Her er boligpriserne stadig ikke kommet sig efter finanskrisen
De største udsving i de seneste mange år skete i årene lige før og under finanskrisen i 2007-2009, hvor priserne først steg voldsomt for derefter at falde kraftigt igen. Siden da er det igen gået støt fremad, og nu ligger de på landsplan 19 pct. over toppen før finanskrisen for husenes vedkommende og hele 41 pct. over for lejlighedernes vedkommende.
Men ser vi på boligpriserne i de enkelte landsdele, ser billedet helt anderledes ud, for flere steder har priserne fortsat ikke indhentet det tabte eller ligger bare lige over toppen før finanskrisen.
Værst ser det ud i Vest- og Sydsjælland, hvor priserne fortsat er 12 pct. under toppen før finanskrisen for husenes vedkommende og 4 pct. under for lejlighedernes vedkommende. I Vestjylland er huspriserne nu på højde med toppen for 15 år siden, mens lejlighedspriserne dog er steget med 11 pct. I Sydjylland og på Bornholm er både hus- og lejlighedspriserne steget med under 10 pct. siden toppen før finanskrisen.
FIGUR 1: Stor forskel på boligprisvæksten på tværs af landet siden begyndelsen af finanskrisen
Kilde: Finans Danmark, Boligmarkedsstatistikken og Mybanker. Data går frem til 3. kvartal 2023. Egen sæsonkorrektion.
Befolkningstilvækst spiller en rolle i prisudviklingen
En af hovedårsagerne til boligprisudviklingerne er forskellene i befolkningsudviklingen på tværs af landsdele. Befolkningen er steget klart mest i Byen København, hvor boligpriserne også er steget mest siden finanskrisen begyndelse. Tilsvarene ligger befolkningstilvæksten højt i Københavns omegn og Østjylland, hvor boligpriserne også er steget meget.
Omvendt har der stort set ikke været vækst i befolkningen i andre dele af landet, som fx i Vest- og Sydsjælland, hvor boligpriserne stadig ikke er kommet over før-finanskriseniveau. Det er dog interessant, at befolkningen er skrumpet med 7,5 pct. på Bornholm, mens boligpriserne i samme periode er steget med.
Det er derfor klart, at befolkningstilvæksten ikke er den eneste faktor i de regionale boligprisudviklinger. Andre faktorer som ændringer i boligmassen, gennemsnitsindkomster og andre arbejdsmarkedsforhold, boligkøberes præferencer mv. spiller også ind.
Ikke bare ét boligmarked i Danmark
Der er altid stor fokus på boligmarkedet i Danmark, bl.a. fordi vi danskere har en stor del af vores formue placeret i mursten. Ofte er denne fokus centreret om de nationale udviklinger, men de drives i høj grad af udviklingen i hovedstadsområdet og andre af landets storbyer. Det gælder i særdeleshed for ejerlejlighedsmarkedet, da mere end halvdelen af ejerlejlighederne ligger i hovedstadsområdet. Men den nationale udvikling er ofte ikke retvisende for de regionale udviklinger, som beskrevet oven for. Faktisk ligger huspriserne fortsat under toppen fra finanskrisen i lige knap halvdelen af landets kommuner.
At der er nogle landsdele, der ikke er fulgt med udviklingen på landsplan, har visse konsekvenser. For det første betyder det, at ejerne af boligerne i de områder ikke har fulgt med formueudviklingen – mursten har med andre ord ikke været en god investering over tidsperioden. Det betyder, at de har færre muligheder for fx at tage lån i friværdien, og de har heller ikke i samme omfang haft en ekstra opsparing ud over pensions- og andre opsparinger, som ejere i dele af landet med høje prisstigninger. De rammes også til en vis grad af ”stavnsbinding”, da de kan få en mindre opsparing med sig, hvis de sælger huset og vil flytte til områder, hvor priserne er steget meget.
Omvendt betyder det også, at en mindre del af indkomsten alt andet lige går til at betale renter og afdrag på boliggælden. Og samtidig er det lettere for førstegangskøbere at komme ind på boligmarkedet, der hvor priserne er steget mindre, og/eller man kan som boligkøber få meget mere bolig for de samme penge.
I øvrigt har den nye boligskattereform til formål at beskatte boligprisstigningerne, da skattestoppet på ejendomsværdiskatten ophører. Dette bør som udgangspunkt føre til mindre forskelligartede boligprisudviklinger på tværs af landet over tid, da skatten fremover stiger mest, der hvor boligpriserne stiger mest. Dermed lægges der en dæmper på de største prisstigninger.
Figur 2: top og bund 10 kommunale husprisudviklinger siden toppen før finanskrisen i procent
Kilde: Finans Danmark, Boligmarkedsstatistikken og Mybanker. Data går frem til 3. kvartal 2023 og er målt i forhold til toppen i perioden 2006-2009 for den enkelte kommune. Egen sæsonkorrektion.
Note: Figuren viser kun huspriser, da der i mange kommuner er for få handler med ejerlejligheder til, at statistikken dækker dem på kommuneniveau. Læsø er udeladt i figuren pga. datamangel. Tallene på kommuneniveau påvirkes mere af kortvarige udsving end på landsplan, så for enkelte kommuner kan priserne have været over før-finanskriseniveau men nu under pga. fald det/de seneste kvartal(er).
