Dette emne
Bank til ældre ægtepar med gæld

Bank til ældre ægtepar med gæld

24-08-2017 18:16
J.O.
Hej

Jeg har nogle bekendte, som gerne vil have mere luft i økonomien. De er midt i 70'erne, og deres økonomi ser ud som følger:

Indkomst: Folkepension

Sommerhus: Værdi ca. 1,5 mio, belånt 60 %
Hus 1: Værdi ca. 1,8 mi, belånt 70 %
Hus 2: Sat til salg til 2,6 mio (har været til salg til denne pris i 6 mdr, i udkantsdanmark). Ikke belånt, men de har kassekredit på 800.000 (rente 4 %) med sikkerhed i dette hus.

De vil gerne renovere hus 1, og har derfor brug for lidt flere rede penge, end de allerede har på kassekreditten. Nuværende bank siger nej.

Hvad tror I andre banker vil sige? Også nej? Umiddelbart har de jo minimum 2 mio i friværdi, men det gør måske ikke en forskel?

Hvad kunne være en god løsning, hvis en bank siger ja - det er vel dumt at optage lån i det hus, der er sat til salg?
24-08-2017 19:56
morsdreng
Jeg har aldrig hørt magen.

Der er tale om 2 folkepensionister i ca. 75-års alderen, hvis eneste indkomst er folkepension og alligevel ejer de 3 ejendomme som er belånt med i alt næsten 3 millioner kroner med en skønnet (tvivlsom?) friværdi på i bedste fald måske 2,5 million. Trods dette ønsker man at optage yderligere lån til renovering af et af husene inden hus nr. 2 eller sommerhuset er blevet solgt.

Selv om der ifølge dine oplysninger er en friværdi i de 3 ejendomme på måske 2,5 million, er der kun et fornuftigt råd og det er sælg, sælg. Selv når sommerhus og hus nr. 2 er solgt, er det langt fra sikkert, at folkepensionen rækker til betaling af udgifterne til hus nr. 1, for slet ikke at tale om udgifterne til en renovering af samme. Derfor kommer man ingen stedet før end sommerhus og hus nr. 2 er blevet solgt, og i bedste fald har man så slet ikke behov for at optage lån til renovering

Ingen fornuftig bank vil belåne en tvivlsom friværdi og slet ikke når låntagerne slet iikke har økonomi til at forrente eller afvikle den gæld som de allerede har optaget. Folkepensionen inkl. tillæg for 2 personer udgør brutto ca. 25 tkr. mdl. som ifølge Finanstilsynets tommelfingerregel berettiger til en samlet gæld på ca. 900 tkr. eller kun ca. 1/3 del af den oplyste aktuelle gæld. Derfor vil ingen fornuftig bank medvirke før end gælden er nedbragt og hovedparten af husene er blevet solgt.

Friværdien er i høj grad tvivlsom så længe sommerhuset op hus nr. 2 ikke er blevet solgt.,
24-08-2017 20:19
J.O.
Nå da?

Belånt for 2,5, ja. Den samlede værdi af husene er næsten 6 mio. Det er da en meget lav belåningsgrad, er det ikke?
24-08-2017 20:53
morsdreng
At du påstår at husene kan sælges for 5.9 million, mens den samlede gæld udgør næsten 3 millioner hjælper intet, når ejernes eneste indkomst er folkepension og gælden derfor iflg. Finanstilsynets tommelfingerregel kun på udgøre ca. kun 900-1.000 tkr. mens de i dag skylder næsten 3 millioner væk.

En påstået lav belåningsgrad hjælper intet som helst, når ejerne ikke engang kan forrente og afvikle den allerede optagne gæld.

De nedsparringslån som bankerne har tilbudt og måske stadig tilbyder opererer med en lav belåningsgrad, da bankerne naturligt nok ikke ønsker at overtage risikoen for prisfald og svært sælgelige ejendomme.

Der er ikke andet at gøre, end at sælge hus nr. 2 og sommerhuset og dermed nedbringe den samlede gæld. Når den eneste indkomst er folkepension, kan det blive svært nok at afvikle gælden i hus nr. 1, MEDMINDRE friværdien fra de 2 solgte huse kan nedbringe gælden væsentligt.

Kan sommerhuset og hus nr. 2 sælges for de af dig oplyste priser, og skal der afsættes beløb til prisnedslag og omkostninger, vil gælden i hus nr. 1 i bedste fald kunne indfries med et efterfølgende mindre overskud. Det må dine "klienter" klare sig for, for med en indkomst bestående af kun folkepension er deres kreditværdighed ikke stor.

Sådan ligger landet, om du kan lide svaret eller ikke.
24-08-2017 21:16
J.O.
Tak for svaret. Jeg angriber det ikke, undrer mig blot.

Regner jeg rigtigt her: Et salg af de to huse (sommerhus + hus 2) til de ovenfor angivne værdier vil indfri al gæld og give et overskud på omkring en mio, hvortil de sidder med friværdi på 1,8 (hus 1)?

Det er jo også fint, hvis det er tilfældet, blot ærgerligt at de ikke kan bruge lidt af pengene nu.
24-08-2017 22:32
morsdreng
Som du selv oplyser, vil et salg af sommerhus og hus nr. 2 til de af dig oplyste priser betyde, at ejerne i bedste fald kommer til at sidde med et gældfrit hus nr. 1 til en værdi af 1.8 million + yderligere ca. 1 million kroner i kontanter.

Du overser imidlertid, at det langtfra er sikkert at husene kan sælges til de priser du oplyser. Det er ikke usædvanligt at der må gives prisafslag på 10-15% eller endnu mere og der skal også regnes med udgifter til mægler og andre handelsomkostninger, idet det i dag er sælger der typisk betaler for berigtigelsen af handelen. Sommerhus og hus nr. 2 er ansat til en pris på i alt 4,1 million, men skal der gives et nedslag på f.eks. blot 10% og regnes der med mæglersalær og berigtigelsesomkostninger på i alt f.eks. 200 tkr. vil "overskuddet" efter salg ikke være meget større end nødvendigt for af kunne indfri gælden i hus nr. 1 på 1.260 tkr. og deraf følger bankens manglende lyst til at udvide engagementet.

Jeg har nyligt været involveret i en ejendomshandel, hvor huset indledningsvis blev prissat til 2 millioner, for efter 3 års forløb at blive solgt for ca. 1.500 million eller kun 75% af den oprindelige udbudspris og det er ikke usædvanligt og slet ikke når vi taler om "udkants Danmark" og det pågældende hus lå endda slet ikke i hvad der normalt betegnes som værende udkants Danmark.. Skal deri den aktuelle sag gives et prisnedslag på 25% og regnes med salgsudgifter på f.eks. 200 tkr. vil der IKKE være midler nok til at indfri gælden i hus nr. 1 for slet ikke at tale om renoveringsudgifterne.

Men det væsentligste element i sagen er, at de 2 folkepensionister IKKE har nogen som helst mulighed for at forrente eller afvikle nogen væsentlig gæld når indkomsten alene er folkepension og derfor vil intet pengeinstitut belåne en måske tvivlsom friværdi i de 3 ejendomme.

Rådet er stadig sælg, mens I endnu kan.
25-08-2017 10:31
test
tillad mig at komme med et eksempel fra en dansk provinsby der er i 10% kvartilet af by områder i dk.
Hus købt for 400.000 kr for ca 40 år siden er i dag sat til salg for lidt over 1 million. Pt har det været til salg i nogle måneder. PT har der været to bud på skrømt som blev accepterede af sælger.

Det kan nok slet ikke betale sig at regne på det som forretning.

Så ja sælg og det er meget langt fra en så god foreting at ha ejendom som nogen tror.

Jeg tro at antallet af køber til et hus på 2,6 mill i udkants dk er stærkt begænset. Der er uanset hvor fint huset er slet og ret en øvre grænse på pris.

Tænker at jo længere huset har været til salg jo mere vil man opleve at folk byder virkeligt lavt.
25-08-2017 11:19
morsdreng
Det væsentligste er, at de 2 folkepensionister har en samlet gæld på ca. 3 millioner, som de umuligt kan forrente og afvikle med en indkomst alene bestående af 2 folkepensioner og derfor vil de vedblive med at have et lånebehov, alene for at kunne betale den allerede optagne gæld.

At man på denne baggrund tror, at man kan låne yderligere til renovering, er fuldstændig uforståeligt. Mon ikke kassekreditten på 800 tkr. er blevet brugt til at dække det løbende underskud indtil dato?

Friværdi er "varm luft", om den findes i virkeligheden bliver først konstateret, når huset/husene er blevet solgt. Som allerede oplyst, skal banker ved de såkaldte "nedsparingslån" operere med en vis margen og belåner derfor kun 60% af ejendommens værdi, idet der i modsat fald ikke er plads til prisnedslag og handelsomkostninger m.m. Denne grænse er allerede nået, når gælden er næsten 3 millioner kroner og ejendommene oplyses at have en samlet værdi på 5.9 millioner.

Det er derfor ikke gjort med yderligere lån til renovering af huset, de skal også have en yderligere løbende kredit alene for at kunne forrente og evt. afvikle den allerede optagne gæld. Derfor siger banken fra - grænsen er nået.
25-08-2017 11:25
J.O.
Nej, kassekredit er anvendt til at renovere hus 1, hvorfor værdien af det måske også er højere end 1,8. Investeringen afspejles sikkert ikke 1:1 i værdien, men dog måske med 30-50%.

Lad nu være med at gætte i blinde, det bliver dit svar ikke bedre af.
25-08-2017 12:16
test
mit indlæg var bestemt ikke ment som at der var noget forkert i det morsdreng skrev men bare som en beskæftigelse af at friværd er ja varmluft er et godt udtyk

og derfor stiller det sig ikke anderledes selv om kassekreditten ville blive brugt til renovering. En renovering kort før et salg er stort set penge ud af vinduet. Vedligeholde er nødvendig på et hus for at holde det slagbart men det er en illusion at vedligeholdelse og renovering som sådan øger værdien krone til krone. Det gør det meget langt fra. Faktisk vil lang hoved parten af midlerne brugt på en renovering især med håndværker være spildt. Kan man noget selv, vel og mærket i en professional kvalitet ser det bedre ud hvis man ikke prissætter timerne naturligvis.

politiken.dk/oekonomi/privatoekonomi/art5502576/Di...-salgspris

nu kan du så vælge kun at læse det øvre tal i de angiven skøn.

men nej ene renovere er langt fra typisk noget der betaler sig i form at øget salgsværdi.

gælds byrden er stadig det væsentligste problem men det er jo så udmærket belyst.
25-08-2017 12:55
J.O.
Test: Mit svar var henvendt til morsdreng, som skriver: "Mon ikke kassekreditten på 800 tkr. er blevet brugt til at dække det løbende underskud indtil dato?"

Det er meget muligt at det ikke har betydning ift. om der kan lånes yderligere, men så bliver det jo blot endnu mere skørt at morsdreng tager det med i sine gætterier ;-)

Ift. om man får noget tilbage for det man investerer i at renovere, så kan du, test, se, at jeg allerede er opmærksom på det i ovenstående - og jeg har som du kan se heller ikke regnet det med i de værdier jeg angiver i det oprindelige indlæg.

Pointen omkring gældsbyrden er til gengæld god, så tak for den, morsdreng.
25-08-2017 14:42
thsv
De må vel bare sætte hus 2 ned så det kan sælges, selv med en salgspris på 2 mill. vil der være 1,2 mill. i rede penge minus omk. til ejd.mægler mm.

At de ikke har belånt ejendom 2 med 40% i stedet er mig en gåde.
Jeg forstår godt at banken ikke vil låne dem flere penge da ejendomme i udkantsdanmark let kan have lange salgstider.

En gæld på næsten 3 mill. er ganske meget at skulle betale på med kun 2 folkepensioner.
Tror bestemt at noget af kassekreditten er gået til løbende udgifter undervejs.
25-08-2017 14:49
J.O.
Kassekredit er ikke gået til løbende udgifter, det véd jeg.

Mener du at belåne ejendom 2 i stedet for kassekredit, thsv? Det tænker jeg giver god mening. Det var bankens forslag med kassekredit. Og nu må de ikke lave det om for banken.
25-08-2017 16:54
test
Er omkostningerne, hvis salget var gået bare lidt hurtigere, ikke blevet spidst op at besparelsen på rente for hus 2? Det kan du sikkert hurtigt regne efter Thsv.
26-08-2017 09:00
morsdreng
Det er uforståeligt at man tror, at man kan låne yderligere til renovering af et af de 3 huse. Men endnu værre er, at man heller ikke har indset, at indtil et eller flere af husene er solgt og gælden er nedbragt, har man et behov for løbende at få tilførte yderligere midler for at bringe balance i økonomien .

I denne forbindelse er det fuldstændigt ligegyldigt, om kassekreditten kunne have været finansieret på anden måde, om kreditten er anvendt til renovering eller dækning af et budgetunderskud. At 2 pensionister har været i stand til at ”servicere” en samlet gæld på næsten 3 millioner uden at få tilført midler udefra lyder usandsynligt, man kan som bekendt IKKE leve af mursten.

Lykkes det ikke at skaffe det nødvendige løbende beløb til at bringe balance i budgettet, eller bliver hus nr. 2 eller sommerhuset ikke solgt meget hurtigt, er det – hvis sagen skal sættes på spidsen – kun spørgsmålet om hvad der kommer først, et salg? eller tvangsauktion over et eller flere af husene?

Situationen er for alvorlig og komplekst til at dine bekendte kan nøjes med nok så velmenende råd og vejledning fra egne venner og bekendte. De bør snarest søge professionel og kvalificeret rådgivning, for det kan meget let ende helt galt.
26-08-2017 09:17
J.O.
Morsdreng: Du aner jo intet om deres øvrige økonomi, herunder hvad de tidligere har solgt af ejendom, og hvad de har siddet med af midler. Derfor er dine gætterier om kassekredittens anvendelse lidt malplacerede. Sorry.

Pointen om gældsbyrden har været nævnt 7-8 gange nu, så den har jeg fanget. Den tager jeg med videre til dem.

Tak for jeres svar.
26-08-2017 11:12
thsv
JP, du har ikke fattet en brik.
Tidligere tiders indkomst er ligegyldig, bankens spørgsmål er om de kan servicere en gæld på mere end 3 mill. og udgifter til 3 ejerboliger på folkepensioner...
Til det er svaret NEJ og derfor vil de ikke låne dem mere.

I stedet for den kassekredit skulle de hellere have lånt 1 mill. oprindeligt i hus 2, da et sådant lån er langt billigere end en kassekredit til 4%.

Nu skal de nedsætte prisen på hus 2 og afvente salget, så kan planerne om renovering af hus 1 komme videre og gælden nedbringes.
26-08-2017 11:44
J.O.
thsv:

Jeg har bl.a. fattet, at kassekreditten er gået til renovering og ikke til afbetaling på lån/løbende udgifter (her er indtægter fra tidligere solgt ejendom anvendt, samt indtægter fra udlejning af sommerhus). Derfor irriterer det mig lidt med jeres gæt på, hvad kassekreditten er brugt på - det er jo i øvrigt irrelevant ift. mit spørgsmål, kan jeg forstå ;-)

Endnu engang tak for svarene på det jeg spurgte om: At I ikke tror andre banker vil være med på det samme som nuværende bank er med på.

God weekend :-)
26-08-2017 11:47
J.O.
Åh ja, og så for at citere mig selv, her til sidst: "Pointen om gældsbyrden har været nævnt 7-8 gange nu, så den har jeg fanget. Den tager jeg med videre til dem."

Tak fordi I brugte jeres tid på det.
26-08-2017 17:56
test
Du skal ikke ta dig af Thsv han er uforskammet som en del af hans dna :-)