilke andelshavere de får. Men der har bare været så få tvangsauktioner og dårlige betalere, at man ikke ser det problem.

    #200440
    Anonym

    Jeg skal ikke gøre mig til ekspert på andelsboligmarkedet, men som jeg har forstået det, er problematikken i forhold til finansierings mulighederne, vel egentlig ikke bundet op på bankens profit og sikkerhed. Men mere på investors. Dvs. ham der sidder med obligationerne i den anden ende.
    I modsætning til en 1-til-1 realkreditobligation på en ejerbolig, hæfter andelshaveren solidarisk med de øvrige andelshavere i foreningen, hvilket betyder at investor skal vurdere sin risiko på en helt anden måde. Der er lige pludselig udefra kommende forhold, som ikke er til stede ved ejerboligere og som derfor kan påvirke risikoen i den forkerte retning.

    Jeg tror såmænd rigtig gerne, at banker vil tilbyde “friske” finansieringer til andelshavere, men bliver blot mødt med udfordringen i at sælge obligationerne videre til en fornuftig pris/rente.

    Der må være nogle bankfolk herinde, som måske kan be- eller afkræfte min tese? 🙂

    #200444
    HalliHallo

    Nu er forskellen på forrentningen på et fastforrentet lån og en gunstig rente på et banklån jo ikke alverden, måske 1%, så jeg ser ingen problemer.

    Derimod ser jeg et problem i, at jeg, hvis min bolig omdannes til en ejerlejlighed skal til at betale 16.000 kr. ekstra i skat om året. Nu kan jeg måske nok overkomme dette beløb, men der er mange der ikke kan.

    Så jeg håber ikke at der sker store ændringer på dette område.

    #200636
    Anonym

    @Den hemmelige. Du har en pointe, og jeg tror også det handler om at få afdækket, hvad der skal til for at investorer vil betale en fornuftig pris for de bagvedliggende obligationer eller anden form for finansiering. Det aner jeg intet om, så det kunne være interessant at komme i dialog med nogen der ved noget om den slags.

    @Hallihallo. Det kan du ligeledes have en pointe i, men bankerne låser kun den faste rente (så vidt jeg ved) i en begrænset periode og tage sig godt betalt hvis du opsiger lånet utidigt. Der er p.t. for stor en risiko for bankerne ved fastforrentede lån, da gælden reelt er dårligere sikret end f.eks. ejerboliger. Det er mit umiddelbare gæt som lægmand. Jeg er helt enig med dig i, at der vil være økonomiske ulemper ved en konvertering for dem der ikke agter at sælge i nærmeste fremtid. Jeg mener, at Grændalsvænge i KBH stemte det ned, da de skulle overveje en konvertering. De har nogen særlige forhold der gør, at de kunne ændres til ejerboliger. Men jeg tror på lang sigt de fleste vil konvertere pga. den skjulte iboende værdi i boligerne. Dem vil ejerne (eller arvingerne) en dag have realiseret. Jeg vil personligt bare gerne have valget for vores forening.

    #200650
    Anonym

    Hvis nogen for øvrigt vil hjælpe mig med at gå i dialog med politikerne og f.eks. ABF, så er de meget velkomne til at skrive til mig på FRBBOLIG@GMAIL.COM.

    #200652
    test

    Jeg vil på det kraftigste protestere hvis politikerne tilbyder og finansiere lån til andelsboligere ensige griber ind i markedet ud af fra ideologiske hensyn.

    #200716
    Anonym

    @Test: Helt og meget enig. Det jeg synes kunne være interessant, er, hvis politikerne vil ændre og udforme lovgivningen således, at markedet for andelsboligfinansiering bliver mere transparent, sikkert og billigt for andelshaverne. Stadig med baggrund i banklån. Lige nu er situationen modsat efter min mening, hvor den enkelte andelshaver forventes at kunne forhandle med banker og kunne gennemskue en kompleks finansiering ved fastrente. Og ikke mindst løbende skal holde øje med den variable rente, da bankerne frit kan hæve den i takt med nationalbankens udlånsrente. Den dag den variable rente stiger markant ryger bunden ud af andelsboligmarkedet.

Viser 11 indlæg - 1 til 11 (af 11 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.