De lave renter har en slagside

Når renten falder, bliver boliglån tilgængeligt for flere. Derfor er den historisk lave rente med til at hæve efterspørgslen på boliger, hvorfor de stiger i værdi, og nu mange steder er dyrere end før finanskrisen.

 

Forstadsboliger forbeholdt de få

I begyndelsen af 1990’erne kostede en villa i en bedre forstad til København 1,5 millioner kroner, mens den samme villa nu nærmere koster 4 millioner.

En tommelfingerregel siger, at det normalt er muligt at låne fire gange en husstands indkomst, og det vil således sige, at det vil kræve en husstandsindkomst på 1 million at låne pengene til den villa, man kunne have købt for 1,5 million for 25 år siden.

Flertallet af danskerne er altså afskåret fra at købe en sådan villa, og de kan derfor vælge at leje sig ind i stedet for, men som Mybanker tidligere har skrevet om, er der mange økonomiske fordele ved at eje frem for at leje – ligesom pensionisttilværelsen ofte er sjovest, hvis der er sparet op til otiummet med fast ejendom.

 

Social og miljømæssig slagside

Den lave rente har så at sige en slagside fordi den er med til at drive ejendomspriserne op i et leje, hvor almindelige mennesker bliver presset ud af markedet, fordi der er en grænse for, hvor mange gange højere ens gæld må være i forhold til ens indkomst.

I stedet bliver de pågældende tvunget til at købe hus langt væk fra deres arbejdsplads, spilder deres tid med transport i stedet for at være sammen med familien, øger udledningen af CO2 og så videre.

 

Fra 13.500 til 18.000 om måneden

Selvom renten er faldet, er ydelsen på belåningen steget, fordi husprisen er steget så meget, som den er. Ydelsen på ovennævnte villa er steget fra 13.500 til 18.000 kroner om måneden, og det er målt i procent en stigning på 33 procent siden 1993. Her skal dog også nævnes, at forbrugerprisindekset i samme periode er steget 55 procent. Ydelsen på den samme villa er således steget mindre end forbrugerpriserne generelt.

I 1990’erne kostede ovennævnte forstadshus cirka 13.500 kroner i månedlig ydelse. Renten var langt højere, men prisen på huset og dermed lånets størrelse væsentlig mindre. Desuden var bidragssatserne noget lavere dengang.

Realkreditrenten var på 9 procent eller mere, og der var ikke nogen Flekslån og/eller mulighed for afdragsfrihed.

Et 30-årigt 9 procent realkreditlån på 1,2 millioner kroner med 30 års løbetid kostede cirka 10.200 kroner om måneden før skat. Et tilhørende banklån eller pantebrev på de sidste 300.000 kroner op til husets pris på 1,5 millioner kroner kostede 3300 kroner om måneden – i alt en ydelse på 13.500 kroner om måneden.

Med den nuværende boligpris på 4 millioner, skal man som boligkøber pludselig låne mange flere penge. Et realkreditlån på 3 millioner med 2 procent i rente og med 30 års løbetid koster med dagens bidragssatser 12.900 kroner om måneden, og det tilhørende banklån med 30 års løbetid koster 5.100 kroner om måneden – i alt en ydelse på 18.000 kroner om måneden.

 

Flekslån giver meget lav ydelse

Faktisk er det muligt for nutidens ejer af en forstadsvilla til 4 millioner at sidde til en lavere månedlig ydelse end dengang, hvor samme villa kostede 1,5 millioner.

Med muligheden for afdragsfrihed og Flekslån kan den samlede ydelse med et F5 lån uden afdrag i dag bringes helt ned på 8.300 kroner, hvilket er 36 procent mindre, end man betalte i ydelse for huset i 1993.

Så selv om den nominelle pris på huse er steget gevaldigt, betyder rentefaldet, at ydelsen er falde½elativt.

 

Flere kan betale nutidens ydelse; men ikke låne pengene

I 1993 var udfordringen i forhold til at købe huset, at man ikke havde råd til at betale ydelsen på 13.500 kroner om måneden. Der var derimod normalt ikke noget problem i forhold til gearing (dvs. hvor meget du har lånt ift. hvor meget du tjener). Der var ganske simpelt ikke nogen almindelige mennesker, der havde råd til at købe huse, der kostede f.eks. 4-5 gange deres indkomst, for dertil var renten alt for høj.

I dag er der en del, der har mulighed, vilje og evne til at betale 18.000 kroner om måneden i ydelse på deres boligfinansiering, og rigtig mange har mulighed, hvis ydelsen er 8.300 kroner med F5 lån og afdragsfrihed.

Men på grund af de høje boligpriser er det ikke muligt for alle folk at låne pengene, og derfor ender den lave rente med at have en social slagside, hvor nogle holdes uden for visse dele af boligmarkedet.

Lånereglerne er selvfølgelig ikke lavet uden grund. De er med til at beskytte både husholdninger og den finansielle sektor for utilsigtede konsekvenser, såfremt renten pludseligt stiger betydeligt. I sådan et scenarie kan et lån til et 4 millioner kroners hus hurtigt blive meget dyrt og betyde, at familien ikke længere har råd til at blive boende.
Forbliver renten dog lav meget længe og uden udsigt til stigninger (visse økonomer peger på det lave renteniveau som ”the new normal”), bør man nok overveje at kigge på reglerne igen, da man ellers risikerer at holde en pæn portion af befolkningen uden for boligfesten uden grund. Om det bliver relevant vil dog kun tiden vise.