Mybankers guide til konvertering

Skåret ind til benet

De vigtigste parametre for valget mellem at beholde dit nuværende realkreditlån eller omlægge til et nyt lån er, hvad du tror, der sker med renten, og hvor længe du beholder lånet.

Du kan starte med at spørge dig selv, om du har en forventning til renten.

  • Har du ikke nogen forventning til renteudviklingen, og skal beholde dit lån i 12 år eller mere? – Du skal beholde dit lån.
  • Har du ikke nogen forventning til renteudviklingen, men du regner med at have dit lån i 10 år eller mindre? – Du bør omlægge/konvertere.
  • Har du en forventning til renten? – Du har tre valg. (Vi gennemgår disse nedenfor.)

 

Nedenstående tager udgangspunkt i et eksempel med et 1% lån med 30 års løbetid og afdrag, men problematikken er den samme for lån uden afdrag og for lån med andre løbetider.

Du tror, renterne stiger mere:

  1. Få et tilbud på konvertering til et 2,5% lån.
  2. Få samtidig realkreditinstituttet til at vurdere din bolig, så du kan få et lavere bidrag.
  3. Hvis 3,0% obligationer åbner (falder til under kurs 100) så få et nyt tilbud på et 3,0% lån, og omlæg senere.
  4. Hvis 2,5% lån stiger til kurs 100, så genovervej om du tror, renterne stadig vil stige og omlæg evt. til et 2,5% lån.

 

Du tror, renterne er færdige med at stige, men de ikke falder igen:

Du beholder dit nuværende lån i mindst 12 år:

  1. Så gør intet.

Du beholder dit nuværende lån i 12 år eller mindre:

  1. Få et tilbud på konvertering til et 2,5% lån.
  2. Få samtidig realkreditinstituttet til at vurdere din bolig så du kan få et lavere bidrag.
  3. Omlæg dit lån til et 2,5% lån.
  4. Du har chancen for at få en gevinst, hvis renten falder igen.
  5. Der er loft over din restgæld ved indfrielse, og/eller når renten falder igen.

 

Du tror, renterne er færdige med at stige, og at de falder igen:

  1. Få et tilbud på konvertering til 2,5% lån.
  2. Få samtidig realkreditinstituttet til at vurdere din bolig så du kan få et lavere bidrag.
  3. Omlæg dit lån til et 2,5% lån.
  4. Du får en gevinst når renterne falder igen.
  5. Der er loft over din restgæld ved indfrielse, og/eller når renten falder igen

Hvis du omlægger dit realkreditlån, er det samtidig en god ide at tjekke om, du har den rigtige bank. Du kan læse meget mere om fordelene i Mybankers artikel ”skift bank inden du konvertere dit realkreditlån”.

 

 

Den længere forklaring 

Nedenfor kommer vi med en uddybende forklaring på både fordele og ulemper ved at beholde dit lån eller omlægge til et nyt.

Reducer din restgæld med 10%

Renten på fastforrentede realkreditlån er steget mere og hurtigere end set de seneste 15 år.

Det betyder, at kursen på de obligationer der er brugt til at finansiere realkreditlån nu, er faldet 10%. Nogle lidt mere, andre lidt mindre. Dermed er din restgæld også faldet 10%. Du kan altså indfri dit lån for 10% mindre, end det du fik udbetalt. Forskellen/gevinsten er skattefri.

Har du i dag et 1,0% lån på 3 mio. kr. med afdrag, kan det indfris til kurs 87,95 eller for 2.638.500 kr., altså for 361.500 kr. mindre end du skal afdrage, hvis du beholder lånet til udløb.

Pengene til indfrielse kan du få ved at optage et 2,5% lån til kurs 98,80. Med kursskæring og 15.000 kr. til omkostninger behøver du kun at låne 2.691.176 kr. til 2,5% i rente for at have penge til at indfri dit gamle lån. Du kan læse meget mere om dette i vores artikel “Udnytter du de besparelser, den faste rente giver“.

 

Få et lavere bidrag

Hvis dit nuværende 1,0% lån udgjorde 80% af din boligs værdi da det blev optaget – altså at din bolig var vurderet til 3.750.000 kr. – vil 2,5% lånet med den lavere restgæld kun udgøre 71,76%. Det betyder at dit nye lån får en lavere bidragssats.

Er dit lån i Nykredit/Totalkredit falder din bidragssats fra 0,5875% til 0,5344%. Din bidragsbetaling falder derfor med 265 kr. pr. md.

Er din bolig steget i værdi, siden du fik dit nuværende lån, vil din bidragssats, og dermed din bidragsbetaling, falde endnu mere.

Du skal derfor vælge mellem at beholde dit 1,0% lån på 3 mio. kr. eller få et nyt 2,5% lån på 2.691.176 kr.

 

Se på dit nuværende lån og et nyt lån gennem de samme briller

For at kunne træffe det, for dig, rigtige valg er det vigtigt, at du begynder med at ”glemme”, hvilken kurs du fik dit nuværende lån til. Det du skal forholde dig til er, hvad der sker, og hvad det koster, hvis du beholder det lån du har, sammenlignet med hvis du konverter/omlægger til et nyt lån.

Man kan stadig få 1,0% lånet, så selvom du ikke havde noget lån i dag, ville du også som ny låntager skulle træffe samme valg mellem de forskellige lån, som du bør træffe nu.

Det er samtidig vigtigt at have med i overvejelserne, at hvis du skulle optage et realkreditlån i dag, ville banken ikke rådgive dig til at optage et 1% lån. På grund af den lave kurs bliver restgælden for høj, og det kan blive dyrt senere, hvis lånet skal indfris før tid, og det bliver de fleste realkreditlån. Du kan læse meget mere om dette i vores artikel ”tusindvis har realkreditlån ingen vil anbefale”.

 

Fordele og ulemper ved de to lån

Det kan hurtigt lyde meget teknisk og kompliceret. Nedenfor har vi opstillet fordelene og ulemperne ved de to lån:

Fordele hvis du beholder 1,0% lånet:

  • Ydelsen før skat er 728 kr. pr. md. lavere end på 2,5% lånet.
  • Afdraget er 2.094 kr. pr. md. højere end på 2,5% lånet.
  • Renten er 3.086 kr. pr. md. lavere end på 2,5% lånet.

 

Fordele hvis du vælger 2,5% lånet:

  • Restgælden (det du skal afdrage) er 308.824 kr. lavere end på 1,0% lånet
  • Ydelsen efter skat er 203 kr. lavere end på 1,0% lånet
  • Bidragsbetalingen er 265 kr. lavere end på 1,0% lånet
  • Hvis renten falder igen, kan du gå tilbage til 1,0% lånet
  • Der er loft over, hvor meget du kan komme til at betale ved indfrielse før tid – f.eks. ved salg.

 

Den samlede betaling efter skat på 2,5% lånet er mindre end på 1,0% lånet frem til foråret 2036.

Beholder du 1,0% lånet til udløb er den samlede betaling efter skat over hele løbetiden 113.671 kr. lavere end på 2,5% lånet.

Det er derfor afgørende for om, du skal vælge 1,0% eller 2,5% lånet, om du beholder din bolig og dit realkreditlån i 10-12 år eller mere.

  • Har du har 1,0% lånet mere end 12 år, og samtidig ikke tror renten falder igen inden, skal du beholde dit 1,0% lån.
  • Har du lånet i 10 år eller mindre skal du kraftigt overveje at konvertere til en højere rente.

 

Selvom renten er højere på 2,5% lånet er der ting, der taler for at vælge dette lån, også selvom renterne forbliver, som de er nu:

  • Bidragsbetalingen er mindre end på 1,0% lånet, specielt, hvis din bolig er steget i værdi.
  • Den højere rente på 2,5% lånet kan trækkes fra i skat.
  • Kursen på 1,0% lånet der i dag er 87,95 stiger frem til lånets udløb til kurs 100. Dermed skal du betale mindre for at indfri 1,0% lånet i dag, end du skal betale senere.

 

Hvis du beholder dit 1,0% lån, kan det, du senere skal betale mere for at indfri dit 1,0% lån ikke trækkes fra i skat. Modsat er kursen på 2,5% lånet allerede så tæt på 100 at denne ikke stiger i nær samme omfang.

Tager du et 2,5% lån, og renten falder renten igen senere, kan du få et nyt 1,0% lån men med den samme lave restgæld som på 2,5% lånet. Dermed har du mulighed for at tjene de 308.824 kr., der i dag er i forskel på restgælden skattefrit.

Det er ikke en nem beslutning, og det er ikke 100% sikkert, at det er den bedste løsning at omlægge. Hvad der var bedst, ved vi først når du indfrir lånet eller det udløber, men du bør under alle omstændigheder forholde dig aktivt til valget mellem at beholde eller omlægge/konvertere.

 

Har du det bedste realkreditlån?

Tjek om du har det bedste realkreditlån. Få tilbud på dit realkreditlån når du skifter bank.

Få tilbud her