Sådan sikrer du dig mod den langsigtede risiko ved boligkøb

Når du køber din egen bolig, påtager du sig også en risiko på værdien af boligen. Ved køb af fast ejendom finansieres 80 % af købet med et lån i et realkreditinstitut. Dette er både den billigste og mest stabile måde at låne penge til fast ejendom på.

Hvis du først har fået dit realkreditlån, og du betaler ydelserne til tiden, er der ikke nogen fare for dig. Du kan hverken blive afkrævet højere rente eller førtidig indfrielse. Heller ikke hvis du er så uheldig at miste dit arbejde, blive syg, eller hvis din ejendom falder i værdi eller lignende.

Derfor er risikoen ved at købe egen bolig overkommelig, så længe du bor i boligen og betaler det, du skal. Hvis det modsatte er tilfældet, kan du risikere at blive tvunget til at sælge din bolig på et tidspunkt, hvor værdien af ejendommen er faldet. I så fald kan du få et problem, der bliver forstørret på grund af forskellen på låne- og finansieringsmuligheder med og uden pant i fast ejendom.

 

Her er problemet

Lad os sige, at du har købt et hus til 4 millioner kroner. For at finansiere købet, har du lånt 3,2 millioner kroner i et realkreditinstitut. Det lån har realkreditinstituttet sikret sig ved at have pant i huset. Derfor kan de også forlange, at du sælger huset, hvis du ikke betaler af på gælden som aftalt. De sidste 800.000 har du selv finansieret med enten friværdi eller banklån.

Hvis du for eksempel bliver tvunget til at sælge huset til en pris på 2,8 millioner kroner, vil du først og fremmest have tabt de 800.000, som du selv har finansieret til huskøbet. Derudover vil du skylde realkreditinstituttet 400.000 kroner.

Skal du låne de 400.000 kroner, vil du ikke længere kunne stille dit hus som sikkerhed. Renten vil derfor nemt kunne ende på 6 %. Til sammenligning vil en rente på for eksempel et F5 lån med afdrag i dag være 0,75 %. Den årlige renteudgift på begge lån vil være den samme. Du kommer derfor til at betale lige så meget for lånet til at dække tabet, som du har betalt for at have lånet i huset.

Dem der har set DR1-programmet ”I hus til halsen” har set eksempler fra virkeligheden på, hvordan ovenstående ramte uheldige boligejere under og efter finanskrisen.

Samtidig opstår der et nyt problem, når du skal finde et nyt sted at bo. På grund af tvangssalget, har du nu en negativ formue. Derfor har du ikke penge til udbetalingen til en ny bolig. Dermed er du tvunget til at bo til leje, mens du afdrager på lånet på de 400.000 kroner. Samtidig skal du også spare 5 % op til køb af det næste hus.

 

Boligpriserne er på sit højeste

Ovenstående eksempel kan virke ekstremt, men på landsplan faldt kvm. prisen på lejligheder fra 2007 til 2009 med ca. 30 % – det samme som huset i eksemplet ovenfor. Siden er de samme priser steget med ca. 70 %.

I dag er boligpriserne på sit højeste nogensinde. Derfor er det vigtigt, at du som boligejer eller boligkøber har fokus på at sikre dig en buffer, der kan betale dine ydelser i et par år.

Som nævnt kan du ikke blive tvunget til førtidig indfrielse eller højere rente, når først du har dit realkreditlån. Men realkreditlån kan kun bevilges inden for 80% af værdien af ejendommen på tidspunkt for optagelse af lånet. Låntager skal ligeledes kunne kreditgodkendes efter realkreditinstituttet og myndighedernes regler. Det gælder derfor om at få lavet den rigtige belåning, mens man kan. Hvis først huset er faldet i værdi, kan man ikke låne til at betale ydelser. Men det kan mange i dag, fordi boligpriserne er ”all time high”.

 

Sådan sikrer du dig

Hvis man som boligejer vil sikre sig mod at blive tvunget ud af sin bolig på et uheldigt tidspunkt, bør man sørge for at have for eksempel 200.000 kroner stående på en konto i banken. Hvis man har et F5 lån uden afdrag vil netto omkostningen være ca. 240 kr. pr. md., selv hvis pengene står til 0 % i rente i banken.

200.000 kroner i buffer vil med nuværende renteniveau kunne dække rente- og bidragsomkostningen på et F5 lån på 3,2 millioner kroner i over 12 år.

Hvis man går den sikre vej og har et fastforrentet lån med afdragsfrihed, vil 200.000 kroner kunne dække rente og bidrag i 5 år. Det er vigtigt, at man laver denne buffer i ”gode tider”. Hvis først huset er faldet i værdi, man er blevet arbejdsløs, skilt eller lignende, er det ikke sikkert, man kan låne i huset.

Selv hvis du bliver nødt til at flytte – f.eks. på grund af familie, sygdom, arbejde eller andet – er det vigtigt at have en reserve, der sikre dig valgfrihed. Hvis dit hus er faldet i værdi, kan det være vanskeligt at sælge det ene med tab og købe et andet, uanset at begge huse har samme værdi.

Så snart huset handles, må kreditforeningen kun belåne 80%.  Du kan derfor ikke flytte ”tabet” over i dit nye hus. Her kan det være en fordel at leje din nuværende bolig ud, og bo til leje det nye sted, fremfor at sælge det gamle og skulle forsøge at købe et nyt, med mindre realkreditlån, minimal udbetaling og dyre banklån.

 

Få tilbud på boliglån

Indtast din økonomi og få tilbud fra bankerne på boliglån. Sammenlign rentesatserne og vælg bedste lån for dig.

Få tilbud på boliglån her