Dette emne
bidraggssatser efter stigning af huspris

bidraggssatser efter stigning af huspris

29-07-2018 22:25
Christian30
Hej,

Jeg har ikke så godt styr på hvordan det hele fungerer så håber jeg kan få noget hjælp.

Jeg er ved at købe et hus og har brug for at låne 50%. Jeg er dog småirriteret over at bidragssatsen tilsyneladende er markant højere for 50% end den er for 0-40%. Hvordan kan det i øvrigt være? Banken har vel næppe markant højere risiko ved 50% end ved 40%?

Hvad sker der i tilfælde af at jeg i løbet af de næste par år får afbetalt et par procenter og husmarkedet fortsætter med at stige således at loan-to-value falder til under 40% efter en ny vurdering? Skal den nye vurdering kombineres med omlægning af lån og dermed en masse gebyrer eller kan jeg bare få en ny vurdering og derefter automatisk migrere til 0-40% boksen for bidragssatser?

Kan jeg migrere til 0-40% boksen? Hvad skal der til og hvad er der af omkostninger? Tænker det er dumt hvis jeg ender med at betale en markant højere bidragssats end højst nødvendigt.
29-07-2018 23:31
Krisser
Så stor en forskel er det nu heller ikke.

Hvis vi bruger Totalkredits satser for fastforrentede lån, vil din bidragssats være:

(0,45 % * 40 %) + (0,85 % * 10 %) / 50 % = 0,53 %

For en million kroner er forskellen 800 kroner før skat om året, eller under 50 kroner om måneden.

Du kan ikke få en lavere bidragssats ved at få en ny vurdering. Til gengæld kan den heller ikke stige fordi dit hus er faldet i værdi.
30-07-2018 09:24
thsv
Din belåningsprocent vil normalt ikke ændres undervejs, selvom dit hus stiger i pris og der afdrages.
Hvis det generer dig voldsomt kan du jo optage et 2-lags lån, f.eks. ved køb til 2,5 mill.
0-40% 2 % med afdrag til bidrag 0,45%
40-50% 1% 15 år el. ½% 10 år til bidrag 0,85%

Hermed vil du ret hurtigt få afdraget lånet over de 40%, hvor tillægget i adm.bidraget ved 250.000 kr kontant vil være en del over 1.000 kr i forhold til satsen under 40%.
Ulempen er at det er noget dyrere at oprette 2 lån, det må du undersøge med din bank. Har hørt om priser fra kun det ekstra pant (1.660) op til fuid pris for lån 2.

Og banken har normalt ingen risiko ved belåning under 60%, det er udelukkende kreditforeningen i så fald.

PS: ved TK er der en del rabat på adm.bidrag at hente via kundekroner, i hvert fald frem til udgangen af 2019, hele 0,27% (så det reelt kun er 0,18% under 40%) ved lån via AL.
30-07-2018 09:42
thsv
Og kan se at der mangler et lille ekstra ved de 1.000 kr i adm.bidrag, kursen er pt. omkring 98 og 97,5 for de 2 nævnte lån så obl.restgælden vil alene pga. kurstabet være op mod 260.000 kr.
Den store fordel kommer når toplånet er afdraget og du kun sidder med belåning under de 40%.
Husk dog ved vurdering af udgifterne at adm.bidraget ligesom renter er omkring 33% værd for de første 50.000 kr pr. person, da man i 2018 får et tillæg på 7% til det direkte rentefradrag og i 2019 og fremefter 8%, fra satserne ca. 26 hhv. 25%.
30-07-2018 22:15
Christian30
jeg tror jeg har misforstået noget. Jeg troede at bidragssatsen for 40-60% gjaldt for hele lånet. Hvis jeg forstår rigtigt siger du at jeg får den lave sats på de første 40% men derefter den høje sats på de næste 10%. Er det rigtigt forstået?

Hvordan fungerer det egentlig med bidragssatser? Hvad er det der gør at de er så høje? Hvad dækker de?
31-07-2018 08:53
thsv
Nej da, så ville det jo hedde 0-60% i interval.

Istedet udregnes et vægtet adm.bidrag, som ved 50% belåning ganske rigtigt består af satsen 0-40% og satsen 40-60% således:
adm.bidrag v. 50%=((adm.bidrag0-40%)*40+(adm.bidrag 40-60)*10)/50

Dette adm.bidrag bruges så igennem hele lånets løbetid, idet det kræver et nyt lån at få det ændret eller evt. et stort ekstraordinært afdrag.
RD beregner belåningsprocenten årligt, men det er kun til brug for deres tillæg for evt. afdragsfrihed.

Det højere adm.bidrag over 40 og 60% skal afspejle at risikoen ved disse lån er mere usikre end lån 0-40%, husk her at alle ejendomme bruger samme adm.bidrag, uanset om det er let omsættelig ejendom i en storby eller en forfalden rønne på Lolland.
Sidstnævnte er jo selv ved 50% rimelig risikabel at belåne og med den lave købspris in mente vil omk. til evt. senere tvang jo udgøre mange procent i forhold til belåningen.
I en periode var belåning op til 60% nærmest automatisk i byområder, mens banken kun skulle stille garanti over 60% overfor RK.
For flexlån dækker de høje adm.bidrag også over de omk. RK har i forbindelse med sikkerhedsstillelse ved de løbende refinansieringer.
31-07-2018 20:32
Christian30
Hvis jeg låner 50% og derefter ikke kan betale, så tager de vel bare mit hus og sælger det. Der er vel ikke den store sandsynlighed for at huset ikke sælger for mindst 50% af købsværdien. Hvorfor er dette så forskelligt fra 40% til 60% lån? Har du nogle links til materialer jeg evt. kan læse?
31-07-2018 21:26
Krisser
Hvis du ikke afdrager på dit lån, vil realkreditinstituttet først forsøge at sælge huset i fri handel. Hvis dette ikke lykkes (fordi huset ikke kan sælges på det fri marked, eller fordi du nægter at sælge det), vil huset blive solgt på tvangsauktion.

Under finanskrisen faldt ejendomspriserne ifølge Danmarks statistik i gennemsnit 15 procent for huse og 25 procent for ejerlejligheder. Prisfaldene i provinsen faldt væsentligt mere end i storbyerne, ligesom liggetiderne i provinsen er længere. Samtidig vil salgspriserne på tvangsauktioner (der også er mere sandsynlige i provinsen end i storbyerne) være lavere end handelsprisen på det fri marked.

Så jo, der er en reel højere risiko ved et lån mellem 40 og 60 procent belåning, end mellem 0 og 40 procent.
01-08-2018 12:05
Christian30
Jeg er godt med paa at der er mere risiko, men kan ikke forestille mig at den risiko er i naerheden af 45 bps per aar. Et fald paa 40% er trods alt en hel del, selv i tilfaelde af tvangsauktion.

Hvis man tager et 40% annuitetslaan er der vel naeppe 40% udstaaende naar man defaulter. Jeg taenker det er ret sjaeldent at man tager et laan for derefter ikke at betale maaneden efter.

Er svaret i hoejere grad Basel?
01-08-2018 12:05
Christian30
Jeg er godt med paa at der er mere risiko, men kan ikke forestille mig at den risiko er i naerheden af 45 bps per aar. Et fald paa 40% er trods alt en hel del, selv i tilfaelde af tvangsauktion.

Hvis man tager et 40% annuitetslaan er der vel naeppe 40% udstaaende naar man defaulter. Jeg taenker det er ret sjaeldent at man tager et laan for derefter ikke at betale maaneden efter.

Er svaret i hoejere grad Basel?
01-08-2018 12:34
test
det er jo i grund sjovt som man gang på gang kan få bekræftet hvorfor og hvordan en boble kan opstå.- Den opstår jo når flertallet af dem der agere på et marked har glemt den sidste lavkonjektur. I min leve tid har vi set mere ind en krise der har haft stor betydning på huspriserne. Vi har set boliger der er faldet til nul kroner i værdi. Der er virkeligt huse også i dag, der ikke kan sælges. Og så at sige en pulje af huse der kun kan sælges i en højkonjunktur .

alle realkredit giverne har forskellige bidragsatser efter belåning grad fordi der er en ganske reel risiko for tab ved en høj belånings grad. Det har intet med EU at gøre.

Du må gerne være irriteret og risiko blind men det ændre intet.
01-08-2018 12:34
test
det er jo i grund sjovt som man gang på gang kan få bekræftet hvorfor og hvordan en boble kan opstå.- Den opstår jo når flertallet af dem der agere på et marked har glemt den sidste lavkonjektur. I min leve tid har vi set mere ind en krise der har haft stor betydning på huspriserne. Vi har set boliger der er faldet til nul kroner i værdi. Der er virkeligt huse også i dag, der ikke kan sælges. Og så at sige en pulje af huse der kun kan sælges i en højkonjunktur .

alle realkredit giverne har forskellige bidragsatser efter belåning grad fordi der er en ganske reel risiko for tab ved en høj belånings grad. Det har intet med EU at gøre.

Du må gerne være irriteret og risiko blind men det ændre intet.
02-08-2018 11:25
Christian30
Jeg er med paa at der er oeget risiko, men tvivler staerkt paa at risikoen er 45 bps. Det ville vaere noget andet hvis vi snakkede om 40% annuitetslaan i forhold til 80% afdragsfrit.

Jeg er derfor ogsaa med paa at det er logisk at bidragssatser varierer, men jeg er overrasket over hvor stejlt de stiger. Det er specielt interessant hvis vi sammenligner med andre europaeiske lande som har en markant mindre forskel alt afhaengigt af belaaningsgraden.
03-08-2018 11:57
thsv
Risikoen stiger over de 40%, derfor stiger adm.bidraget, men det er jo som sagt beskedent hvad det betyder for dig, når 80% af satsen stadigvæk er den 0-40%.

Satsen for afdragsfrihed er for øvrigt så høj, at det belåning 0-80% og fastforrentet lån ikke kan svare sig at vælge afdragsfrihed selvom man har et banklån til 5-6% i rente. Ligeledes skal lånes ca. 16.000 kr mere pr. mill. grundet den dårligere kurs.

Har lige lavet en beregning ved køb til 2,3 mill. og banklån til 5% med 5% i udbetaling, her bliver gælden samlet 29.000 kr højere og der skal samlet betales ca. 63.000 kr ekstra over de 30 år ved at vælge afdragsfrit RK-lån. De samlede udgifter til renter og amd.bidrag er altså også højere, ca. 34.000 kr i dette tilfælde, så man får godt nok ca. 11.000 kr ekstra udbetalt over de 30 år, men samlet set sparer man altså 52.000 kr i dette tilfælde ved at afdrage på begge lån.
Og fordelen bliver kun større, hvis man alligevel skal omlægge lånet efter ca. 7 år, da fordelen ved at afdrage banklånet først, bliver synligt, når adm.bidraget på RK-lånet nedsættes.
13-08-2018 20:51
peter holm larsen
Hej Christian,

For lige at genkalde historien så faldt huspriserne i Danmark med over30% fra 30/6-2016 i gennemsnit. Typisk medvariationer mellem 20-50% ved almindelig frit salg. Så kan du næsten gætte prisfald hvis en ejendom går på tvangsauktion i et område hvor priserne er faldet 50% og skyldner derudover mangler at betale 1 års ydelse og udgifter til at gennemføres salget og tvangsauktionen.

Man glemmer bare så hurtigt historien og tror udlån er risikofrit.