Valg af variabelt lån.
-
Indlæg -
Vi er ved at få overblik over mulighederne ved at konvertere vores realkreditlån. Pt. har vi et 7% fastforrentet 30 års lån på ca. 800.000kr. Vi overvejer at skifte til et variabelt lån med afdrag for at bruge besparelsen på at betale af på andre banklån.
Vi ved at vi bliver boende i vores nuværende hus, ihvertfald 3-5 år endnu. Vi har begge en sund indkomst og har et pænt overskud i forhold til vores nuværende 7% lån. Spørgsmålet er så hvilket variabelt lån der bedst kan betale sig. Ser vi f.eks. på Totalkredits 1 og 3 årige lån ligger et X1 pt. på kurs 101,4 og en rente på 1,55% mod X3 til kurs 104,1 og rente 2,37%.
Ifølge Totalkredits beregner er den månedlige ydelse mellem X1 og X3 marginal (~100kr) men forskellen i hovedstolen er på ~20.000kr. Umidelbart taler dette jo så for X3 men er der noget vi overser?
Vi er selvfølgelig med på at vi går glip af et evt. rentefald i de tre år, samt at vi skal indfri til dagskursen hvis vi vil ud af lånet før tid.
I skal gå i X1 – ingen tvivl. Hvis overskuddet allerede er stort skal I ikke gamble med høje indfrielseskurser. Desuden er restgælden så tilpas lav, at renterisikoen nærmest ikke er tilstede hvis I har et stort overskud med nuværende ekstremt dyre lån.
Men hvordan skulle vi gamble med indfrielseskurserne, hvis vi ved at vi bliver boende i vores nuværende hus i hele perioden? Renten er vel fast i hele perioden så der skulle ikke komme overraskelser på den kant?
Men ja, renten på X1 kunne sådan set stige til 7% uden det ville gøre nogen forskel, det er nærnest også hovedgrunden til at vi overvejer de variable lån nu.
Ja, hvis I er 100% sikre på at blive boende til lånet udløbet (eller næsten udløber) er X3 er udmærket valg, men det kan I formentlig ikke vide med sikkerhed. Flytter I om eksempelvis 4 år skal X3 lånet indfries med en restløbetid på 2-3 år og så kan det komme til at koste.
Personligt er min holdning, at er man i flex er der kun ét valg: X1 (eller F1 som det hedder andre steder). X3 giver kun en ringe sikkerhed alligevel i en meget begrænset periode. X3, X5 og hvad de hedder er underlige mellemprodukter, der forsøger at lægge sig mellem fast- og variabel forrentede lån uden rigtigt at være det ene eller andet.
Sikkerheden i et tre-årigt lån er sekundær, da vi som skrevet har råd til en forholdsvis høj rentestigning. Grunden til at et treårigt lån trækker lidt er kursgevinsten på 20.000kr.
Vi er blevet oplyst at prisen for at skifte fra f.eks. X3 til X1 skulle være forholdsvis lav og så var det jo vi tænkte at vi f.eks. kunne vælge et X3 nu, og skifte til X1 om tre år når fremtidsudsigterne blev mere usikre. Men OK, det er ikke sikkert at kursgevinsten er besværet og risikoen værd.
Tja, men det kan da også meget vel vise sig at være det bedste valg, men det er jo umuligt at forudsige præcist. Ret beset er det jo ikke de vildt store summer vi taler om til forskel, så hvis I har det bedst med en X3’er er det jo bare at klø på.
Der er selvfølgelig også den risiko at renten stiger helt vildt i løbet af de tre år, så det allerede om et-to år bedst kan betale sig at omlægge til et fastforrentet lån, fremfor at fortsætte med sit etårige variable lån, og så vil det vel være træls at skulle indfri til dagskurs.
Både X1 og X3 og alle andre Flekslån er kontantlån.
Der er altså ingen kursgevinst.
Kursen på obligationen bag lånet bestemmer renten på lånet, og obl.restgælden.Selv på et lån uden afdrag vil obl.restgælden blive justeret ved hver termin.
Rente 2%, obl. 4%.
Ved terminen vil der blive beregnet 0,5% af kontantværdien = 5.000 ved en million.
Renten på obl. er 1 % af de ca. 960.000 som obl.restgælden er, altså 9.600 kr, de sidste 4.600 kr opskrives derfor i obl.restgælden, som nu er 964.600 kr ved næste termin.Obl.restgælden har kun betydning hvis lånet skal indfries, og her vil der være mulighed for et kurstab på X3 og X5.
Om 2 år svarer X3 jo til et X1-lån blot med højere rente, og dermed med højere obl.restgæld.
Kursen på et 30-årigt 5% lån uden afdrag er lige nu meget tæt ved 100. Det betyder, at I kan konvertere ned fra 7 til 5 i rente næsten uden restgældsstigning. Det har den store fordel frem for flekslån, at I sikrer jer mod en fremtidig rentestigning. Som du selv nævner, så betyder en ydelsesstigning ikke så meget for jer, men det er heller ikke fordelen ved at ligge i fast. Skulle renten stige i fremtiden, så vil kursen på jeres nye 5%lån falde, og I kan så konvertere op igen og skære meget mere af restgælden end I vil spare på at ligge i flex. Hvis du har lyst til at høre mere om mulighederne i forhold til konvertering, så sig til 🙂
thsv: Tak for opklaringen, jeg havde misforstået de variable lån.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.