køb af nyt hus men teknisk insolvent i det gamle
-
Indlæg -
Hej
Jeg har overvejet at købe et ny-bygget hus istedet for det jeg bor i nu, da jeg gerne vil flytte et andet sted hen.
I mit nuværende hus er jeg teknsik insolvent med omkring 4-500.000 på nuværende tidspunkt men har i løbet ag de sidste par år betalt masser af anden gæld af end huset – biler/skat/studielån/boliglån osv. Desuden har vi købt et sommerhus i udlandet på et forbrugslån som snart er afbetalt da man jo ikke kan stille sikkerhed i et hus i udlandet. Vi tjener godt og har langt fra købt til grænsen for vores kreditvurdering i det nuværende hus.
Nu er spørgsmålet så – hvis man får lov at låne til et nyt hus – hvad vil så vægte mest -at man har opsparing eller at man har afbetalt gæld?
Vi ville jo egentlig afbetale med bonus osv. som vi får ekstra på lån -men vil det vægte højere hos banken at man evt. har opsparet en udbetaling på 5% ?
Umiddelbart vil jeg tro at det er et spørgsmål om både og – at du både skal være gældfri og have en opsparing på 5% eller mere. Tænk på at insolvensen i det gamle hus vil skulle finansieres med et forbrugslån til måske 8-10% p.a., da den gæld ikke kan tages med til det nye hus.
Så hvis du gerne vil flytte kan det måske være et spørgsmål om at realisere sommerhuset og blive gældfri i din nuværende bolig. Det er selvfølgelig ærgerligt, men jeg fornemmer ikke at bankerne har slækket på kreditvurderingerne siden krisen brød ud.
Det er jo svært for os, der ikke kender din økonomi at vejlede.
Din situation er jo dog anderledes end mange andre teknisk-insolvente, dog må du jo stadig regne med at lån skal indfris, dvs en gæld på 4-500.000, så hvor kommer udbetalingen lige fra…?
Du kan jo ikke overflytte overbelåningen til et nyt hus.
Har du som alternativ overvejet at leje det gamle hus ud..? Så kan lånene jo blive.
Prøv at snakke med et par banker.
Det er ikke særligt realistisk!
Eksempel:
Hvis din bolig i dag er 2,0 mio. kr. værd
Din gæld er 2,5 mio. kr.
Og du ønsker at opgradere til et hus til 3,0 mio. kr.Så skal du regne med følgende i runde tal:
Lånebehov til dækning af gammel gæld + salgsomkostninger og flytteomkostninger, min. 0,6 mio. kr.
Lånebehov til dækning af ny bolig 3,0 mio. kr.
Lånebehov i alt 3,6 mio. kr.Maksimal realkreditbelåning 2,4 mio. kr.
Nødvendig boliglån i banken 1,2 mio. kr.Et er at renten på et banklån med dårlig sikkerhed typisk vil udgøre i størrelsesordenen 10-14%, hvilket giver dig en rente på boliglån over 100.000 kr. årligt.
Noget helt andet er, at bankerne er i gang med at reducere RWA (risikovægtede aktiver) i øjeblikket. Selv om I har gode økonomiske udsigter, så er der ikke mange der ønsker at tage den slags risiko ind i bøgerne i øjeblikket.
Derudover ser man mange gange, at der går noget galt og nybyggeriet bliver 10-20% dyrere end forventet. Mange gange vil realkreditinstituttet ikke vurdere boligen højere end det oprindelige byggeprojekt, hvilket betyder, at resten så må finansieres med et dyrt banklån. I ovenstående eksempel kan dette give 600.000 oveni banklånet.
Så nej, jeg synes helt klart i skal vente med at bygge nyt til i har reduceret jeres boliggæld til 80% af ejendommens værdi. Når I er kommet dertil har I den fornødne buffer til at bygge nyt.
Alternativt kunne i overveje at sælge sommerhuset i udlandet.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.