Korrekt sammenligning af realkreditlån

  • This topic has 3 stemmer and 3 svar.
Viser 4 indlæg - 1 til 4 (af 4 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #87089
    Anonym

    Det følgende er nok en smule “langhåret”, men er utrolig relevant ved vurdering af hvilket lån der er mest fordelagtigt.

    Hvis man f.eks. sammenligner et realkreditlån af typen F1 med et F1 hvor der er afdragsfrihed i 10 år, så bliver de samlede ydelser efter skat, størst på lånet med afdragsfrihed. Sammenlignes så nutidsværdierne hvor diskonteringsrenten svarer til den effektive rente efter skat (ens for begge lån), så bliver nutidsværdierne stort set lige store således, at der reelt ikke er nogen forskel på de to lån. Resultatet bliver dog anderledes hvis man vælger en lavere eller højere diskonteringsrente. Spørgsmålet er om det er korrekt kun at fokusere på den effektive rente efter skat som diskonteringsfaktor, idet det ikke direkte (bortset fra at kursen angiver markeds forventninger) siger noget om i hvor høj grad pengene (ydelserne) mister deres værdi som følge af inflation. Desuden bør diskonteringsfaktoren også afspejle, hvad man alternativt kan få forrentet ydelserne med, hvis man sparede dem op.

    Min pointe er derfor, at reelt kendes den korrekte diskonterinsfaktor først når lånet er betalt tilbage, og derfor er det i virkeligheden utroligt farligt at sammenligne realkreditlån via nutidsværdier. De fleste realkreditinstitutter anvender alligevel det nye låns effektive rente efter skat som diskonteringsrente, når de skal vurdere om det kan betale sig at konvertere.

    Da usikkerheden omkring valg af diskonteringsfaktor er så stor, så er det min opfattelse, at man som låntager udelukkende bør se på de samlede nettobetalinger over hele lånets løbetid. Det er uanset om metoden med nutidsværdi i virkeligheden er mere teoretisk korrekt.

    Er der nogle der har kommentar, så hører jeg gerne.

    #105784
    Michael

    Når man køber hus er der efter min mening mange andre faktorer der er meget vigtigere ved valg af låntype:

    1) Har man anden dyr gæld?
    2) Regner man med at blive boende i mange år?
    3) Er der børn på vej?
    4) Skal man ud at købe ny bil?
    5) Skal huset ombygges?

    osv. osv. I den sammenhæng synes jeg din sammenligning er mindre interessant. Du har helt ret I, at det er svært at forudse renteniveau og inflation de næste 30 år – derfor kan en fremtidsberegning kun bruges som grov tommelfingerregel. Det samme gør sig gældende ved pensionsopsparinger, som jo også benytter sig af samme fremgangsmåde.

    Generelt vil jeg sige, at det er fjollet at vælge afdragsfrihed hvis man ikke har noget at bruge pengene til, altså skal til at finde investeringsmuligheder. I såfald er det bedst at smide pengene i murstene, selvom de jo selvfølgelig ikke forrentes aktivt. Til gengæld sparer man renteudgifter og står bedre i tilfælde af rentestigning.

    #105786
    Anonym

    Hvad der er korrekt for den ene behøver ikke at være det for den anden.

    Nogle kunder vælger afdragsfrihed i starten for hurtigere at kunne afdrage et højere forrentet lån.
    Andre (men det er der forhåbentlig ikke mange der gør) vælger afdragsfrihed for at kunne spare op.
    I begge disse tilfælde kan man argumentere for at det er rentesatsen på ‘den anden’ konto (før skat) der bør indgå i beregningerne. I begge tilfælde kan modellen bygge på at du udtager et fast månedligt beløb og det bør selvfølgelig gå til den højeste rente først.

    De fleste tar nok afdragsfrihed fordi de mener at de bliver lykkeligere af et forbrug nu fremfor et forbrug senere. Det der tæller er ‘penge i husholdningspungen’, og dermed renten efter skat. Her er kun flexlånet indblandet, så det er den rentesats efter skat der anvendes. Og naturligvis den faktiske rente efter skat gennem hele lånets løbetid. Den kendes ikke.

    Så een korrekt beregning kan ikke laves. Den beregning du beskriver de anvender lyder vel som et udemærket kompromis. Men iøvrigt svinger låne- renten op og ned så der er større usikkerheder indblandet.

    #105788
    Anonym

    Helt enig i at der er mange faktorer der indgår i valg af lån. Jeg har bare valgt at fokusere på den del der har med nutidsværdier at gøre. Jeg er enig med dig i, at man ikke skal vælge afdragsfrihed, hvis man ikke har noget konkret at bruge pengene til.

    Vælger du afdragsfrihed ifm. finansiering af et huskøb, fordi du gerne vil benytte de sparede afdrag til at afdrage på et dyrere banklån, så har du jo brug at vurdere om det kan betale sig – for det kan det ikke altid. Er dit realkreditlån variabel, så kan du kun gætte om konstruktionen er fordelagtig, da renten kan stige og falde. Her gælder igen at sammenligning af nutidsværiderne ved afdragsfrihed og uden afdragsfrihed er den teoretisk korrekte måde at sammenligne de to lån på. En anden lige så god metode er dog AOP efer skat, som nok i virkeligheden er endnu bedre, da man ikke skal ligge sig fast på en diskonteringsrente.

    Hvis du skal konvertere et lån, så er det ikke så ligetil at anvende AOP. Det skyldes, at du ikke tager højde for etableringsomkostningerne på det gamle lån (hvilket er en forudsætning for brug af ÅOP), mens det er muligt på det nye lån. Jeg tror det er derfor realkrediinstitutterne benytter nutidsværdimetoden, selvom den er forbundet med stor usikkerhed.

Viser 4 indlæg - 1 til 4 (af 4 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.