Dette emne
Finansiering af huskøb

Finansiering af huskøb

01-05-2017 00:57
Kasper Jensen (13)
Hej folkens

Jeg er står overfor et muligt huskøb, og er derfor igang med at erhverve mig en masse viden om finansiering heraf. Jeg er 30, alene, nyuddannet fra sommer og har arbejde med løn på 420.000 årligt, fra sommer ca. 460.000. Er i en branche hvor jobsikkerheden er høj. Jeg har studiegæld på 140.000 og har opsparing på 145.000. Ejendommen pris forhandles stadig, men mit bedste estimat på en købspris lyder på 2.800.000. Grunden til at det overhovedet er muligt, er at det er en udlejningsejendom som jeg pt. selv bebor en del af, og fortsætter med efter køb. Jeg får derfor hjælp til betaling af låneomkostninger og ejendomsudgifter i form af lejeindtægter. En bank har givet et tilbud på finansiering med udgangspunkt i 2.800.000, med et 30-års fastforrentet RK-lån med effektiv rente inkl. omkostninger på 3,22% samt banklån med effektiv rente inkl. omkostninger på 4,87%.
Hvordan lyder det? Jeg forestiller mig at jeg kan forhandle noget på banklånsrenten, vil 4% være realistisk?

I forhold til RK, har jeg en anden plan. Tænker stort F3 afdragsfrit 0-60% belåning, og mindre F3 60-80% med afdrag. Begge 30 års løbetid. Hos Totalkredit får jeg 1,25% og 1,65% i rente (rente+bidragssats+kursskærring) hhv., ud fra diverse artikler med tabeller her på mybanker. Nogen der kan overskue om jeg er helt forkert på den?
Mht banklånet er jeg i tvivl om løbetiden skal være 10 eller 20 år. Mit rådighedsbeløb er fornuftigt, selv ved løbetid på 10 år, men jeg er i tvivl om, om pengene er bedre brugt på huset til renovering af diverse. Flere ting trænger efterhånden til en kærlig hånd, så det er min plan er smide nogle penge i det, over en periode de næste år, og måske allerede om 3 år, når flexlånene skal refinanceres, være i stand til at skaffe mig af med banklånet, i kraft af en kombination af øget ejendomsvurdering, betydelig reduceret restgælden af banklånet, og en lille reduktion af restgælden af det lille RK-lån. Der kan naturligvis være dynamik i renten og boligmarkedet, som gør denne plan usikker, men lyder det fuldstændig urealistisk?
Jeg er meget ny i gamet, beklager hvis der er noget som ikke giver mening, eller der mangler essentielle oplysninger.

På forhånd tak.

Mvh Kasper
01-05-2017 09:30
morsdreng
Jeg forstår ikke at du "tør" kaste dig ud i forhandlinger om køb af en udlejningsejendom, der oven i købet trænger til en kærlig hånd, når du iflg. dit eget udsagn er UDEN tilstrækkelig viden om finansieringen af købet.

Og det er endda ikke det eneste problem du har i forbindelse med det eventuelle køb. Har du kendskab til lejeloven og dens regler? Kan du selv administrere en udlejningsejendom? og vil du selv kunne aflægge regnskab eller har du brug for revisorbistand hertil? Er du opmærksom på, at en eventuel fortjeneste ved et fremtidigt salg vil blive beskattet som ejendomsavance og at din lejeindtægt vil blive beskattet? Har du set samtlige lejekontrakter med de aktuelle lejere? og er du sikker på, at lejerne svarer til markedslejen for tilsvarende lejemål i lokalområdet? Hvis ikke kan du risikere at lejen bliver nedsat af Huslejenævnet. Overtager du huset, kan du som udlejer komme til at hæfte overfor lejerne for husets vedligeholdelse og istandsættelse og du kan derfor risikere, at måtte afholde udgifterne hertil UDEN at disse kan pålægges huslejen. Er du opmærksom på, at sælger skal refundere dig indeståendet på evt. konti for ejendommens vedligeholdelse?

Hvis vi ser bort fra din studiegæld som også stort set opvejes af din opsparing, må du iflg. Finanstilsynets retningslinjer for gældsfaktor til gode bankkunder maksimalt have en gæld på 3,5 x din årsindkomst: Hvis denne ansættes til 450 tkr, svarende dette til en samlet gæld på lidt under 1,6 million. MEN din samlede gæld efter køb af huset vil iflg. dine egne oplysninger blive på 2.8 millioner eller ca. 1,2 million kr. større, hvilket stiller nogle krav til størrelsen på din årlige lejeindtægt.

At købe hus UDEN professionel køberrådgivning kan kun frarådes på det kraftigste og i særdeleshed når det drejer sig om en udlejningsejen-dom der også trænger til en kærlig hånd.

Du bør derfor omgående kontakte en advokat, der kan rådgive dig om alle de særlige forhold der vil være gældende når og hvis du bliver ejer af en udlejningsejendom og glem alt om købet og den eventuelle finansiering heraf, indtil du har fået et tilstrækkeligt kendskab til udlejning og udlejningsejendommen.
01-05-2017 10:18
peter holm larsen
Jeg har sjældent været mere enig med Morsdreng end her. Hvis ens største udfordring er hvilken finansiering men skal vælge ved køb af en udlejningsejendom - så har man med 100,00000 % sikkerhed overset noget :-) .... Endvidere er din forventning om en større prisstigning på en udlejningsejendom næppe realistiske - alene fordi disse i væsentliggrad prissættes udfra lejeindtægter - så regn nærmere med prisen er faldet når du skal have lånet omlagt -det er klart det mest forventelige.

Men mindre det betyder meget for dig at kunne bo som ejer i den bolig du overvejer at købe og ser det lidt som hobby - eller kan få den til en rigtig god pris - så hold dig væk - I kun evt overveje at lave det til andelsboligere.

Må du skal have en prof. Rådgiver med - og ikke os 2 tilfældige mybanker debatører :-)
01-05-2017 13:04
Kasper Jensen (13)
Først og fremmest, tak for den hurtige respons. Når det er sagt, synes jeg at jeg bliver skudt nogle ting i skoene. Jeg kaster mig aldeles ikke ud i noget før jeg har en tilstrækkelig viden. Jeg er allerede sat godt ind i lejeloven og skatteregler vedrørende udlejning, så rækken af spørgsmål, som du stiller, morsdreng, er særdeles relevante, men det er der styr på.
PHL, min største "udfordring" er ikke finansering af lån, men af alle de emner jeg har / er igang med at sætte mig grundigt ind i, er det mit svageste område. Derfor dette oplæg. I må endelig ikke tro at dette er det eneste jeg gør for at erhverve mig tilstrækkelig viden. Prof. rådgivning har jeg meget stærkt overvejet, i hvert fald til revision, og det er rykket tættere på, grundet jeres anbefaling.
Grunden til jeg køber er blandt andet at jeg kan få ejendommen til en god pris, men derudover også at jeg finder det spændende at drive en udlejning og bruge tid på at sætte sig ind i alle de ting som det kræver.

Jeg er naturligvis klar over Finanstilsynets retningslinjer om max belåning på 3,5-4 x årsløn, men du ved sikkert også, at det er angivet at der kan være enkelte undtagelser herfra, og det forestiller jeg mig er tilfældet her, blandt andet i og med at det delvist er som udlejningsejendom.

Det blev til en længere forsvarstale, det var egentlig ikke meningen, men synes det var nødvendigt med alle den (konstruktive) kritik.

Nogle inputs til mine tidligere stillede spørgsmål?

Mvh Kasper
01-05-2017 14:02
thsv
Du roder tingene sammen.

1) Banklån med ÅOP på 4,87% er jo noget lavere rente, så spørgsmålet er hvor meget du sparer her, ved en rente på 4%...

2) Dine 2 F3-lån, sætter vi begge til rente på 0,2% efter kursskæring, så bliver adm. bidrag på hhv. 1,05% og 1,65%, altså lidt dyrere på toplånet end du skriver, men det vigtige her er at forskellen er 0,60% og ikke 0,40%.
Brug Totalkredits satser:
https://www.mybanker.dk/sammenlign/bolig/bidragssa...agssatser/
Vælg evt. F5-lån i stedet, lavere adm.bidrag og mindre afdrag pga. lidt højere rente.

Hvor stor andel af ejendommen bor du i?
Og banken vil gerne låne dig de ca. 2,7 mill. efter låneomk.?
Hvor dyrt er dit studielån i ydelse?

Husk dog ved optagelse af Flexlån at renten kun er kendt i 1. periode og kan stige til 5-6%, så det skal der være råd til. (Ikke særligt sandsynlig, men alligevel)
2% lånet er i god kurs og sikrer en lav rente i 30 år og en excellent mulighed for en senere kursgevinst eller bevarelse af den lave ydelse, og giver langt mindre afdrag.
Husk også at lejeindtægt er skattepligtig og at der skal føres et regnskab for udlejningen, så overskuddet kan beskattes (PS: jeg kender ikke de nøjagtige regler, når man selv bebor en del af ejendommen).

Mht. gældsfaktoren bør Morsdreng helt klart læse vejledningen, da der minimum er tale om gældsfaktor 4 og i mange tilfælde 5, men se link:
www.finanstilsynet.dk/da/Nyheder%20og%20presse/Pre...ing-010216
01-05-2017 18:28
Kasper Jensen (13)
Hej thsv

1) Renten alene er 4,45%.
2) Det har du ret i. Tak.

Pt bor jeg i knap 20% af ejendommen. Og ja, banken vil låne mig 2,7.
Mht til valg mellem fast eller variabel rente synes jeg det er meget svært. Jeg er klar over at fastforrentet er mindre risikabelt, men man betaler også for den sikkerhed. Det er klart at Flex er langt dyrere hvis renten stiger 5-6%. Omvendt er vi vel enige om at F3-5 er noget billigere, hvis renten bliver inden for en max 1-2% stigning? Jeg vil meget gerne høre argumenter for og i mod :) F5 er bestemt også en mulighed.

Igen, mht til udlejningsdelen er jeg godt klædt på. Lejeindtægter er skattepligtige, men der er et fradrag alt efter om der anvendes bundfradragsmetoden, eller den regnskabsmæssige metode. Sidstnævnte er mest fordelagtig for mig. Det er naturligvis meget vigtigt, men det er ikke det jeg spørger til.

Og til morsdreng. Evt overskud ved fremtidigt salg er ikke skattepligtig nej, så længe jeg har boet i ejendommen over et år. Det er ikke registreret som særskilte ejerlejligheder.
01-05-2017 18:33
morsdreng
Hvorfor tror du det hedder "Parcelhusreglen"?

www.advodan.dk/privat/skat/parcelhusreglen

Du har tydeligvis brug for professionel assistance og IKKE kun til udfærdigelse af regnskab
01-05-2017 20:39
peter holm larsen
Hej Kasper,

prøv lige at redegøre for ejendommen du agter at købe, hvad den består af, og hvad specifikt du vil udleje - siden du mener du ikke der er skattepligtig.

Stiger renten 1-2 % vil det være den kæmpe fordel at vælge at fastforrentet lån, da du vil opnå en stor kursgevinst ved en evt omlægning til et efterfølgende f-lån
02-05-2017 12:41
Kasper Jensen (13)
Morsdreng: der er intet i dit link omhandlende parcelhusreglen som modsiger at et evt overskud ved fremtidigt salg af den pågældende ejendom skulle skattefrit. Specificer gerne hvad du åbenbart mener jeg SLET ikke har styr på. Alternativt kunne du droppe den bedrevidende jargon :)

PHL: villa med stue, 1. og lille tagetage 2. sal. Bebor 1. med bofælle. Er ejendommen, eller en del heraf, beboet af sælger i over et år, er evt overskud ved salg skattefrit. Dette gælder naturligvis ikke hvis ejendommen er delt op i enkelte ejerlejligheder eller andele, men det er den ikke.

Er det en kæmpe fordel med fastforrentet lån, sammenlignet med F3-5, hvis renten viser sig blot at stige 1% over et par år? Hvilke beregninger ligger til grund for den konklusion? Jeg er nogenlunde klar over fordele og ulemper ved de forskellige låntyper, men kunne godt tænke mig at lave beregninger på omkostning ud fra hypotetiske rentefluktuationer. Men som jeg forstår dig PHL, hælder du til fastforrentet... Er det helt generelt eller i denne specifikke situation?

Mvh Kasper
02-05-2017 14:37
thsv
Stiger renten blot 1% indenfor højst 5 år, vil 2% lånet være billigst, da kursgevinsten er skattefri, mens renteudgifter jo er en del af driftsregnskabet, så ingen fordel ved lav rente her, tværtimod er en stabil rente bedre på sigt.

For en privat køber med op til 50.000 kr i renteudgifter årligt er rentefradraget ca. 33% værd.
En rentestigning på 1% vil medføre en mulig kursgevinst på 7 point, hvilket modsvarer 10,5 rente%-år
F3-lånets adm.bidrag er over 0,3% dyrere end 2% lånet, så den reelle renteforskel er omkring 1,7%. eller ca. 8,5 rente%-år på 5 år.
Forskellen bliver dog noget mindre grundet det højere afdrag ved flexlån i forhold til obl.lån med højere rente.

Som de andre skriver så skal du søge professionel hjælp både til købet, regnskabet og belåningen.
05-05-2017 10:47
test
hovedreglen er, at al fortjeneste på fast ejendom er skattepligtig.

Nu er jeg ikke jurist men kan ikke se hvordan en ejendom der købes til udlejning kan holdes inden for parcelhus reglen e.g. undgå at falde under hovedreglen som er skattepligt.
05-05-2017 20:59
peter holm larsen
Hej Kasper,

Jeg ville klar foretrække fastforrentet lån hvis renten på lånet i løbet af de kommende 2-3 år stiger med 1%.

Meget forenklet hvis du låner 1 mio. kr. som enten F2 eller fastforrentet lån.

Ved at F2 lån vil du om 2 år når lånet skal refinansieres skylde 1 mio.kr. + renter (lad os nu bare sig de er 5.000 kr efter skat - i alt 1.005.000 kr.

Havde du taget lånet som fastforrentet udgør renterne lad os sige 50.000 kr. - men restgælden hvis du indfrir lånet - for at lægge om til det F2 lån du på F lånet ville havne - være faldet til ca. 850.000 kr. Din gæld inkl renter vil således om 2 år udgøre 900.000 kr. - så kommer der måske 10.000 kr. I omlægning - så vi er på 910.000 kr.

Det er meget forsimplet men viser lidt konceptet.

Forvent at kursen vil falde mellem 12-16 % hvis renten stiger ca. 1%.

Helt uforpligtende så er jeg enig i at den "udlejningsejendom" du forventer at erhverve et et en familiehus med værelsesudlejning - og vil være skattefri ved et eventuelt salg - men jo så heller ikke rigtig en rigtig udlejningsejendom :-)


Et banklån på 4 % er nok rimeligt - hverken høj rente elle lav rente.

Men tænker du vel køber ejendommen for eje i en længere periode og ikke blot for nogle få år.
06-05-2017 10:29
peter holm larsen
Men spørgsmålet viser meget godt en af de store udfordringer med at søge råd her frem for at bruge advokater og revisorer mv. For ikke nok med der mangler essentielle oplysninger så anvendes fagord også forkert :-)

Med hensyn til banklån tænker jeg du vil have større glæde af en boligkassekredit - som du kan afdrage og hæve på løbende og kun betaler rente af overtrækket.

Men mit aller bedste råd er - så din rådgivning andet sted end her - i denne situation. :-)