Lånegrænse gør det sværere at låne til drømmeboligen

udgivet: 09. april 2018
, sidst redigeret: 09. april 2018
Lånegrænse gør det sværere at låne til drømmeboligen
Det kan være svært at låne pengene til drømmeboligen, selvom man har råd til at betale ydelserne. Det kræver enten stor friværdi eller opsparing at købe dyre boliger, og derfor kan det være lettere at leje i stedet.

 

Hvis du mener, at du har råd til at leje en lejlighed til 12.000 kr. om måneden, er der ingen, der vil forhindre dig i det. Det er derimod langt fra sikkert, at du kan få lov at låne pengene til at købe en tilsvarende lejlighed. Også selvom den månedlige ydelse er under de 12.000 kr. du alternativt skulle have betalt i leje. I dag handler det ikke så meget om, hvorvidt du har råd, men om hvorvidt du kan få lov at låne pengene.

 

Sikring mod ’dårlige tider’

Baggrunden for det nye tiltag er, at Finanstilsynet vil sikre, at danskerne ikke bliver så forgældede, at for mange kommer i økonomisk uføre i tilfælde af økonomisk krise, og de deraf faldende ejendomspriser. Myndighederne ønsker at sikre sig, at de fleste har økonomisk mulighed for at blive boende i deres ejerbolig, også selvom økonomien vender og priserne falder.

 

Hvis for mange boligejere kommer i problemer, kan det give problemer for økonomien som helhed. I et demokrati er det altid en mulighed, at politikerne kan blive presset til at ’redde’ de ’uheldige’, hvis alt for mange får problemer, simpelthen fordi de er mange og fordi de har stemmeret. Det kan være en dyr løsning for samfundet.

 

Få mere luft i økonomien: få op til 3 tilbud via Skift bank tjenesten

 

Lav rente gør det muligt at købe dyrere

I midten af 1990’erne, hvor der hverken eksisterede realkreditlån med afdragsfrihed eller variabel rente, hvor 30-årige lån kun lige var indført, og hvor realkreditrenten var 9%, var det ens rådighedsbeløb, der afgjorde hvilket hus eller lejlighed man havde råd til at købe. Som det fremgår af nedenstående tabel var det en del dyrere at låne til bolig dengang:

 

Lånetype

Årstal

Lånebeløb

Rente

Ydelse før skat

Ydelse efter skat

Heraf afdrag

Fast rt. 30 år. m. afdrag

1995

1.500.000

9,0%

12.742

7.694

866

Fast rt. 30 år. m. afdrag

2018

1.500.000

2,2%

6.462

5.831

2.977

Fast rt. 30 år. u. afdrag

2018

1.500.000

2,3%

3.984

3.263

0

Fast rt. 30 år. u. afdrag

2018

3.500.000

2,3%

9.297

7.614

0

F5 30 år. u. afdrag

2018

3.500.000

0,4%

4.302

3.523

0

F5 30 år. u. afdrag

2018

5.000.000

0,4%

6.146

5.033

0

F5 30 år. u. afdrag

2018

7.500.000

0,4%

9.219

7.550

0

(80% belåning, skattefradragsværdi af renter i 1995 50%, bidragssats 0,525 i 1995, BRF satser 2018)

 

Hvis man i 1995 havde råd (rådighedsbeløb) til at låne 1.500.000 kr. ville det koste 7.694 kr. pr. md. efter skat, med et afdrag første år på 866 kr. pr. md. For den samme ydelse efter skat kan man i dag låne 3.500.000 kr. med fast rente uden afdrag og 7.500.000 kr. med F5 lån uden afdrag.

 

Lånegrænse på 4 gange hustandsindkomst

Siden 1995 har myndighederne indført en lånegrænse, der gør det overordentligt vanskeligt at låne mere end 4 gange hustandens årsindkomst. Ifølge Danmarks Statistik var der i 2016 170.000 familier med en personlig husstandsindkomst på over 1.000.000 kr. Der er således meget få af dem, der i 1995 kunne få lov at låne 1.500.000 kr. til 9% i rente, der i dag kan få lov at låne 7.500.000 kr. på et F5 lån uden afdrag, uanset at ydelsen efter skat er den samme. Det ville kræve en årlig husstandsindkomst på 1.875.000 kr.

 

Med en ydelse efter skat på 7.614 kr. er der en del, der ville have råd til at låne 3.500.000 kr. med fast rente uden afdrag. Men det vil kræve en husstandsindkomst på 875.000 kr. og der er ”kun” 425.000 ud af 3.515.000 familier, der har så høj en husstandsindkomst i dag. For slet ikke at tale om enlige – der er ”kun” 135.000 personer der har en personlig indkomst over 750.000 kr. i dag.

 

Det kræver opsparing at købe dyre huse

Det er således ikke længere afgørende, hvor meget du har råd til at betale i ydelse for din ejerbolig, men snarere hvor meget du tjener i kombination med en eventuel opsparing.

 

Du kan altså selv bestemme om du vil leje en lejlighed til 12.000 kr. om måneden, men det er din indkomst, der afgør, om du kan købe samme lejlighed til en ydelse på samme 12.000 kr. om måneden. Med mindre du har en opsparing at tære på.

 

Får det indflydelse på huspriserne?

Det er svært at sige, hvilken effekt lånereglerne vil have på huspriserne. Men da der vil være færre købere til de dyre huse, kan det lægge en dæmper på priserne. Dermed er det sandsynligt, at forskellen i pris på de store, dyre boliger og de mindre, billige boliger, bliver mindre da efterspørgslen på de dyre, alt andet lige, bliver mindre.

 

I både Norge og Sverige har myndighederne indført øgede krav til udbetaling, gældsfaktor, afdragsprofil med mere. Disse tiltag har påvirket priserne i negativ retning.

sidst redigeret: 09. april 2018
8 kommentarer
Lupoen
11. April kl. 08:45
hej Ulrik,
hvorfor er afdragene 3 x så store i dag på det samme lån på 1,5 mill.?? hvorfor afdrage?? 10 millioner på et lån på 1,5 mill????
(øverste 2 linier i dit diagram) - man må jo ikke klippe/klistre :-)
PJ57
11. April kl. 10:13
Er det måske fordi det ene lån har fast ydelse og det andet lån fast afdrag gennem alle 30 år?
letbane
11. April kl. 10:40
Det er samme lån - blot med højere rente i 1995 end i 2018. Afdrag i tabellen udtrykker den første måneds nedbringelse af lånet. Med den dobbelte viste månedlige ydelse (dkk 12.742,-) i 1995, vil låne-beløbet (rest-lånet) på et tidspunkt være så lavt, at afdragene bliver langt højere på 1995 lånet end på 2018 lånet. Husk at ydelse er det låneren betaler, mens afdrag udtrykker den del af ydelsen der rent faktisk nedbringer lånet!
Men det er tankevækkende at der i 1995 skullle ydes dobbelt så meget på lånet i 30 år som der skal på et lån optaget i dag.
Ulrik Marschall
11. April kl. 11:52
Hej lupoen
Afdraget i tabellen er afdraget pr. md. i det første år af lånets løbetid. Der er i begge tilfælde tale om annuitetslån, hvor ydelsen er den samme i hele lånets løbetid. Dermed er renter størst i begyndelse hvor restgælden er høj, og lavest til slut hvor restgælden er lille. Der afdrages derfor mindst i begyndelsen og mest til slut. Forholdet mellem renter og afdrag er derfor ikke konstant, men ændrer sig over lånets løbetid, med faldende rente og stigende afdrag. Når renten på det første lån er 9% er denne forskel mellem rente og afdrag i begyndelsen og slutningen af lånets løbetid, meget meget større end på det andet lån hvor renten er 2,2%. Med en højere rente er afdraget mindre i begyndelsen og større til sidst.
mvh Ulrik / Mybanker
Lupoen
11. April kl. 12:01
ups - der var røget et nul for meget med i resultatet! sorry! JEG laver jo ikke regnefejl :-(
pcw
12. April kl. 14:59
F5 renten er ikke realistisk da bidrag ikke er taget med. Sammenlagt bliver det nærmere 1%
Stefan G. Rasmussen
13. April kl. 10:21
Hvorledes påvirker det de ældre mennesker, der kan klare sig med deres opsparede pensionsmidler, men hvor disse talmæssig ikke berettiger til, at forlænge en eventuel afdragsfrihed ved reallånsfornyelse? Hvad ide er der i, at tvinge ældre over 70 at skulle til at spare op, når de nu netop - med omkring 20 års horisont til livets endeligt - skulle til at ned sparre? I realiteten er renten på et "gældsbrev" i en fast bolig, egentlig den "leje" man betaler, til den investor, der har "gældsbrevet"... Jeg tror Finanstilsynet har overset, at ikke alt passer ind i et regneark!
peter holm larsen
13. April kl. 22:40
Hej Lupoen, troede du virkelig der var tale om et serielån i ramme alvor? Eller var det i ren uvidenhed du spurgte?
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?