Dette emne
Revurdering, så friværdien kan bruges til ny ejendom

Revurdering, så friværdien kan bruges til ny ejendom

06-02-2017 17:06
Sebastian R
Hej.

Jeg har for nyligt købt et rækkehus, med henblik på udlejning. Jeg fik det til en fornuftig pris(1.015.000) og har siden brugt små 50.000 på at male, lave køkken og slibe gulve. Det skal siges at den tidligere ejer havde røget indenfor i 20 år, og efterladt huset i en meget ringe stand. Jeg har fundet en lejer, som inden så længe flytter ind. Huset er købt i et nyoprettet ApS selskab og er finansieret med et 80% f5 kreditforeningslån på 30 år og de sidste 20% har jeg selv lagt som indskud.

Mit ønske er inden for den nærmeste fremtid, at købe endnu et lille rækkehus med henblik på udlejning. Alle rækkehusene er bygget i samme stil og størrelse, med undtagelse at det jeg har købt, som er udbygget med 15m2. Dem med nyt køkken og bad, går i snit til 1.250.000 i almindelig handel. Mit spørgsmål går nu på, hvorvidt det er muligt at få mit rækkehus revurderet, så jeg får mere friværdi. Tanken var så, at jeg ville hæve friværdien og bruge den som indskud i rækkehus nummer 2. Hvad siger I?

Med venlig hilsen
Sebastian
07-02-2017 18:44
peter holm larsen
Forventeligt er det huset er steget så begrænset at selv om det er 200 tkr. er det dyrt at låne så lille et beløb.

Hvorfor ikke skyde kapitalen ind som et lån til selskabet fra dig som aktionær ? Hvad er baggrunden i øvrigt for du ikke har købt huset privat i virksomhedsskatteordningen?
07-02-2017 19:50
Michael
En vurdering skal afspejle hvad ejendommen kan sælges for i almindelig fri handel inden for max 6 måneder. Eftersom denne ejendom er udlejet måske endda tidsubestemt kan den næppe sælges som ethvert andet hus hvor køber kan flytte ind umiddelbart og det forringer naturligvis værdien. I mange tilfælde vil en udlejet ejendom reelt være usælgelig og derfor kan en kreditforeninger slet ikke give en vurdering. Et udlejet rækkehus, som må betegnes som en standard hyldevare, vil med al sandsynlighed være usælgelig på markedsvilkår da man blot kan købe et andet hus i rækken eller en af de andre rækker.
07-02-2017 22:28
Sebastian R
Tak for jeres svar.

Jeg har lavet det i et Aps for at adskille fra min egen økonomi og samtidig slippe for lidt beskatning, da det er set som investering på den lange bane. Set i bagklogskabens lys havde det nok været nemmere at lave det privat, det hele møllen med kreditforeningen til erhverv tog ret så lang tid. Men man lærer lidt hver gang ;-)

Huset skal lejes ud fra 1/3. Hvad hvis jeg får kreditforeningen til at vurdere det inden der underskrives en lejekontrakt, så det egentlig ikke er lejet ud. Så kan jeg vel bruge panten/friværdien på de ca 200.000 til kautionere med, så jeg kan låne tæt på 100% af ejendom nummer 2?

Eller hvad er den bedste løsning, hvis jeg skal udnytte friværdien og købe en ejendom mere til udlejning :-)

På forhånd tak
08-02-2017 11:08
morsdreng
At du vil skjule for kreditforeningen, at dit formål med rækkehuset er udlejning er useriøst, eller det der er værre. Mon ikke kreditforeningen allerede er klar over dette, når huset er købt i dit ApS navn. Det er endvidere meget sandsynligt, at du har måttet kautionere personligt for kreditforeningslånet, da långivere ikke er begejstrede for at låne ud til selskaber, som kun hæfter med aps-kapitalen/dets formue.

At du tror at du kan bruge friværdien i hus nr. 1 til at kautionere for købet af hus nr. 2 viser desværre, at din viden på området er meget begrænset. Friværdien kan måske bruges hvis ApS køber hus nr. 2, men så taler vi IKKE om kaution. Til gengæld skal du ikke regne med, at kreditforeningen uden videre vil belåne en mulig friværdi i et hus der fornyligt er købt af et ApS, hvis formål med købet af med huset er udlejning. Det samme problem vil også gøre sig gældende ved købet af hus nr. 2,.

Som der ganske rigtigt er blevet oplyst, er sikkerhedsværdien for et udlejet række- , parcelhus eller ejerlejlighed væsentlig lavere end hvis huset havde været beboet af ejeren, som kan sættes ud i forbindelse med en tvangsauktion, hvorimod panthaverne og eventuelle auktions-køber skal respektere lejekontrakten med den følge, at en lejer kun kan opsiges med 1 års varsel og oven i købet kun hvis ejeren selv ønsker at benytte det udlejede. Hvis ejeren først selv kan indflytte i rækkehuset 13 måneder efter sit køb, bliver prisen også derefter.

Jeg har svært ved at se, hvorfor en kreditforening skal finansiere dine køb af rækkehuse, hvis den eneste risiko du løber er den indskudte ApS kapital på ca. 200 tkr., når långiverne/kreditforeningen løber en endnu større risiko, fordi et udlejet hus er væsentlig mindre værd end hvis det havde været beboet af ejeren.,

Har du i øvrigt undersøgt, eller har du kendskab til lejelovgivningen, reglerne for opsigelse, fastsættelse af lejens størrelse og risikoen for betaling af ejendomsavance ved salg af huset. Hvad med revisorhjælp til udfærdigelse af ApS regnskab og meget, meget mere.

Søg sagkyndig bistand for det har du brug for.
08-02-2017 16:38
Sebastian R
Tak for svar.

Det er må ingen måde meningen at skjule noget for kreditforeningen. Jeg har fremlagt budget, alle beregninger og de gode muligheder for at finde lejere for kreditforeningen. Jeg har rigtigt som du skriver, kautioneret personligt for lånet på rækkehus nummer 1, men var faktisk ikke klar over at udlejning generelt forringer boligens værdi.

Jeg har advokat ind over lejekontrakt, købsaftaler osv, da jeg godt er klar over vigtigheden heraf.

Da I ikke er meget for ideén, har I så et bedre forslag? Hvordan stykker jeg det bedst sammen, hvis jeg ønsker at købe endnu et rækkehus med henblik på udlejning. Jeg har en lille smule kapital tilbage, men ikke helt de 20%, som skal bruges til indskud.

På forhånd tak.

Mvh
Sebastian
08-02-2017 17:02
morsdreng
Lad for guds skyld være, så sikker og god er forretningen ikke