Kan det betale sig at omlægge fastforrentede lån?

udgivet: 13. oktober 2017
, sidst redigéret: 18. oktober 2017
Kan det betale sig at omlægge fastforrentede lån?
Sidder du med et fastrentelån, kan en rentestigning blive en rigtig god forretning. Stigende renter får kursen på obligationerne til at falde, og det kan du udnytte til at nedbringe din restgæld. Stiger fastrentelån f.eks. fra 2 til 4 %, kan du mod en rentestigning nedbringe din gæld med ca. 10 %.

 

Med fastforrentede lån kommer også muligheden for at konvertere, når renten flytter sig. Mest interessant er egentlig muligheden for at konvertere op i rente, når renten stiger. Konvertering ned i rente er naturligvis også interessant, men her er Flexlån billigere og bedre – de skifter automatisk til lavere rente ved refinansiering, forudsat at renten er faldet.

 

Hvis du f.eks. har optaget et 2 procent 30-årigt realkreditlån på kurs 99, og renten efterfølgende stiger til godt 4 procent, vil det være muligt at tilbagekøbe de obligationer, lånet er finansieret med til en kurs, der er ca. 10 procent lavere end ved udstedelse – cirka kurs 89. På den måde vil du kunne reducere din restgæld med 100.000 kroner pr. lånt million.

 

Konverter til Flex eller nyt fastrentelån

Pengene til indfrielse skal naturligvis lånes, og det kan enten ske med et Flexlån eller med et 4 procent realkreditlån til kurs 100. Hvis du vælger Flexlånet, vil du have samme lån og rente som andre med Flexlån, men også et lån, der er 100.000 kroner mindre pr. lånt million.

 

Vælger du det fastforrentede lån, vil du – hvis renten falder igen - kunne indfri det til kurs 100, og indfrielsen kan finansieres med et nyt 2 procent lån til kurs 99. På den måde vil du  ved en rentestigning efterfulgt af et rentefald have lån med den samme rente som oprindeligt, men lånet vil være 100.000 kroner mindre pr. lånt million.

 

Ingen fidus før renten stiger

Lige for tiden er der ikke nogen idé i at konvertere op i rente. Renterne på fastforrentede realkreditlån er tæt på all time low, og hvis du har fastforrentet realkreditlån, er det derfor vigtigt at sikre dig, at du har den lavest mulige rente. Dels så du ikke betaler mere end højst nødvendigt i rente, men også så du er bedst muligt positioneret til at udnytte en eventuel kommende stigning i renten.

 

Konverter til obligationer tæt på kurs 100

Konvertering kan man kalde en ikke-eksakt videnskab forstået på den måde, at hvis du konverterer i dag, kan du ikke også konvertere i morgen. Da ingen kender renten i morgen, er det på forhånd umuligt at sige, hvornår det er bedst at konvertere. Det kan i teorien være bedre i morgen end i dag. Når det er sagt, er det f.eks. altid interessant, hvis du kan konvertere til obligationer med en kurs tæt på 100. Dermed bliver kurstabet så lille som muligt.

 

Her kan du læse meget mere om fastforrentede realkreditlån.

 

Se de aktuelle renter og kurser

For tiden udbyder realkreditinstitutterne obligationer med 10, 15, 20 og 30 års løbetid. Kurs og rente kan ses i tabellen nedenfor:

 

Løbetid

Nominel rente

Kurs

Effektiv rente

10 år

0,50 procent

99,15

0,65 procent

15 år

1,00 procent

99,05

1,13 procent

20 år

1,50 procent

99,23

1,59 procent

30 år

2,00 procent

98,89

2,10 procent

 

Som det fremgår, er kursen på alle obligationer tæt på kurs 100, og renterne er tæt på all time low. Hvis du har fastforrentede lån, er det derfor værd at tjekke, om du med fordel kan konvertere til en lavere rente.

 

Konverter kun til væsentlig lavere rente

Der er en del omkostninger forbundet med at konvertere realkreditlån, så for at opnå en fordel ved at konvertere til en lavere rente, kræver det, at du konverterer til en noget lavere rente end den, du betaler i dag.

 

Jo større lån, jo mindre behøver forskellen i rente være, for at det giver gevinst at konvertere – men en tommelfingerregel siger, at renten bør være 1,5 procentpoint lavere, men det afhænger også af løbetid og lånets størrelse.

 

En del af omkostningerne ved at konvertere er faste og dermed uafhængige af, hvor stort ens lån er.

 

Her høstes de største konverteringsgevinster

Den største gevinst ved at konvertere opnås ved:

- de lån med længst løbetid

- de lån med størst restgæld

- de lån med størst forskel på nuværende og kommende rente

 

Som du kan læse her, kan det også være en ide at konvertere til en lidt kortere løbetid - f.eks. fra 22 til 20 års løbetid - hvis det så betyder, at du kan få en lavere rente.

 

I nedenstående tabel er en indikation af, om det kan betale sig at konvertere set ud fra nuværende rente, restløbetid og restgæld. Rødt lys indikerer at det kan betale sig at konvertere, ved gult lys kan det måske betale sig og ved grønt lys er der ikke noget at hente. Husk dog at restgælden gerne skal være af en hvis størrelse (+ 100.000 kr.) før det kan betale sig. 

 

 

Det er altid en god idé at få lavet en beregning ud fra din konkrete situation.

 

Vil du have et overblik over de forskellige realkreditinstitutters bidragssatser, kan du finde dem her

 

 

sidst redigéret: 18. oktober 2017
0 kommentarer
Del dine erfaringer eller spørg Mybankers tusinder af brugere til råds her. Kommentarerne er til brug for Mybankers brugere og besvares ikke af Mybanker eller artiklens forfatter.
Har du læst Mybanker.dk's generelle debatregler?