Dette emne
Hvordan kommer jeg nemmest af med mit banklån

Hvordan kommer jeg nemmest af med mit banklån

30-08-2018 11:26
SvendL
Hej

Vi flyttede fra frb. til provinsen for knap 10 år siden. Fandt et fint hus på fyn til 2,4 mio og handlede ca. 2 timer før finanskrisen startede i 2008. Det betød efterfølgende at vi de kommende år så et fald i boligpriser på omkring 25%. Det er vi selvfølgelig trætte af, men har aldrig fortrudt at vi flyttede og har ingen planer om at flytte herfra. Vi endte med et afdragsfrit F5 lån på 2 mio. og et boliglån i banken på 400.000. Planen var hurtigst muligt at få afdraget boliglånet i banken og derefter afdrage realkreditlånet. Men prioriteringerne har ændret sig i løbet af de sidste 10 år. Vi har lavet en del boligforbedringer med bl.a. nyt badeværelse, køkken og tilkøb af jord. Så hver gang vi var ved at få afdraget lånet i banken har vi lånt til nye boligforbedringer. Det betyder at vi nu her op til en evt. refinansiering/omlægning (d. 31.12.2018) stadig har en restgæld på 190.000 i banken. Vi fik sidste år vurderet vores hus til 2.6 da boligpriserne stadig ikke er på niveau med før 2008. Dvs. vi har en meget lille friværdi - som jeg forøvrigt ikke er enig i. Vi bor i et område uden for byen med få huse til sammenligning, men som samtidig er meget populært og husene bliver solgt meget hurtigt og i flere tilfælde uden at være sat til salg via mægler.
Nå men, vi står så overfor nogle valg omkring evt. omlægning. Jeg vil mega gerne af med det her dyre boliglån men friværdien er der stadig ikke - åbenbart. Findes der muligheder for at påvirke den vurdering ved at spørge en uvildig ejendomsmægler om en vurdering?
Og hvad er anbefalingen til evt. omlægning af lån? Og til sidst, findes der metoder hvor man vha. f.eks et tillægslån til yderligere boligforbedringer kan øge friværdien så både tillægslån og banklån kan finansieres via realkreditlånet.

Håber på nogle gode anbefalinger.

/Svend
30-08-2018 12:36
morsdreng
Det er alene kreditforeningen der bestemmer, hvem der skal vurdere en ejendom i forbindelse med en låneoptagelse. Reglerne fremgår af Værdiansættelsesbekendtgørelsen. Hvad du personligt måtte mene om vurderinge og hvilken udbudspris en lokal mægler måtte sætte på ejendommen, er kreditforeningen uvedkommende.

Glemt derfor alt om at påvirke kreditforeningens vurdering ved hjælp af alternative vurderinger fra diverse ejendomsmæglere.

Du har nu boet i huset i 10 år med et afdragsfrit realkreditlån som nu skal afdrages og har ikke som oprindeligt forudsat været i stand til at bringe boliglånet ud af verden, idet du fortsat skylder ca. ½-delen af det oprindelige lånebeløb. At det skyldes låneoptagelser til diverse forbedringer af huset og tilkøb af jord ændrer ikke på, at din nuværende situation er selvskabt.

Du kan kun få gæld bragt af vejen er ved betaling. At tro at du ved optagelse af yderligere gæld kan øge friværdien i huset og dermed få plads til at banklånet kan indfries via realkreditlånet er udtryk for en både usund og urealistisk tankegang.

Der er kun en vej frem. Knib ballerne sammen og begyndt at afdrage på din gæld i stedet for at stifte ny.

Kontakt kreditforeningen for at høre, om den vil medvirke til at omlægge dit nuværende realkreditlån til et nyt 30 årigt lån - med eller uden afdragsfri periode. Alternativet er, at dit nuværende realkreditlån skal afdrages over de kommende 20 år - kan du det?
30-08-2018 12:55
SvendL
Hej morsdreng

Tak for det hurtige svar - selv om det er en smule nedladende :-)
Ift. dit svar om at evt. ombygnings-værdi aldrig overstiger lånets værdi, så undre det mig lidt. Det har jeg set flere konkrete eksempler på hvor man køber en bolig, ombygger og derefter får vurderet værdien til højere end købspris plus ombygningslånet. Det kommer vel an på hvilke forbedringer og hvordan og af hvem de udføres? Da vi tilkøbte jord for 70.000 kr. blev det vurderet til en værdiforøgelse af huset på 150.000 kr. Det er vel et rimelig konkret eksempel på at en investering giver en værdiforøgelse udover investeringens værdi? Eller for at bruge dine ord, vi øger gælden for at øger friværdien.

Vi har ikke umiddelbart planer om at omlægge til en ny 30 års periode med afdragsfrihed - vi har råd til at afdrage, men vil selvfølgelig helst have banklånet ud af verden først renten er meget højere. Det optimale vil være at få lagt hele lånet ind som et samlet realkreditlån og afdrage på det. Det er det mit primære spørgsmål går på muligheder for. Hvis det ikke er muligt, så anbefaling til omlægning/refinansiering af lånet når det nuværende udløber her d. 31.12.2008.

/Svend
30-08-2018 14:00
Michael
Det giver naturligvis INGEN mening, at tilkøb af jord for 70.000 skulle give en merværdi for hele ejendommen på 150.000 kr. Den der har fortalt dig det er helt og aldeles galt på den. I bedste fald vil det give en merværdi på 70.000 - oftest langt mindre eller slet ingenting når nu jorden åbenbart er så billig i dit område. Dit udsagn svarer jo til at købe 100-kronesedler for 50 kr/stk - det går heller ikke.

Det samme gør sig gældende for stort set alle til- og ombygninger. Nyt køkken, bad mv. giver kun en begrænset merværdi typisk på 30-40% af udgiften. Maling, slibning+lakering af gulve, nye skabe, døre osv osv giver lige præcis nul kroner i merværdi. Det kan i bedste fald give en kortere liggetid.

Stort set alle overvurderer værdien af deres hus og det er desværre nok også tilfældet her.
30-08-2018 14:16
test
men når at alt det så er sagt så vurderer de forskellige kredit givere ikke ens- Har selv oplevet en forskel på ca 30% i vurderingspris.

Så ja indhent forskellige tilbud og vurder dine muligheder ud fra det. Der sker heller intet ved at gå i banken med en højre vurdering fra en konkurrent. Det er langt fra sikkert det ændre noget men skade gør det ikke.

Selvfølgelig har du selv stifte gælden. Det var jo et bevist valg der forhåbentligt har givet dig noget værdi om end ikke i kroner og øre. :-)

Finans krisen er så nok nogle andres skyld.

held og lykke med projektet.
30-08-2018 14:16
test
men når at alt det så er sagt så vurderer de forskellige kredit givere ikke ens- Har selv oplevet en forskel på ca 30% i vurderingspris.

Så ja indhent forskellige tilbud og vurder dine muligheder ud fra det. Der sker heller intet ved at gå i banken med en højre vurdering fra en konkurrent. Det er langt fra sikkert det ændre noget men skade gør det ikke.

Selvfølgelig har du selv stifte gælden. Det var jo et bevist valg der forhåbentligt har givet dig noget værdi om end ikke i kroner og øre. :-)

Finans krisen er så nok nogle andres skyld.

held og lykke med projektet.
30-08-2018 14:26
SvendL
Hej Michael

Mange tak for dit svar. Jeg er umiddelbart ikke enig i din betragtning om investeringer. På Frederiksberg købte jeg nabolejligheden og lagde den sammen så i stedet for to to-værelses lejligheder til 2 x 700.000 kr fik én 4 værelses der blev vurderet til 2.000.000. Da vi stiftede andelsforeningen gav jeg 60.000 for andelsbeviset men pga valuarvurdering samme dag steg til 250.000 kr. i værdi. Der findes da utallige eksempler på kortsigtede fornuftige investeringer hvor den efterfølgende værdi overstiger investeringen.
Nå men mine spørgsmål er blevet lidt afsporet.
Morsdreng har fint svaret på hvilke muligheder der er for at påvirke en vurdering fra realkreditforeningen. Ingen lyder det korte svar.
Muligheden for at øge værdien ved evt. ombygning. Den mulighed afviser i begge blankt.
Så er der spørgsmålet om anbefalinger til omlægning/re-finansiering. Den vil jeg meget gerne høre bud på. Ift. afbetalinger, så har vi afbetalt 600.000 på banklånet frem til i dag.
30-08-2018 14:34
SvendL
Hej test

Ja helt enig. Selvfølgelig har vi selv stiftet gælden. Og jeg er lidt ked af at det lyder som om at det skulle være et problem. Det er en gæld vi har optaget med åbne øjne og som vi også har råd til at betale. Og ikke kun ud fra en ren økonomisk betragtning - men ud fra herlighedværdi som du også nævner.
Jeg leder blot efter gode input og anbefalinger da der er en refinansierings- /omlægnings-mulighed om 6 mdr. . Det er vel hele pointen med dette forum?
30-08-2018 14:41
Michael
Jamen, det var da super. Så tjente du knap 700.000 kr. på dine lejligheder og så burde det jo slet ikke have været nødvendigt at låne 100% til et huskøb
30-08-2018 15:01
SvendL
Michael, jeg har hele mit voksne liv gjort en stor indsats for ikke at være en af dem der skændes med fremmede mennesker på internettet. Det vil jeg gerne fortsætte med. Jeg sætter virkelig meget pris på at du og andre med med større viden om realkreditlån end mig, gider bruge deres tid og viden på at bidrage med anbefalinger. Hvis du kan hjælpe med det så tak.

Fortsat god dag Michael.

/Svend
30-08-2018 15:15
Michael
Det er lidt svært at give gode råd når det reelt er for sent. Du har efter sigende tjent 700.000 kr på tidligere ejendomme, brugt alle pengene (må jeg indirekte konkludere) og lånt 100% til et huskøb med et afdragsfrit lån. Og nu står du så og skal til at afdrage hvilket giver dig problemer selvom du udmærket har vidst, at afdragsfriheden udløber efter 10 år.

Så hvordan skal man rådgive her når du har taget det ene dårlige valg efter det andet? Jeg kan kun tilslutte mig morsdreng her:

Betal af på gælden

Der findes ingen andre råd der virker
30-08-2018 15:31
SvendL
Haha. Jeg begynder at forstå hvorfor folk skændes på internettet
30-08-2018 15:33
SvendL
Michael. Du bringer de 700.000 ind i et spørgsmål som ingen har stillet. Men jeg vil gerne forklare hvis det kan få dig videre. Det var ikke 700.000. 1,4 minus 2,0 er 600.000 for det første. Så var der istandsættelse som var 400.000 og salget skulle deles i to da min ekskæreste ejede halvdelen. Dvs 100.000 som blev brugt på at betale min studiegæld fra et udenlandsophold i USA.

Og jeg vil gerne understrege at jeg ikke er i økonomiske problemer som du skriver. Jeg kan godt afbetale både banklån og realkredit når afdrsgsfriheden udløber om 6 mdr. Vi har afdraget på banklånet først da renten er væsentlig højere end på realkretilånet.
Ud fra et rent økonomisk synspunkt har du helt ret i at optage banklån er en rigtig dårlig investering da man skal betale renter og gebyrer. Men det er jo selvfølglig ikke gjort ud fra en økonomisk betragtning. Så ville banker ikke have mange kunder.
Mit spørgsmål går på hvilke anbefalinger der er til evt omlægning/refinansiering.
30-08-2018 17:06
Michael
Der er ingen oplagte omlægningsmuligheder, da du nærmest ingen friværdi har og derfor vil få tilsvarende bidragssats som i dag. Derudover naturligvis yderligere omkostninger til et evt nyt lån.

Så derfor gælder det råd du allerede har fået: betal banklånet så hurtigt som muligt. Dine manøvremuligheder er meget begrænsede
31-08-2018 13:05
test
atl det med vurderings størrelse er gætværk og spild af tid. Det jeg ville gøre var at få et forslag for din nuværende bank også sammenligned med to andre bud. Og jeg ville helt sikkert også spørge nogen af de store banker. Nå du så har været igennem de 3 tilbud er du meget klogere både på de faktiske vurderinger og de forskellige låntyper de kan tilbyde. Husk også at se på hvad bankdelen af dine forretninger koster
31-08-2018 14:24
SvendL
Mange tak for svaret test. Det vil jeg gøre. Faktisk det eneste brugbare og ikke nedladende svar jeg har fået indtil videre 

Jeg forstår ikke de kommentarer der har være ellers. Jeg er helt med på at købe fast ejendom lige op til en finanskrise var en virkelig skidt investering, og jeg er måske den eneste i dette forum der ikke havde forudset finanskrisen med et efterfølgende fald i huspriser på 25%. Boligpriserne er stadig 20% under hvad de var i tredje kvartal 2008 der hvor vi bor,

Der er skitseret to veje i de ovenstående kommentarer. Hvis jeg fulgte morsdreng og Michaels anbefalinger, så skulle vi have afdraget uden at optage yderligere lån til ombygning. Så ville vi i dag stå i en situation hvor vi boligen vil være vurderet til 1,95 mio. (20% fald) og med en gæld på 1,8 mio. Dvs. en friværdi på 150.000 og samtidig ingen af de forbedringer som vi selvfølgelig har sat stor pris på.

Det andet alternativ er det som vi har gjort. Afdraget på banklånet, optaget nye lån til forbedringer. Skylder i dag samlet set 2,2 mio. og fik sidste år en vurdering fra kreditforeningen på 2,6 mio. Dvs. friværdi på 400.00 kr. plus vi bor i et hus med alle de forbedringer.

Jeg påstår ikke at ved specielt meget om boliglån, realkreditlån etc, og det er derfor jeg spørger i dette forum. Men hvad er det jeg misser ift. de svar som morsdreng og Michael giver? Jeg kan simpelthen ikke få det til at hænge sammen med virkeligheden.

God weekend til jer alle