Dette emne
F1 til fast30 hjælp

F1 til fast30 hjælp

30-05-2018 23:22
torben11
Hej

Vi bor i en ideel anpart hvor vi har benyttet en forkøbsret til at købe den anden anpart huset.

Da en ideel anpart er eksklusiv brugsret til en del af en ejendom, bliver den ideelle anpart ophævet da man ikke kan have sådan når man ejer det hele.

Derfor skal det finansieres som 1 ejendom med et lån. Vi har et f1 afdragsfrit lån med restgæld på 2,3 mil hos brf.

Hvis vores lån skal straksindfries er det til kurs 102,2 = 50,000kr. Derefter skal der optages fasrforentet 30 årigt med afdrag på 4,7 mil hos totalkredit. Svarende til 80% af den totale vurdering på ejendommen.

Er der noget jeg kan gøre for at slippe billigere ud af mit f1 lån?

På forhånd tak
31-05-2018 07:22
René Poulsen (3)
Har du husket, at det er obligationsgælden, som skal ganges med kursen? Kun hvis det beløb bliver større end kontantgælden, er det et kurstab.
Alternativt kan man pari-straksindfri et F1 lån.
Så skal der betales differencerenter frem til refinansieringstidspunktet.
Hvis lånet er i Totalkredit er differencerenten 1,95 % p.a.
Det beregnes også af obligationsgælden, men hvis den er 2,3 mill koster det 44.850 kroner, som kan trækkes fra i skat.
Hvis skatteværdien er 29 % bliver nettoudgiften 31.843 kroner.
Er der kun 1/2 år til refinansiering er udgiften det halve osv.
12-06-2018 01:12
torben11
Tak for svar.

Lånet er i brf og man kan ikke få lov til at pari-straksindfri i brf tilsyneladende. Så jeg har fået af vide at der ikke er andet at gøre ind at indfri det til kurs 102. Der er 9 mdr tilbage af løbetiden. Det er afdragsfrit og jeg betaler kun 6000 i kvartalet så det ville være meget bedre hvis jeg kunne få lov til at fortsætte med at nøjes med at betale færdigt.
Er de 50.000 der er i kurs tab fradragsberettiget?
Er det dårlig rådgivning når brf anbefaler refinansiering af f1 når de ved vi er ved at købe noget andet og vi derfor skal ud af vores f1 lån før tid?
12-06-2018 11:28
thsv
Hvis du ikke kan finde udaf det med obl.restgælden kan man i stedet bruge høkermetoden.
1) I har låst en rente på ca. -0,2% i et år, så jeres obl.restgæld er formentligt omkring de 2,25mill.
2) Markedsrenten her og nu er -0,49% for jeres obligationer.
3) der er kursskæring på 0,2 el. 0,3 point ved indfrielse, ligesom ved refinansieringen.

Jeres overkurs bliver derfor ca. (-0,2-(-0,5))*3/4+0,3 = 0,525%, så det bliver noget billigere at indfri lånet end 2,2% i overkurs, da jeres obl.restgæld er en del mindre end den kontante restgæld.

Det er den primære ulempe ved flexlån, at man låser renten i en periode, vær glad for at I ikke havde låst renten i 5 år og skulle indfri undervejs, det kan hurtigt koste de 2% i overkurs, da renten for 2-3 år jo samtidigt er lavere end for 5 år.

Og det er helt korrekt at I ikke kan opsige lånet til termin, da obligationen bagved er inkonvertibel.

Jeg tror faktisk at I slipper lidt billigere end 2*0,3 pint da den korte rente er steget en smule på det seneste
12-06-2018 11:33
thsv
PS: jeres obl.restgæld vil blive skrevet op med ca. 0,55% pr. termin, da I jo betaler -0,05% og obl.ejeren skal have 0,5% i rente, ergo mangler der 0,55%.
Og et år efter refinansiering vil I kunne opsige lånet til kurs 100, da obl.restgælden på det tidspunkt er opskrevet til de 2,3 mill.

I det hele taget er der en del teknik bag flexlånene, så ydelsen kan omregnes til en lav rente, selvom obligationerne bagved har en relativt høj rente.
12-06-2018 11:48
torben11
Det er for teknisk for mig :)

Jeg har logget ind på mine lån i brf. Hovedstolen er på 2.368.000 og restgælden er på 2.365.000 og renten er på - 0,09 og kursen var igår 102,14. Hvad koster det så i sidste ende? Jeg har fået oplyst 50.000 som ikke er fradragsberettiget.
12-06-2018 20:45
test
er det så ikke nemmest at du bare accepterer det overslag banken har lavet? Det er jo ikke så meget at gøre ved det uanset hvor meget du kan overtale thsv til at regne på det. Banken tager alligevel hvad det koster.
12-06-2018 20:45
test
er det så ikke nemmest at du bare accepterer det overslag banken har lavet? Det er jo ikke så meget at gøre ved det uanset hvor meget du kan overtale thsv til at regne på det. Banken tager alligevel hvad det koster.
13-06-2018 23:24
torben11
Jo det ville være nemmest. Men jeg vælger ikke altid den nemme løsning. Efter møj og besvær er det lykkedes mig at overbevise totalkredit om at lade mig køre lånet ud og indfri til kurs 100 og derefter optage nyt lån efterfølgende.
Jeg blev aldrig helt klog på om det har sparet mig for 50.000 danske kroner eller om det reelt ikke var så højt et beløb?
14-06-2018 12:42
test
Det lyder som den bedste løsning. Hvordan blev problemet med det nye løn og pant så løst hvis man må spørge?
14-06-2018 13:35
torben11
De gik med til at ligge sig som anden priotet mod at vi omlægge når lånet kan indfries.
14-06-2018 15:18
test
vel det er vel mellem 13.000 og 50-000. Afhængigt af om du fæster lid til THSV eller det overslag du fik
14-06-2018 15:18
test
vel det er vel mellem 13.000 og 50-000. Afhængigt af om du fæster lid til THSV eller det overslag du fik