Dette emne
1 ejendom, 1 realkreditlån hvor ikke alle hæfter.

1 ejendom, 1 realkreditlån hvor ikke alle hæfter.

28-01-2019 15:29
Jørn_Chr
Kan man have en ejendom der dels er finansieret via kontant indskud og realkreditlån? Situationen er den at vi ønsker at købe en ejendom til 1,8 mio. Vi er 7 personer. De 5 ønsker at betale deres del kontant, mens de sidste to ønsker at belåne deres ideelle andel * 75% som er belåningsloftet for sommerhuse. Banken kræver at vi alle er meddebitorer, men det ønsker vi selvsagt ikke - faktisk mest pga. Basel IV og de begrænsninger det efterfølgende kan give den enkelte.
Spørgsmålet er om der er noget lovmæssigt til hinder for at der etableres et realkreditlån som anført ovenfor, hvor alene dem der låner pengene står som debitorer.
28-01-2019 17:39
morsdreng
Køb af sommerhus sammen med 6 andre personer forudsætter klare spilleregler i form af en samejeoverenskomst, som regulerer brugen af og betaling af sommerhusets løbende udgifter og hvad der skal ske ved en af ejernes død eller hvis en ejer ønsker at udtræde af særejet.

Ifølge realkreditloven skal samtlige ejere af en ejendom også være debitorer på realkreditlån med pant i ejendommen. Din skitserede plan er derfor ikke gennemførlig. Hvis de 2 uden midler ikke kan fremskaffe deres 1/7 del af købsprisen uden at pantsætte den købte ejendom, må de øvrige 5 købe sommerhuset alene og uden de 2. At hæfte solidarisk fordi 2 ud af 7 købere af sommerhuset er uden midler, kan kun frarådes.

Bankens krav skyldes ikke kun lovgivningen, men også at sikkerhedsværdien ved at have pant i 1/7 af et sommerhus er ringe, fordi der næppe er andre mulige købere end medejerne.

At købe fast ejendom uden sagkyndig og juridisk rådgivning er ingen god idé. Behovet for rådgivning bliver absolut ikke mindre hvis der er 7 eller 5 købere - tværtimod.
28-01-2019 18:35
Jørn_Chr
Der er ikke tale om en bank - men om realkredit. Realkredit vil have sikkerhed i hele ejendommen med Adkomsthaveres samtykke. Der vil blot være tale om at Adkomsthavere ikke hæfter for den gæld de 2 ejere stifter.

Den lov du henviser til, har du evt. et link?

Jeg er enig i din replik omkring rådgivere, og de er såmænd også inde i billedet. Vedtægter mv. er på plads og udformet af advokat.

Tak for hurtig respons.
28-01-2019 18:42
morsdreng
Læs hvad du selv har skrevet.

Når har en advokat inde over forstår jeg ikke, at du spørger her.
28-01-2019 18:46
Jørn_Chr
Advokaten er inde over vedtægterne og har ikke været inde over långivningen. Derfor spørger jeg her.
30-01-2019 22:11
peter holm larsen
.... men det er jo super vigtigt i får rådgivere med ind over - I kan simpelthen ikke brug mybanker til erstatning.
01-02-2019 19:15
Ms2900
Det er udelukket at de to kan optage et realkreditlån uden i andre hæfter. Det kan ikke betale sig at bruge mere tid på den løsning - det er en dead end.

Alternativer:
- De to kan finansiere købet med et forbrugslån (det er trods alt kun 250000kr) og de må kunne afdrages i løbet af 2-4 år.
- de øvrige fem kan købe huset sammen og lade de resterende to deltage mod lejebetaling, eks svarende til finansiering af 1/7 del af husets værdi + 1/7 del af årlige udgifter.
02-02-2019 08:21
morsdreng
Trådstarter har fået det råd at søge juridisk bistand og det råd bør han følge.

At tilråde, at de 2 af de 7 deltage i betalingen UDEN at de er medejere af ejendommen kan kun frarådes og dokumentere til fulde behovet for sagkyndig ogprofessionel juridisk rådgivning..
02-02-2019 19:51
Ms2900
Det er da noget pjat. Selvfølgelig kan man lade de resterende to leje sig ind hvis de ikke har råd til at købe. Det står dem da fuldstændig frit for at finde en betaling for at tage med de øvrige 5 andre venner i sommerhus, når de nu ikke selv har købt det.
02-02-2019 20:19
morsdreng
At lade 2 personer deltage i betalingen vedr. sommerhuset på lige fod med ejerne, UDEN at de også er medejere af sommerhuser er tåbeligt.

Naturligvis kan de 5 ejere udleje dele af sommerhuset, også til de 2 middelløse, men det er blot ikke hvad du foreslog og det jeg reagerede på.

Hvad du foreslår er, at de 2 hver skal betale leje svarende til 1/7 del af finansieringen af husets værdi og 1/7 del af de. Årlige udgifter. Det er det samme som de 5 ejere af sommerhuset også betaler, men de 2 ejer IKKE huset og får derfor hverken del i de evt. Kommende prisstigninger eller nedbringelsen af gælden i huset.
02-02-2019 20:29
Ms2900
1) De må fuldstændig selv om hvordan de skruer den lejebetaling sammen. Jeg skrev “eks”

2) Der er forskel på kun at betale forretning af lånet og så at betale den fulde ydelse, som man ville have gjort som ejer. Lejen kan fint afspejle finansieringsomkostninger og vedligehold.
02-02-2019 20:57
Jørn_Chr
Jeg er taknemmelig for alle indlæg - men jeg spørger faktisk bare om en - altså EN - "enkelt ting":

Spørgsmålet er om der er noget LOVMÆSSIGT til hinder for at der etableres et realkreditlån som anført ovenfor, hvor alene dem der låner pengene står som debitorer.

Og gerne reference til den lov som man i givet fald gælder.

Tak for velmente råd.
02-02-2019 21:12
morsdreng
Det svar har du fået forlængst, nemlig Realkreditloven eller Lov om realkreditlån. Men søg juridisk bistand og få professionel hjælp i stedet for at spørge her.
02-02-2019 21:32
Jørn_Chr
Morsdreng m.fl. :-/ - det besvarer ikke SPØRGSMÅLET, og så kan du/i være nok så nidkær/e og kloge ... ??? . Mit spørgsmål er ENKELT - og har været det fra starten - besvar det, og kan du/i ikke, så lad være med at komme med alle mulige andre vinkler. Jeg efterspørger VIDEN og og ikke "tomgangssnak" . Så det enkle spørgsmål.

Og jeg prøver en sidste gang:

Spørgsmålet er, om der er noget LOVMÆSSIGT til hinder for at der etableres et realkreditlån som anført ovenfor, hvor alene dem der låner pengene står som debitorer.
02-02-2019 21:40
morsdreng
En gang til for Prins Knud

Du har fået svaret for længst "Ifølge realkreditloven skal samtlige ejere af en ejendom også være debitorer på realkreditlån med pant i ejendommen. Din skitserede plan er derfor ikke gennemførlig".
02-02-2019 21:49
Jørn_Chr
Ok så - MorsDreng - kan jeg få en reference til LOVEN? Til info har jeg i dag, en ejendom hvor dette ikke er tilfældet. Erhvervet i 2016. Så "Prins Knud", som jeg efterspørger, giv mig nu bare en reference til den lov som gør at det IKKE kan lade sig gøre ..... og ikke alle dine kloge ord. Giv mig en lovtekst
02-02-2019 21:56
Jørn_Chr
Den ejendom jeg i dag har en (lille<) ejendel af er :

Lystrupmindevej 20
8654 Bryrup

Her har jeg en ejerandel hvis du undersøgere nærmere. Der er et realkreditlån som jeg IKKE hæfter for. Jeg er adkomsthaver. Så igen - hvad er loven omkring dette. For udfordringen opstår ifm. omlægning af lån...
03-02-2019 13:51
test
er kun handelsrejsende men måske er det der står her:

"§ 11. Lån kan ydes på grundlag af fast ejendom, der ejes af låntager. Samtlige adkomsthavere skal som debitorer være påført pantebrevet, jf. dog stk. 2 og 3.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1, 2. pkt., kan fraviges, hvis lånet ydes i henhold til særlig lovgivning inden for jordbrugsområdet.

Stk. 3. Lån kan ydes på grundlag af en ideel anpart af en fast ejendom, såfremt der foreligger et tinglyst dokument, der knytter en tinglyst eksklusiv brugsret til anparten. Samtlige adkomsthavere til den ideelle anpart skal som debitor være påført pantebrevet."

www.finanstilsynet.dk/Lovgivning/Lovsamling/Realkr...ationer-mv

men kan ikke rigtigt se hvad forskel det gør. Det er jo om du kan lide det eller ej banken der bestemmer om de vil plus at de skal gøre det inden for lovens rammer.

Forstår ikke hvorfor du ikke drager din advokat ind i sagen

held og lykke med projektet
03-02-2019 17:09
Jørn_Chr
Se det giver mere mening, er konkret og dejligt faktabaseret. Så mange tak for indlæg.

Lige ift. advokat - vi har brugt en del penge -og jeg mener en del - på advokat ifm. erhvervelse af ejendommen i 2016. Samejeroverenskomst etc. idet vi overtog det fra en fond. Vi fik etableret realkreditlån, hvor jeg står som adkomsthaver og de øvrige som debitorer. I

fm. en låneomlægning siger banken/Sparnord/Totalkredit pludselig at jeg skal være meddebitor - og med mine 6,67% giver det ikke mening ift. Basel IV og de begrænsninger det kan give mig efterfølgende. Så inden jeg besøger en advokat, vil jeg gerne opsøge den nødvendige baggrundsviden - bla. via dette forum - for at have en forståelse af/om det jeg skal snakke med advokaten om. Ellers bliver det alt for dyrt. Og det var her jeg efterlyste konkret viden.

Banken henviste til stramninger om "God Boligskik", men efter at have læst div. cirkulærer og gik hende på "klingen" måtte hun indrømme at der ikke var lovmæssige belæg for deres udmelding. Dvs. at jeg alene var Adkomsthaver men ikke meddebitor. Men, internt i SparNord/Totalkredit, havde man besluttet at ALLE skulle være meddebitorer. Hvis man skulle afvige fra denne bestemmelse - og heri ligger der jo så en mulighed - så skulle den enkelte debitor kunne stå ALENE for boligens drift. Dvs. med alle omkostninger etc.

Vi snakkede lang tid - for det giver slet ikke mening. Hun var enig - men som hun sagde - det er sådan det er. Desværre. Derfor har jeg eftersøgt konkret viden om hvad lovgivningen siger om dette, for banken/Totalkredit ender med at stille to ejere i en ualmindelig træls situation.

Jeg vil kaste mig i lage med at læse den henvisning du har givet mig. Tak for godt og brugbart input.