Du roder tingene sammen.

1) Banklån med ÅOP på 4,87% er jo noget lavere rente, så spørgsmålet er hvor meget du sparer her, ved en rente på 4%…

2) Dine 2 F3-lån, sætter vi begge til rente på 0,2% efter kursskæring, så bliver adm. bidrag på hhv. 1,05% og 1,65%, altså lidt dyrere på toplånet end du skriver, men det vigtige her er at forskellen er 0,60% og ikke 0,40%.
Brug Totalkredits satser:
https://www.mybanker.dk/sammenlign/bolig/bidragssatser/
Vælg evt. F5-lån i stedet, lavere adm.bidrag og mindre afdrag pga. lidt højere rente.

Hvor stor andel af ejendommen bor du i?
Og banken vil gerne låne dig de ca. 2,7 mill. efter låneomk.?
Hvor dyrt er dit studielån i ydelse?

Husk dog ved optagelse af Flekslån at renten kun er kendt i 1. periode og kan stige til 5-6%, så det skal der være råd til. (Ikke særligt sandsynlig, men alligevel)
2% lånet er i god kurs og sikrer en lav rente i 30 år og en excellent mulighed for en senere kursgevinst eller bevarelse af den lave ydelse, og giver langt mindre afdrag.
Husk også at lejeindtægt er skattepligtig og at der skal føres et regnskab for udlejningen, så overskuddet kan beskattes (PS: jeg kender ikke de nøjagtige regler, når man selv bebor en del af ejendommen).

Mht. gældsfaktoren bør Morsdreng helt klart læse vejledningen, da der minimum er tale om gældsfaktor 4 og i mange tilfælde 5, men se link:
https://www.finanstilsynet.dk/da/Nyheder%20og%20presse/Pressemeddelelser/2016/Pressemedddelelse-Vejledning-om-forsigtighed-i-kreditvudering-ved-belaaning-010216