bankskifte & pengeinstitutsgaranti

Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • AnonymForfatter
    Indlæg
  • #95285
    AnonymForfatter

    For godt et år siden, lagde jeg følgende plan:
    1. Aggressiv tilbagebetaling af boliglån (12mdr)
    2. Fix nuværende ejerbolig
    3. Sælg nuværende ejerbolig
    4. Skift bank
    5. Køb ny bolig

    Det er så gået sådan her:
    -Boliglån blev betalt ud.
    -Eksisterende ejerbolig blev fixet og sat til salg
    -Boligen blev solgt.

    Jeg havde nu regnet med at læne mig tilbage, vente på at købesummen blev frigivet og starte et bankskifte og jagten på en ny bolig. (jeg har en rimelig boligløsning i mellem-perioden)

    Men nu er “ønskeboligen” så dukket op på markedet.
    Jeg har til at ligge udbetaling på 30-33% og selv finansiere handel, flytning, istandsættelse, mm. plus en pæn opsparing. (alt sammen finansieret af provenu fra salg)
    Der skal optages et kreditforenings lån på 66-70% af boligprisen (helst 20 år, 2%, fastforrentet, m. afdrag)
    Ovenstående ville give mig et rådighedsbeløb på 13.000 (single, uden børn) – så ingen problemer der.

    Problemet er at provenu fra boligsalg ender som pengeinstitutsgaranti hos nuværende bank, hvor det vil står “låst” i ca. 11uger endnu (ejendomsmæglers skøn) og i den periode vurdere jeg at den nye bolig formentlig vil blive solgt til anden side.
    Min eksisterende opsparing er opbrugt (og jeg har lånt 2×20.000 rentefrit af to familiemedlemmer, som er fratrukket ovenfor) til at fixe den bolig jeg har solgt.
    Jeg har ingen anden gæld. (der er selvf. et kreditforenings lån i den solgte bolig, der skal indfries, men det er fratrukket)

    Jeg ønsker brændende at undgå en løsning med eksisterende bank og deres kreditforening.

    Hvad hulen kan jeg gøre?
    Humlen er vel, at hvis jeg laver en aftale med en anden bank & kreditforening, så er jeg vel stadig afhængig af “goodwill” i den gamle bank, da pengeinstitutgarantien jo står hos dem.

    #220766
    morsdrengForfatter

    Hvis du ønsker at bruge penge FØR du faktisk får dem i hånden eller udbetalt, er der kun en mulighed, du skal finde en der kan og vil lægge pengene ud for dig så længe.

    Garantien er sandsynligvis både stillet overfor dig og afløses senest på overtagelsesdagen af et kontant depositum, så det har ingen betydning, at “garantien står” hos din nuværende bank. Det afgørende er, hvem der har pant/transport i garanten/det deponerede beløb . Hvis dit boliglån først bliver indfriet i forbindelse med salget, har din nuværende bank fat i den lange ende, for garantien/købesummen frigives først, når køber har fået anmærkningsfrit skøde, dvs. når bankens og anden pant i ejendommen er indfriet og hertil bruger man naturligvis det deponerede beløb. Så det mest nærliggende er, at få din nuværende bank til at lægge pengene ud til huskøbet i perioden indtil provenuet fra det solgte hus bliver frigivet.

    Hvis du går i en anden bank, skal du dokumentere alt hvad din nuværende bank ved i forvejen, dvs. at dit hus er solgt og hvilket nettoprovenu du vil ende med at få i hånden når handlen er endeligt gennemført. Da en ny bank ikke har pant i dit solgte hus og da dette heller ikke er en mulighed når huset er solgt, vil en anden bank naturligvis stille krav om sikkerhed i form at transport i garantibeløbet. eller pant i det deponerede beløb. Det er ikke udelukket, at et andet PI kan hjælpe dig, men det er naturligvis mere besværligt end at benytte den bank som sandsynligvis allerede har pant i dit solgte hus og som kender alt til salget og det forventede nettoprovenu.

    #220768
    AnonymForfatter

    Mange tak for svar, det var nok nogenlunde hvad jeg frygtede (at nuværende bank har fat i den lange ende)

    Skøde forventes underskrevet i løbet af et par dage fra dd. og derefter indfrielse af kreditforeningslån (der er ingen bolig/bank lån).
    Så anmærkningsfrit skøde forventes at kunne være på plads ved overtagelsen (1.maj) – dermed overgår bankgarantien til at være deponerede midler, gør det nogen forskel?

    Jeg kan nok få noget på plads med mægler og sælger i forhold til at trække den til 1. maj – men da der skal laves refusionsopgørelse mm. går der vel 4-6uger inden det er frie midler, selv hvis der lå anmærkningsfrit skøde på overtagelses datoen?

    Jeg er ikke så bekymret for at skulle gå direkte til ny kreditforening, mit låne behov ligger på ca. 65%s belåning, med 20års afvikling og udgør “kun” 2x årsindtægt – det er mere de penge fra salget jeg skal bruge til udbetaling og finansiering af handel der bekymrer mig.

    #220772
    morsdrengForfatter

    Det tager IKKE 4-6 uger at lave en refusionsopgørelse. Da ejendommen er handlet kontant, skal der næppe laves refusion på meget andet end ejendomsskat. Men af forsigtighedsmæssige grunde, skal du IKKE regne med, at du kan disponere over pengene allerede på selve overtagelsesdagen – regn med 1.6. Men i bedste fald kan refusionsopgørelsen også være færdig allerede inden overtageles dagen

    At købe hus UDEN at have finansieringen på plads, kan kun frarådes. Men i bedste fald kan dit behov for midlertidig finansiering nedbringes til det beløb som skal deponeres straks efter købsaftalens underskrift. Regn ikke med, at sælger vil frafalde kravet om at du skal deponere en del af købesummen allerede ved købsaftalens underskrift, idet dette sker for bl.a. at vise, at de er seriøs og ikke uden midler. En ny kreditforening kan IKKE hjælpe dig med den midlertidige finansiering af købesummen.

    Hvis du køber hus, skal du regne med at deponere et mindre beløb på f.eks. 75 tkr. i forbindelse med købsaftalens underskrift, mens resten måske kan vente til overtagelsesdagen eller skødets underskrift. Da du HAR solgt dit hus med 1.5. som overtagelsesdag, skal du seneste være fraflyttet pr. denne dato. Du skal derfor enten finde en midlertidig bopæl eller også skal den 1.5. være overtagelsesdag på det hus du køber.

    Da du ifølge dine oplysninger IKKE har behov for bankfinansiering efter at salgsprovenuet fra dit hus er blevet frigivet, kan du enten ansøge om den midlertidige finansiering i din nuværende bank og tage realkreditlån hjem i den forening som du selv vælger – hvilket er den letteste løsning. Alternativt kan nu kontakte en anden bank, som sandsynligvis vil være lettere at tale med, hvis dit behov for midlertidig finansiering kun er på 75 tkr. eller deromkring.

    Men det vil være en god ide at søge køberrådgivning, f.eks. hos en advokat og have finansieringen helt på plads INDEN du underskriver nogen købsaftale.

    #220774
    AnonymForfatter

    Hej Morsdreng, tak for svar igen.

    Midlertidig bolig er allerede tilgængelig, ingen issue der.

    Et beløb i 75.000kr klassen kan jeg muligvis stable på benene.
    Løsningerne må så blive, i prioriteret rækkefølge:
    1. tjek om nuværende vil være med på mellem-finansieringen – selv om jeg går med “fremmed” realkreditinstitut.
    2. hvis ikke muligt, entrere med ny bank + “fremmed kreditforening.
    3. afvente frigivelse af midler og leve med det, hvis huset smutter

    -bolig advokat kommer der på uanset hvad og inden jeg underskriver en købsaftale, mere modig er jeg ikke 🙂

    #220778
    morsdrengForfatter

    Hvis begge parter har underskrevet købsaftalen og du har finansieringen på plads = du deponerer det beløb der skal deponeres straks og den resterende del af købesummen på det aftalte senere tidspunkt, hvor dit salgsprovenu er blevet frigivet, kan det slet IKKE blive tale om at huset smutter. Der er indgået en bindende handel som du har opfyldt.

    MEN kan du ikke erlægge købesummen på de aftalte tidspunkter, har du misligholdt købsaftalen og risikerer derfor, at din sælger hæver handlen og gør et erstatningskrav gældende imod dig. Det er en af grundene til, at en del af købesummen skal deponeret straks efter købs-aftalens underskrift, og det beløb vil sælger selvfølgelig “sætte sig på” til hel eller delvis dækning af sit evt. erstatningskrav. Det er derfor det er så vigtigt, at du har finansieringen på plads.

Viser 6 indlæg - 1 til 6 (af 6 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.