Omlægning af realkreditlån: Er det en god ide?

I forbindelse med at renten stiger, falder kursen på de bagvedliggende obligationer, som et realkreditlån er finansieret med. Det betyder, at du kan indfri et eksisterende lavtforrentet realkreditlån for et lavere beløb, end du oprindeligt fik udbetalt. Beløbet du skal bruge til indfrielsen, kan du finansiere med et lån til en højere rente og en kurs omkring 100, hvorved der kan skæres noget af restgælden. At kursen er 100 betyder, at du modtager det samme beløb som du låner. Er kursen under 100, modtager du mindre, end det du låner.

	
Hvad betyder opkonvertering?
	
Når du omlægger fra et fastforrentet realkreditlån med en lav rente til et nyt fastforrentet realkreditlån med en højere rente vil det i daglig tale ofte omtales som en opkonvertering af dit lån.

Opkonvertering kan være risikabelt – men hvorfor?

Modsat konvertering ned i rente, der altid er en ”god ide”, er opkonverteringer mere risikofyldte og mere komplekse. Det skyldes, at opkonverteringer også er et sats af, hvorvidt renten fremadrettet falder. Som nævnt får du også en lavere restgæld, og kombineret med at det nye lån er optaget tættere på kurs 100, får du også en sikkerhed for, hvor meget det senere kan koste at indfri lånet f.eks. ved salg af boligen. Når du opkonverterer, vil ydelsen på lånet ofte stige og bestå mere af renter og mindre af afdrag.

Opkonvertering giver lavere belåningsgrad af din bolig

Ved en opkonvertering får du som nævnt en lavere restgæld på det nye lån. Dermed får du også, alt andet lige, en lavere belåningsgrad af din bolig. Har du f.eks. optaget et lån på 2 mill. kr. i en bolig til 2,5 mil. kr. har du en 80% belåning. Hvis du ved en opkonvertering kan indfri lånet for 1,5 mill. kr. falder den belåning til 60%. Det giver et lavere bidrag, og hvis lånet i eksemplet var med afdragsfrihed og i Realkredit Danmark, kan du spare tæt på 10.000 kr. om året i bidrag.

I forhold til restgæld på realkreditlån skelnes der mellem obligationsgæld og kursværdien af restgælden. Obligationsrestgælden betegner den mængde obligationer, der er solgt for at finansiere lånet, eksempelvis obligationer for 2 mill. kr.

Kursværdien betegner, hvad indfrielseskursen er på de underliggende obligationer. Hvis kursen på obligationerne er 90 vil kursværdien af restgælden i førnævnte eksempel være 0,9*2.000.000 kr. =1,800.000 kr.

For at danne et overblik, gennemgår vi nu både fordele og ulemper ved at opkonvertere.

Taler for

Hvis du optager et fastforrentet realkreditlån i dag, vil du ofte blive tilbudt det lån, hvor obligationskursen ligger så tæt på 100 som muligt, og som tommelfingerregel tilbydes lån under kurs 95 sjældent. Hvis der ikke er nogen i dag, der ville anbefale dig at optage, det lån du i forvejen har, med en lav rente, kunne det være, at du skulle overveje en omlægning af realkreditlån. Kan du indfri dit lån til en lavere kurs, end den du optog det til, har du en urealiseret mulighed for at nedbringe din gæld. Hvis denne urealiserede gevinst ved en opkonvertering er tilpas høj, kunne det være, at du burde afsøge muligheden.

Selvom den pålydende rente på et nyt realkreditlån i skrivende stund er 5 % på 30 års realkreditobligationer med eller uden afdrag, er det stadigvæk muligt at optage et 1% lån, dog til en kurs langt under 100. Ønsker du i dag at optage et lån langt under kurs 100, vil din gæld pga. kursen overstige, det beløb du låner mere og mere, jo lavere kursen bliver.

Selvom du løber en risiko ved en opkonvertering, er der også en risiko ved at lade være med at gøre noget. Står du med et 1 % lån og kursværdien af din restgæld i dag er på 0,7155* 2.000.000 kr. = 1.431.000 kr. og renten falder igen, så er kursværdien af dit lån vokset, fordi kursen stiger. Vælger du at opkonvertere, får du derfor også en sikkerhed for, hvor dyrt det kan blive at indfri dit lån f.eks. i forbindelse med salg.
Det er ikke til at vide, i hvilken retning renten udvikler sig, men undlader du at undersøge dine muligheder, går du potentielt glip af en gevinst.

Taler imod

En opkonvertering er først en god ide, hvis renten igen falder til et lavere niveau, hvor ydelsen på det nye lån minder om ydelsen på dit lån før opkonverteringen. Du skal altså på et senere tidspunkt nedkonvertere til en lavere rente. Det skyldes, at de forhøjede renteudgifter, efter opkonverteringen, vil spise den gevinst du får ved at nedbringe din gæld, hvis ikke du på et senere tidspunkt nedkonverterer. Ydelsen vil typisk blive højere efter en opkonvertering, men det er især fordelingen af henholdsvis renteudgifter og afdrag, der ændrer sig uagtet, at ydelsen stiger (gælder for lån med afdrag).

En opkonvertering er altså typisk en spekulation i, om renten i fremtiden vil falde tilbage til et lavere niveau. Man taler ofte om et ”breakeven” i forhold til opkonverteringer, hvilket beskriver det tidspunkt ude i fremtiden, hvor renteudgifter og omkostninger overstiger gevinsten. Ligger breakeven-tidspunktet eksempelvis om 10 år, skal renten falde tilbage til niveauet på det oprindelige lån inden for 10 år, før der har været en reel gevinst ved at opkonvertere.

Omkostninger ved omlægning skal tages med i regnestykket, når du skal vurdere, om en konvertering er en god ide. Det at omlægge sit realkreditlån er ikke gratis og består dels af faste gebyrer samt gebyrer, der afhænger af lånets størrelse.

Disse udgifter er ikke uvæsentlige og kan alene være med til at gøre en potentiel opkonvertering til en dårlig forretning. Omkostningerne skal betales både ved op- og nedkonverteringen, hvilket kan skære en betydelig del af gevinsten fra.

Generelt kan man ikke lave en anbefaling der omfavner alle mulige situationer, fordi mulighederne ved en opkonvertering kræver en individuel vurdering. Du løber en risiko, når du laver denne type konvertering, men det skal også siges, at der er risiko forbundet med ikke at gøre det, nemlig at du ikke realiserer en mulig gevinst.