Dette emne
Kompliceret låne- og købskonstellation

Kompliceret låne- og købskonstellation

13-11-2017 13:44
Mathias88
Hej mybanker forum,

Jeg har kigget forskellige steder i debatten, og der er ikke cases hvor jeg kan få tilstrækkelig råd. Nedenstående case er speciel og derfor skriver jeg dette indlæg med forhåbning om en hjælpende hånd. Jeg mangler råd og inputs i forhold til eventuelle fremgangsmåder og måder at håndtere det kompliceret huskøb overfor bank og realkreditinstitutter samt videre finansiering.

Jeg vil forsøge at give et godt overblik, men modtager gerne kritik hvis fx mere information er nødvendigt.

Case:

Vi er to kammerater (herefter kaldt ”person 1” og ”person 2”) som bor til leje i en kælder i et hus som ejes af forældrene af person 1. Vi vil nu gerne købe huset. Da der er erhverv i huset, vil vi købe det som erhverv (40% bankfinansiering og 60%realkreditfinansiering) og udleje det til os selv og de øvrige lejere, som et udlejningsfirma. Dette er ikke første skridt, første skridt er selve købet.


Overblik:

Huset er i tre separate etager på 100m2 hver. 

Kælderen bor vi pt i (uofficielt, da det ikke er godkendt til beboelse, men til liberalt erhverv. Dette problem er der flere løsningsmodeller til) 

Stueetagen er lejet ud til erhverv (liberalt erhverv)

1. salen er lejet ud til tre privatpersoner (privat) (her bor vi officielt)

Huset ejes som sagt af forældrene af person 1. Husets offentlige ejendomsværdi er 4 millioner mens forældrene gerne vil have 1 million oven i. Hvormed prisen bliver 5 millioner i alt (huset er højst sandsynligt en del mere værd- over 6 millioner - men vi kan ikke få det vurderet da den nuværende værdi så vil blive ugyldig. Denne værdi vil vise sig når banken skal vurdere huset)


Vores situation:

Person 1:
Kan låne 1.000.000 hos sine forældre og kan selv rejse 200.000

Person 2:
Kan låne 200.000 af sine forældre og kan selv rejse 300.000
Derved at vi nede og skulle låne 3.300.00

Vi har fået afslag hos et realkreditinstitut. De hæftede sig ved at kælderen ikke er godkendt til beboelse men til liberalt erhverv. Derved falder beløbet for hvad vi kan låne, grundet mindre indtægt. Kælderen KAN laves om til beboelse.

Hvordan vil i spille jeres kort step by step? Vi er meget grønne i emnet og har derfor brug for støtte i vært skridt.

På forhånd tak for inputs, råd og bud.
13-11-2017 15:17
morsdreng
Når du selv oplyser, at dit spørgsmål vedrører en kompliceret låne- og købskonstellation, er det uforståeligt at du tror du kan få brugbare råd og vejledning på et debatforum, af personer hvis baggrund og kvalifikationer du slet ikke kender og på grundlag af de oplysninger du er fremkommet med.

Hvad der gør din "case" kompliceret er, at tingene slet ikke er hvad de giver sig ud for. Den reelle værdi af huset kendes ikke, huset skal sælges til EV + 25%, hvor man i en familiehandel max accepterer + 15% og du tror endda, at ejendommen er yderligere en million værd. Kælderen i benyttes i dag ulovligt til beboelse, stueetagen er udlejet proforma til de 2 personer som rettelig bor ulovligt i kælderen, en kreditforening har allerede givet afslag på lån. Selv om planerne er, at ejendommen skal anvendes til udlejning, kendes hverken den reelle værdi af ejendommen eller lejeindtægtens størrelse.

Ingen seriøs bank eller kreditforening vil finansiere en handel på disse premisser. Alle former for udlån er i sidste ende baseret på tillid og det lægger din fremstilling absolut ikke op til. Det bedste råd er altid at spille med åbne kort.

Prøv at få en ejendomsmægler til at vurdere ejendommen. Så vil du højst sandsynligt finde ud af, at ejendommen slet ikke har den værdi som du går og tror. At købe en ejendom med henblik på udlejning, uden at kende den reelle pris og lejeindtægterne kan kun frarådes. I øvrigt har størrelsen på lejeindtægterne betydning for fastsættelse af ejendommens handelsværdi.

Du har tydeligvis brug for professionel rådgivning og bør derfor kontakte en advokat, som du alligevel skal bruge, hvis det i det hele taget skal lykkes at få en handel på plads.

Eventuelle yderligere oplysninger skal gives til din advokat og IKKE på dette forum
13-11-2017 17:16
Mathias88
Tak for svaret Morsdreng, det er taget til efterretning.

Jeg hører gerne andre bud.
15-11-2017 11:41
test
Tjo hvis jeg var meget grøn i er emne ville jeg nok ikke gi mig I kast med se investere en masse penge i det
Du må jo lave en plan for hvordan du vil ændre status fra erhverv til bolig og tale med dem eller nogle andre igen.