Dobbelt omlægning – hvad er bedst?

Forside Fora Bolig og realkredit Dobbelt omlægning – hvad er bedst?

  • This topic has 4 stemmer and 15 svar.
Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 16 i alt)
  • Anonym
    Forfatter
    Indlæg
  • #88553
    Anonym

    Vi har i dag følgende lån:

    Lån 1:
    restgæld 1,220.000, 5% renteloft, restløbetid 27,25 år.

    Lån 2:
    restgæld 249.000, 6%, restløbetid 29,5 år.

    Den samlede restgæld ligger inden for 80% af ejendomsværdien.
    Vi vil gerne ændre lånene så de er betalt tilbage inden for ca. 20 år. Vi vil kunne yde omkring 2000 kr mere pr. måned. Vi forventer at blive boende indtil vi skal pensioneres om 20 år.
    Hvilket lån vil være bedst for os?

    Omlægning til et fastforrentet (4-5-6-7%)?
    Omlægning til F1?
    Andre forslag?

    Eller vil det være bedre at ændre til f.eks. et nyt 30 årigt 7%, og så indbetale et beløb på en pensionsordning som ville kunne betale restgælden på realkreditlånet om 20 år?

    #123150
    Michael

    Hvorfor overhovedet omlægge og betale dyre omkostninger/kurstab?

    #123152
    Anonym

    Fuldkommen enig.

    Man kan konvertere sig fattig, og specielt konvereringer i opadgående retning kan ende som den rene underskudsforretning. Omkostningerne ved konvertering er ikke ubetydelige.

    Det er højest spekulativt at konvertere 5’eren, og 6% obligationen er direkte umoden til at konvertere. I har to gode og sikre lån, hvoraf det sidste kun er 6 måneder gammelt. Så meget har verden ikke ændret sig siden da!

    Hvis problemet er “overskudslikviditet”, kan I alternativt vælge at indskyde pengene på en højrentekonto (eks 6,2% i FIH) eller simpelthen at købe 6 eller 7% realkreditobligationer. På den måde udligner obligationsbeholdningen jeres realkreditgæld i forholdet 1:1, mens transaktionsomkostningen samtidig er forsvindende lille i forhold til hvis I låneomlægger.

    #123156
    Anonym

    Delvis enig.
    Nu er “problemet” jo bare at vi ønsker en ændret financering for at sikre at gælden er betalet tilbage inde for 20 år.
    Ud fra dette: hvad er så det bedste at gøre?

    #123158
    Michael

    Hvorfor er det så vigtigt at være gældfri om 20 år frem for 30? Hvis I sparer op til pensionen ved siden af – enten som generalen foreslår eller i en pensionsordning med fuldt fradrag, så kan I vel fint klare terminerne til den tid antager jeg (ellers regn på det).

    Desuden vil inflation og lønstigninger æde godt i den smule gæld der vil være tilbage om 20 år, så jeg ville ikke have noget problem overhovedet med den situation.

    #123162
    Anonym

    Okay, men man kan sagtens blive gældfri efter 20 år på en anden måde:

    I beholder lånene med den pågældende restløbetid.

    Samtidig så opkøber I løbende fastforrentede realkreditobligationer hver 6. måned, eller indskyder pengene på en højrentekonto.

    Når der er gået 20 år likviderer i jeres opsparing/obligaitonsbeholdning og bruger provenuet til at indfri restgælden på jeres realkreditlån.

    #123166
    Anonym

    I stedet for at indskyde pengene på en højrentekonto eller sætte dem i obligationer, må det være bedre at indskyde dem på en kapitalpension (det giver en her-og-nu skattefordel (i topskatten)), og så bruge pensionen til at betale restgælden med om 20 år?

    Jeg kunne også vælge at omkonvertere til nyt 7% 30 år. Det vil give et rådighedsbeløb hver måned der er 2200 kr højere end den aktuelle belåning (min bank har lavet beregningen).
    Disse 2200 kr kunne så indskydes på ovennævnte kapitalpension. Nu har jeg ikke regnet så meget på det, men 2200 kr/md i 20 år skulle rigeligt kunne indfri restgælden om 20 år.

    Kunne det være en mulighed?

    #123168
    Michael

    Kapitalpension giver kun fradrag til og med mellemskatten. Du skal have en ratepension for at få fuldt fradrag i topskatten, men så får du omvendt ikke hele beløbet til udbetaling på én gang.

    #123170
    Anonym

    Nu er jeg ikke helt inde i de forskellige regler omkring pension: en ratepension, udbetales der et fast beløb hver måned i en fast årrække, eller til man har “brugt pengene”?
    hvis det er et fast månedligt beløb, skal det jo blot kunne betale de månedlige afdrag på 30-års lånet, i de sidste 10 år.

    ???

    #123172
    Nultopskat

    Har du en beregning på de 2 lån hver for sig.

    Alene de 250.000 gør at det næppe er en god forretning at omlægge lånet.

    Jeg prøvede at beregne på Nykredits webside, der foreslås at omlægge til enten 5 % fastforrentet eller 6 % renteloft, her opnås besparelse på et en plovmand/måned, men restgælden stiger en 20-30 k

    #123174
    Anonym

    Det er måske mig der er tungnem, men jeg forstår simpelthen ikke hvor du vil hen.

    Det ene øjeblik vil du have hele gælden omlagt, så gælden er afdraget på 20-år.

    Det næste øjeblik vil du slet ikke afdrage på gælden, men i stedet skyde det hele ind på en pensionsordning.

    For mig at se virker det lidt som om du bare for enhver pris vil omlægge og bare lige skal have en begrundelse for det.

    Det er aldeles uklogt, hvis du spør mig. Lige nu er der dels INGEN oplagte omlægningsmuligheder for dine lån. Derimod kan du sætte pengene ind på en opsparingskonto til 6,2%, som ovenikøbet er dækket 100% af indskydergarantifonden indtil du når op på et vist niveau. Det er en klar gevinstsituation når renten overstiger låneudgiften.

    Jeg fatter ikke hvad du vil op i et 7% lån efter. Der er stort set ingen gevinst på 6%-lånet og kun begrænset gevinst på 5’eren. Rentebyrden stiger, og du har ingen garanti for at du på et senere tidspunkt kan konvertere ned igen. Hvis muligheden endelig opstår, så er nedkonvertering forbundet med yderligere konverteringsomkostninger. Med differensrente kommer du let til at betale 20.000 kr for at konvertere op og 30.000 for at konvertere ned igen. Det sluger stort set hele kursgevinsten og måske endda lidt til.

    Hvad angår indskud på pensionsopsparing, er er gode argumenter både for og imod.

    Som Michael siger, skal du tage topskatten med i din betragtning. Du skal også være klar over at en stor pensionsordning i fremtiden kan betyde, at du måske ingen folkepension får. De fremtidige regler kender ingen, men når først statens økonomi presses af pensionstbyrden, og store underskud på DAU-saldoen, så giver det alvorligt kløe i politikernes fingre. Fremskrivninger fra vismændene og nationalbanken viser, at Danmark allerede fra 2015 har underskud på statsfinanserne.

    Et argument for spare op på en ratepension frem for i boligen er, at du får spredt dit risiko. Med opsparing i boligen samler du alle dine aktiver på et sted, og hvis det usandsynlige skulle ske, at hele eller dele af aktivet skulle gå til grunde eller du bliver bragt i en situation, hvor kreditorer kan gøre udlæg i din bolig, ja så mister du din opsparing.

    Derimod kan du uanset om du står i gæld til halsen, få lov til at beholde din ratepension, herunder få lov at hæve pensionsudbetalingerne måned fra måned.

    #123176
    Anonym

    Der hører lidt mere med til historien:
    Et nyt 7% vil (med de kursgevinster der er), med samme restgæld som nuværende, give et provenu der kan betale restgælden på et billån.

    Dette billån afdrages p.t. med 3300 kr/md.

    Disse 3300 kunne jeg så indsætte på en ratepension. Om 20 år vil den i runde tal have samme værdi som restgælden på 7% lånet.

    Så er situationen altså:

    1: vores totale gæld falder her-og-nu med restgælden på billånet.
    2: vi bliver i stand til at indfri restgælden på huset om 20 år.
    3: skattefar er de næste 20 år inddirekte med til at betale “huslejen” via topskatte-fordelen ved ratepensionen.
    4: jeg får spredt risikoen som du nævner.

    #123178
    Anonym

    Siden du fastholder ønsket om en låneomlægning, vil jeg klart anbefale jer at vælge et 1årigt flexlån uden renteloft. Så slipper i for at lægge om igen på et senere tidspunkt, og kan følge med ned, når renteniveauet aftager indenfor de næste 6-24 måneder.

    #123180
    Anonym

    Men, men, men….

    Du får jo kun topskattefradrag i en ratepension, og en ratepension udbetales jo ikke på een gang, men over en årrække.

    Dermed kan I ikke indfri gælden om 20 år?

    #123182
    Anonym

    Principielt jo; de løbende udbetalinger fra ratepensionen skal kunne dække de løbende afdrag på de resterende 10 år af realkreditlånet = en nulløsning.

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 16 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.