Dette emne
Skal vi omlægge?

Skal vi omlægge?

08-02-2018 15:57
Morgens P
Hej.

Jeg er kommet i tvivl om vi skal omlægge vores realkreditlån hos Nordea til et variabelt lån. En vigtig detalje er, at vi planlægger at sælge huset inden for tre år.

Fakta i dag:

Fastforrentet lån 30 år, 2,5 %: Restgæld: 2 mio. kr.
Nordea Prioritet Boligkøb 30 år, 6,45 %: Restgæld: 150.000 kr.

Dvs. vi hver kvartal betaler ca. 30.000 kr. for de to lån (afdrag, rente, bidrag).

Ingen af dem er afdragsfrie.

Boligen er desuden vurderet til 3,9-4,1 mio. kr.

Alle råd modtages med kyshånd.

Tak på forhånd.
08-02-2018 22:38
test
Kan du tjene omlægning omkostningerne hjem på så kort tid ?
09-02-2018 10:56
thsv
Maksimer indeståendet på prioritetslånet og spar pengene til omlægning.

2½% er så småt ved at komme under kurs 100 igen, så et nyt lån vil ikke være billigere i rente, kun nye kurstab.

Hvis I skal sælge om 2-3 år gælder det om minimere omk. til lånene og ikke nødvendigvis ydelsen på lånet.
09-02-2018 10:59
thsv
Nåh, læser lige at du/I overvejer variabelt lån, det skal i så fald være F-kort eller Jyske F1, der begge kan opsiges med kort frist.

Vælg for guds skyld ikke F5-lån som bliver alt for dyrt at indfri.

Set ud fra gebyret for etablering af lånet er Jyske F1 at foretrække.
09-02-2018 11:07
test
men stadig, hvorfor omlæge netop fordi i sælger om et øjeblik. Det er kun omkostninger
09-02-2018 12:33
test
Pps især hvis du forventer at renten nu stiger og du har en lang rest løbetid tilbage på dit lån virker det helt mystik at du overvejer en omlægning ogås til jysk. Hvis vi antager at rente er 5pct om 3 år vil du både ha smidt penge efter omkostninger og højre rentebetalinger plus forpasset muligheden for at køber så en ekstra fordel i at overtage dit lån.
09-02-2018 15:46
thsv
Test du må lære at regne på tallene.
Nuværende renteudgift er ca. 70.000 kr på et år, hvis vi regner med 50.000 kr i gn.snitligt indestående på prioriteten.

Et nyt F1-lån hos Jyske vil ligge i rente på 0,27% (det er max. 55% belåning nu) eller ca. 5.900 kr alt efter omk. til omlæggelsen, som ikke behøver at være meget over 10.000 kr i alt, kommer dog an på om der skal stilles garanti.

Selv hvis renten stiger 1 % vil det kun være små 22.000 kr ekstra. Selv ved denne rentesats spares der over 43.000 kr årligt i renter.

Så selvom der skal sælges til sommeren 2019 vil en omlægning være rentabel og skal der først sælges om 3 år er det forventede overskud ved at konvertere på omkring 150.000 kr sparet i renter eller 100.000 kr netto (heri skal dog fratrækkes de ca. 15.000 kr jeg vurderer en omlægning til Jyske koster).

Den store ulempe er at lånet ikke er opsagt inden d. 1/2, så rentabel omlægning kan nok først ske til næste termin d. 30/6.

Men falder renten en smule mere kommer 2½%-serien også under kurs 100.
Serie 2047 som der må være tale om handles til kurser omkring 101 i dag.
10-02-2018 01:49
peter holm larsen
Hej Test,

Mærkelige råd. Serierne 2047 er lukket og der udstedes nu i 2050.

Han kan jo ikke få lån i jyske uden at omlægge alt - så da hellere fx omlægge banklånet til et flexlån i Nordea Kredit, hvis der skal spares omkostninger.

Omkostningerne ved at optage et lån på 2,2 mio.kr. er da over 10.000 kr. i Jyske bank uden garanti.

Dit eksempel med 1 % rente stigning - er så under forudsætning at alene den korte rente ændre sig og den lang rente er helt uændret - hvilket er en helt urealistisk forudsætning hvis man ser historisk set.
10-02-2018 10:24
thsv
PHL, du må lære at læse!
Og ikke mindst forstå det du læser.

Det jo mig, der foreslår denne omlægning ikke Test.

Ja, serie 2047 er lukket, men der skal indfris fra denne serie, var kursen 100,6 eller lavere kunne direkte omlægning komme på tale.

Omk. til Jyske Bank er 6.500 kr for selve lånet, sæt dig dog ind i priserne inden du kommenterer.
Hertil kommer 1.660 kr for tinglysning, idet 1½ stempel kan overføres fra eksisterende lån.

Indfrielse af det gl. lån hos Nordea koster 950 kr, så skal der ikke stilles sikkerhed er vi under de 10.000 kr jeg nævnte først.

Og ja, jeg ville skifte bank i processen for at få en ren ny vurdering af boligen, noget som ikke altid er tilfældet ved en ren omlægning.

Med hensyn til den ene % i rentestigning er du igen-igen helt galt afmarcheret, da jeg jo netop udregner hvad den nuværende belåning koster i renter med fast rente (de 70.000 kr)
Det nye lån koster som udgangspunkt ca. 6.000 kr årligt i renter og selvom renten stiger en % vil det være under 22.000 kr ekstra, så der er virkelig mange penge at spare ved omlægning, pga. forskellen i rente og adm.bidrag, som begge er lavere på det nye lån.

Jeg ville klart omlægge om så der allerede skal sælges i 2019...
Den sparede rente ville jeg bruge til at afdrage på gælden.
10-02-2018 11:07
test
Thsv det med at regne har vi jo dig til. Jo 6,45 er alt for dyrt. Er vi virkeligt så langt hende løberiden at det ikke bare har været dårlig rådgivnig. Fra starten ?
10-02-2018 12:17
thsv
Kære Test, igen udtaler du dig uden at regne på det!

Jeg vil vurdere at der indestår omkring 50.000 kr i snit på prioriteten, så det er kun 6.500 kr i renter på denne om året.
Den store besparelse kommer når man omlægger de 2 mill. til ca. 3,2% i total rente inkl. bidrag, når denne kan være under 0,3%:
Dette ville du indse, hvis du selv regnede lidt på tallene!
Selv ved salg i starten af 2019 vil der være fortjeneste ved at omlægge til Jyske F1, som tilmed er let at indfri ved det senere salg.
10-02-2018 16:21
test
Du har fuldstændigt ret i at jeg ikke regner på det. Det elsker du jo så hvorfor fratage dig den glæde. :-)

Du misforstår spørgmålet, hvorfor er der fra staten af lavet den dyre prioriet boligkøb? Er huset værdi virkeligt steget så meget siden oprettelse af det 30 årlige lån?

En besparelse ved at gå få fra fast rente til variabel er jo altid en overvejelse værd men jo også en kraftig personlig preferencer,
13-02-2018 14:39
Morgens P
Du foreslår, at skifte til Jyske Bank til et F1-lån? Både realkredit og banklånet eller?
14-02-2018 08:21
test
Hvorfor lavede du den prioritet boligkøb fra starten af og hvor længe ha du haft lånet?
14-02-2018 12:11
Morgens P
Det var det vi tænkte var bedst for os dengang. Det er fra 2014. Hvad synes du vi skal omlægge det til?
14-02-2018 16:35
thsv
Mogens P.

Dine tal lyder ikke rigtige.

I købte i 2014 til 2,5 mill.? (går udfra at de 2 mill. RK-lån er 80%)
Og nu er boligen ca. 4 mill. værd!

Må man spørge hvor henne det er?

De 6,45% i rente på boliglånet over 80% er helt normalt, i hvert fald for Nordea.
14-02-2018 18:23
Morgens P
thsv:

Nybyg for cirka 3 mio.
2,2 mio RK-lån
160.000 Nordea Prioritet Boligkøb lån
640.000 kontant.

Huset kan i dag sælges for 3,9-4,1 mio.

Blev du klogere??
14-02-2018 21:30
test
Om du kan få det hjem så en officiel belåning vurdering er umuligt at svare på. Det bliver det som regnestykket kommer til at stå eller falde med. Min holdning som ikke er basseret på en udregning er at de eneste sikre vindere på disse hyppige omlægninger er vanker og realkreditinstitutterne.

Men få da er tilbyd hjem både fra jeres nuværende bank og jysk
14-02-2018 21:32
test
PS hvis der virkeligt er stigningen på så kort tid er det billigere at bygge et nyt hus ind at købe jeres
14-02-2018 21:32
test
PS hvis der virkeligt er stigningen på så kort tid er det billigere at bygge et nyt hus ind at købe jeres
15-02-2018 07:48
Morgens P
Test: Ja, men er det ikke ofte det? Det afhænger jo også af hvor du bygger og kan finde grunde kontra hvor du kan købe et hus.
Hent flere indlæg