annuitetlån med variale ydelse
-
Indlæg -
Hej
Jeg troede at et annuitetslån var et lån hvor ydelsen er fast gennem hele forløbet.
I Excel og nogle steder på nettet kan man finde formler til at beregne ydelsen af et annuitetslån.
Hvis man dog laver en beregning på f.eks. Totalkredit ser man at ydelsen for et fastforrentet realkreditlån ikke er fast men faldende gennem afviklingsperioden. Hvordan kan det være? Jeg kunne godt tænke mig at vide hvorfor ydelsen ikke er konstant og hvordan man beregner ydelsen.
Eksemplet er et fastforrentet 5% obligations lån på 1.279.000 kr. over 30 år bidragssatsen er 0,5%.
Hvis jeg selv regner på det kommer jeg til en fast ydelse på 87.301 per år.Forneden er hvad Totalkredit beregner i dag for de første år.
År Ydelse før skat Ydelse efter skat Rente Bidrag Afdrag Restgæld
2009 12.809 9.447 9.210 921 2.678 1.276.322
2010 88.888 65.725 63.462 6.346 19.079 1.257.243
2011 88.791 65.983 62.490 6.249 20.051 1.237.191
2012 88.688 66.254 61.469 6.147 21.073 1.216.118
2013 88.581 66.538 60.395 6.040 22.147 1.193.972
2014 88.468 66.837 59.267 5.927 23.275 1.170.697
2015 88.350 67.151 58.081 5.808 24.461 1.146.236
2016 88.225 67.481 56.835 5.683 25.707 1.120.530
2017 88.094 67.828 55.525 5.553 27.016 1.093.513På forhånd tak!
Der er et ganske simpelt svar på dit spørgsmål.
Ydelsen består af renter + afdrag + bidrag. Da bidraget beregnes af restgælden på lånet vil den faktiske ydelsen før skat være svagt faldende.
Håber at det var svar nok.Mvh, Mads
Selve lånet er et annuitetslån, hvor du kan beregne ydelsen udfra formlen.
Men adm.bidraget afhænger af restgælden, da de 0,5% betales af restgælden.
Ligeledes er der et minimumsbidrag, nok i størrelsesordenen 8-900 kr årligt.Du kan altså ikke beregne ydelsen udfra en total rentesats på 5,5%, men må bruge 5% og så tillægge adm.bidraget manuelt. Dette medfører faktisk, at der afdrages en smule mere i begyndelsen af lånet, i forhold til, at lånet havde en fast rentesats på de 5,5% ialt.
Beregning på lommeregner
N (Antal terminer i alt) 120 (4*30)
I (Rente) 5
PV (Hovedstol/nutidsværdi) 1.279.000
P/Y (Ydelser/år) 4
C/Y (Rentetilskrivning/år) 4PMT (Ydelse) = 20.635 kr. i kvartalet / 82.540 kr. årligt
Dette er den faste del af ydelsen og hertil kommer så bidraget. Bidraget per kvartal beregnes som restgæld*0,005/4. Derudover har bl.a. Totalkredit og Nordea Kredit ikke noget minimumsbidrag, så vidt jeg ved.
Ydelse før skat i år 2010 82.540 + 6.346 = 88.886 (88.888)
2016 82.540 + 5.683 = 88.223 (88.225)At jeg får et par kroner mindre om året kan skyldes decimaler eller det beregningssystem du har anvendt. Hvis du vedhæftede afviklingstabellen pr termin i stedet for pr. år, ville jeg sikkert kunne finde differencen.
Jo da, Nykredit har et minimumsbidrag på 600 kr + pct.sats ved lån under 300.000 kr.
For et lån med restgæld på 100.000 kr og oprindeligt 80%, svarer det til et bidrag på 900 kr, istedet for de beregnede 500 kr.
Ok, tak for svaret, det giver mening.
Jeg har dog nu et spørgsmål mere.
Når jeg udregner ydelsen for et banklån oplever jeg også at min beregning ikke giver samme resultat.
Et banklån på 252.470 kr. til 7,85 % p.a. over 20 år med 12 terminer per år.
Banken får dette resultat for første år:
Hovedstol Rente & Bidrag Afdrag Ydelse før skat ydelse efter skat
252.470 19.558 8.685 24.964 18.545Min beregning giver:
Hovedstol Rente & Bidrag Afdrag Ydelse før skat ydelse efter skat
252.470 19.626 5.433 25.059 23.355Jeg antager at banken ikke tager bidrag, men hvordan kan det være at banker kommer til andre tal end jeg og hvordan kan det være at rente + afdrag ikke er ydelse før skat?
Bankens tal lyder korrekt!
Dog er afdraget for højt sat, bør være 5.406 kr, men nettoydelsen lyder korrekt.
Det er jo kun nettoydelsen, der afviger voldsomt.
Du får ca. 33% af de betalte renter i skattefordel.
Du har åbenbart kun beregnet skattefordel af afdraget?!
Jeg lavede en fejl ved beregning af ydelse efter skat, det rigtige tal skulle være:
18.547
Men har du en ide hvorfor der er forskel mellem mine og bankens tal, arbejder de måske med terminer af forskellig længde? Jeg tænker at februar på grund af dens 28 dage er, billiger end f.eks. januar med 31 dage?
Næh, men de regner nok med månedlige betalinger og kvartårlig rentetilskrivning.
Er jo af samme grund, at RD yder et pænt afslag på bidraget ved månedlige betalinger.
Meget simplificeret:
jan. 100.000 kr, der indsættes 1000 kr
feb. 99.000 kr, der indsættes 1000 kr
marts 98.000 kr, der indsættes 1000 kr, og beregnes 8%pa. i rente for de 3 måneder = 1.980 kr (din formel ville give 2.000 kr i renter)
saldo 1. april = 98.980 krEndnu bedre bliver det, hvis dit banklån istedet er en boligkredit (eller prioritet), hvor hele dit lånindestående modregnes før end, der beregnes renter.
Jeg syntes for øvrigt at den oplyste rente for boliglånet er meget høj, har du indhentet et tilbud fra Nordea istedet? Eller omlæg din restbelåning til BRF, hvor renten er på 4,5% pt. for sådan en boligkredit, du sparer over 8000 kr årligt irenter + fordelen ved kredit-modellen.
At bankens rente og afdrag ikke er lig med ydelse før skat ligner en fejl.
Ellers kommer det an på, hvilken metode der anvendes.
Lommeregner
N 240
I 7,85
PV 252.470
P/Y = 12
C/Y = 4PMT = 2080 kr. månedligt / 24.964 kr. årligt før skat, som banken har fået det til.
Men hvis du derimod bruger et program til låneberegning/laver den lange beregning excel, vil den månedlige ydelse blive 2.088,25 kr./md., altså 25.059 kr. årligt, som du får det til.
Hvorfor? Måske det skyldes starten af beregningen. I din beregning bliver renten regnet ud fra restgælden på 252.470 kr., hvorefter afdraget er 436,58 kr. den første måned, imens lommeregneren måske tager afdraget først, hvilket resulterer i en lavere rente og ydelse. Jeg er dog ikke sikker.
I praksis vil den første rentetilskrivning derudover sjældent udgøre det samme beløb, som i beregningerne, hvor rentetilskrivningen forudsættes at være 3 hele mdr eller afviklingen starter fra dag 1.
Omkring bidragssatserne er der ikke noget minimum, når lånet ved optagelsen har været større end 300.000 kr. Når restgælden på det ovennævnte realkreditlån når under 300.000 kr. er bidragssatsen altså forsat kun 0,5%
Tja, jeg ved ikke helt hvornår der tilskrives renter, det er et PI-lån, siger det noget?
Jo, synes også at renten er høj, men jeg er også i gang med at indhente tilbud. Hvad kan Nordea tilbyde, jeg kunne ikke se at de ville have meget mindre?
Det er jo ikke et lån jeg har, det er et lån jeg skal have så det er vidst ikke muligt at omlægge det til BRF?
Læs om Nordeas lån:
http://www.nordea.dk/Privat/Bolig/K%c3%b8b%2baf%2bbolig/Nordea%2bPrioritet%2bBoligk%c3%b8b/823202.html
Og BRFs:
Boligkredit
Med en Boligkredit kan du finansiere op til 95 % af boligens handelsværdi. Kreditten er ideel for dig, der ønsker størst mulig fleksibilitet, eller afdragsfrihed på hele finansieringen.
Kan ikke rigtigt finde noget materiale om boligkreditten, men den er omtalt i deres prisblad.
Vi har selv en boligprioritet i Eik bank som boliglån 0-40% finansiering, og har været yderst tilfredse med at vores opsparing giver samme rente som vores boliglån.
Dog har Eik Bank hævet vores tillæg fra 0,65% til nu 1,85% grundet finanskrisen.
men renten er stadig konkurrencedygtig, da vi har ca. 8.000 kr til overs i budgettet i gn.snit hver måned. Vi har derved kunne finansiere 2 bilkøb til ca. 120.000 kr via denne konto.
Hej tabac
Jeg er ved at lave mig en oversigt og det er lidt svært i lommeregneren, så derfor bruger jeg Excel.Excel tillader også to forskellige beregningsmetoder, jeg tror den ene er til at beregne det med afdraget først og den anden med afdraget sidst, jeg får to forskellige resultater, men ikke det samme som banken.
Hej thvs
Jeg må sige at jeg ikke er så vild med prioritets lån i banken. Så det er nok ikke en løsning til mig.
Fint med mig, kan blot ikke forstå, at du vil betale 7,85% i rente, når du kan slippe med 5,25% eller endog 4,5% i en anden bank.
2,6% i forskel på de 250.000 kr er dog over 6.000 kr i sparede renter om året.
Din månedlige ydelse over de 20 år vil falde fra 2.090 kr til 1.702, selvom forskellen i nettoydelsen dog er ca. 170 kr mindre, da der betales mere i rente og dermed mindre afdrag i starten ved den høje rentesats.
Man behøver jo ikke at udnytte, at banken tilbyder 5,25% i rente på din budgetkonto, vel?Jeg ville kun optage det PI-lån til 7,85% hvis det var en fast garanteret rente i de 20 år lånet løber.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.