Dette emne
Hussalg ? alternativer ?

Hussalg ? alternativer ?

20-03-2017 22:43
Urtossen
Jeg har et spørgsmål.

Min kone og jeg blev skilt for lidt over et år siden, min eks valgte at flytte fra vores fælles hjem og jeg blev boende med vores datter .

Det har hele tiden været meningen at huset skal sælges, men da gælden ved et salg bliver meget stor (ca 300.000,-) , så har jeg været henholdende med at sætte prisen ned yderligere .
Huset har nu været til salg i snart 6 måneder, og banken ønsker at sænke prisen nu … Men jeg er ikke villig til at påtage mig yderligere gæld for at tilfredsstille deres ønsker.

Huset er et rækkehus fra 1972 i Farum

Aftalen med min eks er : Alle offentlige ydelser går til huset og min eks betaler normalt børnebidrag til vores datter . Jeg betaler et beløb svarende til halvdelen af huslejen til min eks . Dvs at hendes bidrag er : Offentlige ydelser plus børnebidrag og yderligere 1200,- kr

Den samlede husleje incl ejendomsskatter og grundejerforening er : ca 17000,-

Vi ejer huset sammen , og deler fradrag for renter til lån i huset .

Jeg er nu ved at forhandle mig til et nyt job, hvor min løn vil stige med et beløb som vil gøre mig uafhængig af min eks bidrag, og er villig til at hun fremover kun betaler børnebidrag .

Min plan er at blive boende til vores datter er færdig i sin skole der ligger 500 meter fra huset, og med vores afdragsprofil vil kunne få fjernet restgælden ved salg … Dette vil tage ca 3 år ( hvis nuværende prisniveau bevares ) men vores datter skal blive i skolen 6 år endnu, og til den til vil jeg have afdraget ca 600.000,- og dermed mulighed for at nedsætte prisen med 300.000 uden at stifte en kæmpe gæld ( under finanskrisen 07 - 12 faldt vores huse med ca 250-350.000 )

Spørgsmål : Vil bank eller eks kone kunne tvinge mig til at sælge alligevel ? Selvom jeg har god økonomi og kan betale alle omkostninger til hus alene uden at min eks skal bidrage ( banklån- realkredit -grundejerforening-ejendomsskatter + alle løbende omkostninger til drift )

Håber at kunne fjerne hendes motivation for at få huset solgt hurtigt ( med gældssætning de næste 10-15 år ved solidarisk hæftning ) og kunne komme videre efter kun 4-5 år uden stor belastende gæld..

Samt det vigtigste :-) At sikre min datters sikre base sålænge hun går i folkeskolen .

Hilsen
Peter
20-03-2017 23:16
Urtossen
Det skal også nævnes at banken vil financere restgælden til en rente på 15 % ......
21-03-2017 08:23
test
Men hun vil så stadig eje halvdelen af rækkehuset? Tænker du skal få det job på plads lave et budget og tale med en advokat og banken.
21-03-2017 09:06
morsdreng
Er det ikke slemt nok at I er blevet skilt? I ejer fortsat et hus sammen som betyder, at jeres økonomi er sammenflettet indtil du finder det passende at sælge huset. Det er normalt ikke særligt anbefalelsesværdigt og da slet ikke, når du er afhængig af betalinger fra din ex. for at kunne betale de løbende udgifter vedrørende huset. Selv hvis du kan "sidde i huset" uden økonomisk støtte fra din ex. er det ikke en god løsning. Så lang tid huset ikke er solgt og jeres økonomi derfor fortsat er sammenblandet, kan ingen af jer komme videre

Hvor lang tid tror du din ex. vil være med til at betale udgifterne til et hus som hun ikke længere bebor? Hvor lang tid vil du være alene om at betale samtlige udgifter vedrørende huset og kun få ½-delen af rentefradraget? Hvordan vil i forholde jer til evt. prisstigninger eller -fald på huset? Hvordan vil I kompensere for, at du i en periode har betalt alle udgifterne vedrørende huset? Hvornår er du villig til at sælge huse og til hvilken pris? Hvordan vi i internt opgøre den fælles gæld efter salg? Vil en af jer have et regreskrav imod den anden? og meget mere endnu.

Det bedste råd er, at få bragt en ende på "sammenblandingen" af jeres økonomiske forhold, når I nu har valgt at gå fra hinanden. Den mest enkle løsning vil være, at I sælger huset - eventuelt til dig - og starter på en frisk hver for sig og får en løsning på de ca. 300 tkr. som du forventer at gælden vil være efter et salg. Med det du oplyser omkring din økonomi, vil du være i stand til at afvikle en evt. manko efter salg over samme periode som det vil tage at nedbringe gælden i huset, mens din ex. som efter salg vil have hvad hun i dag betaler til huset til rådighed for afvikling af mankoen efter salg.

Dine planer er ren egoisme og tager på ingen måde hensyn til din ex., hvilket du utvivlsomt mener at kunne forsvare med hensynet til jeres datter. At et salg betyder gældssætning de næste 10-15 år harmonerer slet ikke med din oplysning om, at du kan nedbringe gælden i huset med 300 tkr. over kun 3 år. Din egoisme og urealistiske tilgang til sagen bekræftes af dit spørgsmål om bank og/eller din ex. kan tvinge dig til at sælge huset. Det vil de i yderste konsekvens kunne gøre, enten ved at banken opsiger lånet iht. sine alm. bestemmelser eller ved at din ex. kræver samejet om huset ophævet ved dom. Vil du virkeligt lade det komme så vidt?

Søg sagkyndig bistand - der har du virkelig brug for.
21-03-2017 11:07
Urtossen
Hmm Tak for indspark Morsdreng :-)

Jeg ved godt at man udsætter sig selv for alt muligt, når man beder om hjælp / kommentarer på et offentligt forum .

Der er et stort minus ved dit råd ;-) Du forudsætter at vores økonomiske sammenblanding ender, det øjeblik vi sælger huset med underskud ?
Men det er jo faktuelt forkert...... Og er så forkert at det ændrer hele premis for mit spørgsmål.

Banken vil kræve en solidarisk hæftelse for restgælden, og det vil betyde at vores økonomi er sammenblandet i 10-15 år istedet for mit forslag om 5 år.... Hvis en af os stopper betalingerne, så vil den anden skulle betale det fulde beløb .... Det vil betyde at vi begge skal gå og frygte at den anden ikke har råd til at betale de næste mange år .

Med min løsning vil vi korte den periode ned til 3-5 år, og i den periode vil min datter have et trygt hjem.

Du glemmmer at hvis huset bliver solgt, så skal min datter og jeg stadig ud og finde en passende bolig. Og en 3 værelses lejebolig i Farum koster mange penge . Og dermed øges risiko for at vi ikke kan betale afdrag på fælles lån ;-)

Morsdreng : Du er en amatør, og jeg håber inderligt at du mærker konsekvensen af dine egne dårlige råd .... Hmmm sidder med tanken om at du sandsynligvis er ansat i en bank ? Dit kompetanceniveau er ihvertfald på niveau med en banksælger :-) hehehehe
21-03-2017 11:23
Urtossen
Jeg er helt med på at min ex bliver "sleeping partner" i vores hus .... Hun vil ikke skulle bidtage til betalingen, men tage halvdelen af rentefradraget + en andel af evt friværdi efter 5 år .... Alternativet for hende at tage et ordentligt skrald nu og betale 15 % i rente de næste 10-15 år uden at have nogen værdi som sikkerhed .... Det er da en loose / loose situation ! på min måde er der i det mindste en chance for at komme ud af det med en mindre gæld .... Loose / win situation ;-)

Hvis vi sælger nu , så er der kun en vinder .... Banken :-)
21-03-2017 11:31
morsdreng
Søg sagkyndig hjælp det har du virkelig brug for og lidt opdragelse og pli ville også være på sin plads.

Læs mit indlæg, " I sælger huset - eventuelt til dig - og starter på en frisk hver for sig og får en løsning på de ca. 300 tkr. som du forventer at gælden vil være efter et salg. Med det du oplyser omkring din økonomi, vil du være i stand til at afvikle en evt. manko efter salg over samme periode som det vil tage at nedbringe gælden i huset, mens din ex.efter salg vil have hvad hun i dag betaler til huset til rådighed for afvikling af mankoen efter salg." Så jeg forudsætter netop IKKE at den solidariske hæftelse ophører ved salg af huset.

Til din orientering er jeg alt andet end amatør og har beskæftiget mig professionelt med området i mange år. Jeg ser ingen grund til at fortsætte debatten med dig, du er ikke kun uforskammet men også ubelærbar og hensynsløs overfor din ex.
21-03-2017 12:16
Urtossen
Hehehe :-) Det virker ikke sådan, dine svar både i denne tråd og i andre tråde virker både forvirrende og bedrevidende ;-) Så det kan kun virke på mig som om du er "bankansat" ;-)

Og ..... For en god ordens skyld . Min plan er lagt alene af hensyn til min datter og min ex .... Og at det skulle være hensynsløst at ville dele rentefradrag uden at hun skal bidrage til gælden + sørge for at der bliver afdraget 22.000 + 3.000 pr kvartal på vores fælles lån som vil betyde at vi skærer løbetid ned fra 15 til 3-4 år kan i min verden ikke tolkes som hensynsløst ....

Og når man har børn ,så er de den primære forpligtigelse .... Og så er jeg ellers ligeglad med om Bankens fortjeneste bliver nok så lille .

Jeg kan da godt se "forretningen" i at huset skal sælges så billigt som muligt ;-) for lige nu er der et realkreditlån til under 4 procent i rente , og provenue ved financering af et lån på 5-600.000,- til 15% vil da kaste mere indtjening af sig ...

Så sagt med al respekt :-) Så fastholder jeg at dine råd er både belærende og givet uden at du læser premis for spørgsmålene :-) Som du også gøre i mange andre tråde herinde .

God dag

Peter
21-03-2017 14:39
Michael
Nu er det jo ikke særlig svært at finde frem til det konkrete hus og ser man på økonomien ser det ærlig talt skræmmende ud:

Købt i 2007 for 3,1 mio. Belånt i dag med 3,4 mio. Realkreditlånet omlagt i 2016. Sagt med andre ord er der ikke afdraget en eneste krone på huset i de 10 år der er gået! Hvordan trådstarter forventer selv at kunne afdrage 300K på 3 år når han sammen med ex'en ikke har været i stand til at nedbringe gælden overhovedet på 10 år viser blot hvor utopisk projektet er.

Morsdreng har fuldstændig ret. Sælg huset og tag det uundgåelige tab der kommer. Ser man på de øvrige salg af ens rækkehuse ligger de højeste salgspriser i 2016 på 2,8-2,9 mio. Vi skal helt tilbage til 2010 for at finde samme størrelse hus solgt for 3,1 mio og før det 2007 - hvilket var trådstarters eget køb. Huset er en standardvare og køberne kan blot gå til en anden sag der er til salg og købe det billigere så miraklet med et salg til 3,1 mio kommer ikke til at ske foreløbig.
21-03-2017 15:45
Urtossen
Helt enig det er skræmmende læsning :-( Og nok også en stor del af årsagen til at konen blev til ex - kone ...

Vores nye lån er med en lav rente og afdrag , i modsætning til det gamle lån ( 4 % inkonvertibelt /afdragsfrit )

Vi har på intet tidspunkt fortaget omprioritering eller tillægsbelåning af huset, den gæld som er idag er produktet af den rådgivning vi fik som førstegangskøbere .....

Det nye lån afdrages med 22.000,- pr kvartal + ca 3000,- i afdrag på banklånet = 100.000 pr år

Restgæld ved salg til 3.095.000,- er - 267.000,- incl mæglersalær

Dette er mit premis for at kunne sige at restgælden vil falde langt hurtigere nu hvor vi afdrager på gælden ;-)
22-03-2017 07:43
test
Tjo det er jo altid de andres skyld også når det vitterligt er det.

Om det nye gode job kommer i hus og dine forsætninger holder ved ingen.

Så få det job på plads, lav et budget, tal med din bank og en advokat.

Der er en dårlig strategi bare at vente og se hvad de kan tvinge dig til.
22-03-2017 21:04
Urtossen
"Nu er det jo ikke særlig svært at finde frem til det konkrete hus og ser man på økonomien ser det ærlig talt skræmmende ud:

Købt i 2007 for 3,1 mio. Belånt i dag med 3,4 mio. Realkreditlånet omlagt i 2016. Sagt med andre ord er der ikke afdraget en eneste krone på huset i de 10 år der er gået! Hvordan trådstarter forventer selv at kunne afdrage 300K på 3 år når han sammen med ex'en ikke har været i stand til at nedbringe gælden overhovedet på 10 år viser blot hvor utopisk projektet er.

Morsdreng har fuldstændig ret. Sælg huset og tag det uundgåelige tab der kommer. Ser man på de øvrige salg af ens rækkehuse ligger de højeste salgspriser i 2016 på 2,8-2,9 mio. Vi skal helt tilbage til 2010 for at finde samme størrelse hus solgt for 3,1 mio og før det 2007 - hvilket var trådstarters eget køb. Huset er en standardvare og køberne kan blot gå til en anden sag der er til salg og købe det billigere så miraklet med et salg til 3,1 mio kommer ikke til at ske foreløbig."



Enig i at ved kig på tinglysning.dk , så virker vores hussalgsprojekt lidt "utopisk" :-) Der er dog afdraget på banklånet de sidste 10 år, og realkreditlånet var kollosal fejl :-( I TV2 programmet "Danskere på Tvang" betegnes dette lån som et "Rockerlån" og banken har måtte trække det udbudte lån tilbage pga en for høj risiko til private ( kategori RØD) Men det ændrer selvfølgelig ikke at min eks og jeg sagde ja tak da banken rådgav os til at tage det , og de mente bestemt at det var bedste bud den gang. Nu er missionen at minimere den restgæld som måtte stå tilbage efter salg .

Mine tanker om at beholde det lidt endnu , betegnes af flere herinde som "hensynsløst og egoistisk" Dette har jeg svært ved at gennemskue, da et par år med afdrag på det nye lån ( omkring 100.00,- ) pr år vil kunne undgå at vi skal gældsættes de næste 10-15 år til en rente på 15% med solidarisk hæftelse.
Uanset om jeg lander det nye job , så vil jeg kunne klare afdrag på begge lån alene, og min eks kan nøjes med at få halvdelen af det rentefradrag som er tilbage efter omlægningen 1.1.2017 ( står som hjemtaget 2016 på tinglysning.dk)

Hvor ligger det hensynsløse og egoistiske ????
22-03-2017 21:31
Michael
Altså: på 10 år er der stort set Intet afdraget med 2 indkomster og nu forventer du, at du vil afdrage 100k årligt med en indkomst samtidigt med at al vedligeholdelse også er dit ansvar alene?! Tja, det er da måske muligt, men historikken taget i betragtning tillader jeg mig at tvivle.

Og så er emnet vel også udtømt nu så held og lykke fremover.
22-03-2017 22:01
Urtossen
Helt enig :-)

Emnet er udtømt .
22-03-2017 22:47
Urtossen
Ok så ikke helt udtømt ;-)

Ved omlægning til nyt lån, vil vores årlige afdrag blive 22.000,-+ 3000,- pr kvartal betyde en gældsnedsættelse med 100.000,- pr år.

Ved de gamle lån afdragede vi kun på banklånet .

samtidig har den lavere rente givet en lavere ydelse på ca 1500,- pr måned ... Så selvom vi får et lavere rentefradrag , så vil det stadig betyde samme rådighedsbeløb , men nu med et stort afdrag med gælden :-) Den mulighed fandtes ikke dengang vi købte huset, men jeg mener at muligheden bør udnyttes nu ....

BTW : Har lige fået at vide at jeg lander jobbet :-)
25-03-2017 10:41
test
Om du kan godkrndes til en omlægning ved banken. Så nu er listen lav er budget tal med banken og en advokat
21-04-2017 01:40
Urtossen
Lige en update :-)

Banken er informeret om at vi ikke ønsker at sælge huset ved nuværende situation :-) Min ex stopper med at betale til huset, og vil fremover kun være "slepping partner" i huset .
Jeg betaler alle omkostninger ( lån+realkredit+boligskat+grundejer ) samt selvfølgelig forbrug :-)

Med det nye job , vil jeg kunne betale alt selv , selvom ex får 1/2 af rentefradrag .

Ved nuværende lån afdrages 108.000,- pr år på de 2 lån, dvs at efter 5 år vil der være 540.000,- mindre i gæld på huset .
Såfremt der ikke kommer en ny finanskrise ( som 2007 ) vil vores friværdi til den tid være ca 273.000,- dvs at vi til den tid kan nedsætte prisen med 250.000,- uden at være gældsat de næste 15 år ;-)

De folk herinde som mener at jeg handler egoistisk og hensynsløst, vil jeg gerne have kommentarer fra ???? Please explain ? Jeg forstår ikke jeres argumentation ? medmindre I er Banksælgere ;-) Dette vil give mere mening .
21-04-2017 22:56
peter holm larsen
Hejsa,

Er faktisk lidt i tvivl om du kone kan fradrage 1/2 af renteudgifterne på lånet. Jeg mener at kunne huske at SKAT kun giver fradrag for renter man selv har betalt. Derfor er det muligvis dig der skal have hele fradraget.

Men prøv lige at give SKAT et ring for at være 100% sikker - er selv kommet en anelse i tvivl. I hæfter dog solidarisk - men ikke sikkert i dermed også skal dele rentefradraget.
22-04-2017 11:29
thsv
Husk også, at der skal laves en lejekontrakt for din eks. andel af huset, så hun slipper for ejd.værdiskat!
Men i stedet beskattes af det overskud "udlejningen" giver.

For øvrigt er din udregning af afdraget forkert, medmindre du har serielån (det har ingen) på annuitetslån som alle i praksis benytter vil afdraget stige, da det er ydelsen (renter+afdrag), der er konstant. Det rigtige afdrag vil i stedet være ca. 560.000 kr over de 5 år.
Men lyder underligt at du pludselig alene kan afdrage med 9-10.000 kr om måneden på en indkomst, når I ikke har kunnet afdrage med 2 indkomster!
12-05-2017 22:48
Urtossen
THSV : Har landet et job med langt bedre løn :-)
Nye lån i huset er med afdrag = 108.000 kr pr år .... I modsætning til de 10 år vi var gift = afdragsfrit = 0,- i afdrag :-)