Hej Camilla,

Jeg vil forsøge at give dig et fyldestgørende svar. Først og fremmest et par overvejelser der skal tages stilling til. Det er nødvendigt for at give dig en konkret anbefaling i forhold til din situation.

1) Hvad er den reelle værdi af boligen – som thsv skriver kan den offentlige vurdering ikke anvendes. Jeg vil foreslå dig enten at se på prisudviklingen enten på Boliga.dk, Boligsiden.dk eller på Realkreditraadets hjemmeside. Du kan også skrive postnummer evt vej, så kan jeg hjælpe.

2) Hvad er formålet med en omlægning?
– Øge afbetalingen og derved gøre restgælden mindre?
– Minimere den månedlige betaling – ydelsen?
– Sikre ydelsen i en længere periode – dette kan både være et flekslån med længere løbetid eller et fastforrentet lån.
– Endelig, er du interesseret i at opnå et provenu ved omlægningen – dette er kun muligt hvis boligen er steget i værdi.

Uafhængig af ovenstående, her er svar på dine to spørgsmål samt en lille bonus:

1) Er der en fordel i at omlægge lånet til fastforrentet?
Svar: Ja, men der er også ulemper! Vi tager fordelene først.
– Bidraget – det realkreditinstitutterne tager for at formidle lånet – falder.
– Du skal ikke betale kursskæring hver gang lånet skal refinansieres – det er underordnet om det er F1, F3 eller F5, men jo hyppigere lånet skal refinansieres, des flere gange betaler du denne omkostning. Dette er den primære årsag til at F3 nu er billigere end F1 – der hvor de stadig udstedes.
– Du sikrer din friværdi. Det vil sige at hvis renten pludselig stiger, vil din restgæld falde. Det har ikke nogen indflydelse på din ydelse, men vil sikre dit provenu ved et eventuelt salg, eller gøre det muligt senere at omlægge lånet tilbage i et flekslån og derved skære fx 20% af din restgæld.

Ulemper
Renten på den bagvedliggende obligation er højere. Hvis du vælger et fastforrentet lån, som ér historisk lav lige nu, betaler man en højere rente end ved et flekslån. Årsagen til dette er at dit lån baseres på obligationer. Når du låner penge er der en investor i den anden ende der modtager pengene. De vil have en højere rente for at låne dig penge i længere tid end fx kun et år. Dynamikken minder om bankernes aftaleindskud, hvor du kan få en højere rente ved 3 år frem for ét år.

Rentespændet – det vil sige forskellen – imellem renterne for et F1-lån og et 30-årigt lån, har ikke været mindre siden 2009. Se:
http://www.brf.dk/Privat/Raadgivning/Rente-og-kursudvikling

Grundlæggende er afvejningen, et spørgsmål om sikkerhed og om din økonomi kan bære at renten på flekslånet er steget til fx 4%. For at sammenligne de forskellige muligheder, synes jeg at RD giver det bedste overblik:
http://www.rd.dk/da-dk/privat/koeb-bolig/Kurser-og-renter/Pages/aktuelle-kurser.aspx?valutakode=DKK

2) Skal jeg bibeholde de 8 års afdragsfrihed eller vil det være en fordel at begynde at afbetale?
Svar: Det kommer meget an på dine ønsker ift afdrag og ydelse. Afdragsfrihed kommer med en omkostning. Jo højere belåningsgrad, des mere koster det IKKE at afdrage. På de sidste 60-80% af dit lån hos Nordea betaler du 0,55% ekstra i bidragssats for ikke at afdrage!

BONUS

Valg af realkreditinstitut
Her er der fire elementer du skal tage højde for
1) Den mest åbenlyse, er bidragssatsen. Der ér forskel. Alt afhængig af hvilken lånekonstruktion du vælger – her kan du selv se på linket fra Mybanker i thsv´s indlæg. Jeg vil dog gøre opmærksom på at realkreditinstitutterne har endog MEGET frit spil i forhold til at ændre på bidragssatsen. Dem der er billigst i dag, kan godt være dyrrest om et år!
2) Der er forskel på den effektive rente på obligationerne. Når du har valgt lånetype, kan du gå ind på http://www.cse.dk (Københavns Fondsbørs) under obligationer/danmark/ og søge på de forskellige muligheder – ellers skriv, så kan jeg hjælpe.
3) Hvis du vil have et provenu ved låneomlægning, vil jeg råde dig til at spørge så mange som muligt om at få en vurdering. Det er meget muligt at din bolig kan blive vurderet i spændet 1,8-2,0 millioner DKK. Det vil medføre at du enten kan få et større provenu eller at du skal betale mindre i bidragssats.
4) Du skriver at du har Nordea. I givet fald formoder jeg at det også er din bank. Det kan være at du mister nogle fordele på bank, forsikring, pension eller investering – ved at skifte til et andet realkreditinstitut. De andre realkreditinstitutter samarbejder med andre banker, og så kan det være at dét engagement med fordel også kan rykkes.

Alternativer
Hvis du laver en omlægning, vil jeg overvejer at lave en to-lags belåning. Det vil grundlæggende sige at du deler lånet op i to dele. Fordelen er at du kan vælge to forskellige lån, og lave en blød mellemvej. Det har jeg selv valgt, og har det godt med. Jeg har et 30-årigt lån uden afdrag på hovedlånet (0-60%) og herudover et F5-lån på den resterende del (60-80%). Fordelen er at du betaler en lavere bidragssats.
Hvis du har en opsparing er det muligt at lave en boligkredit. Det er ikke noget jeg selv har fidus til, men det bør nævnes. Har du fx 200.000,- i frie midler stående til 0%, kan du få en boligkredit på 300.000,- og kun betale renter af nettotrækket – det vil sige 300.000,- minus 200.000,- = 100.000,-

Timing
Du spørger ikke ind til timing – altså hvornår du skal gøre det. Hvis dit lån udløber til oktober skal du betale lidt ekstra for at indløse lånet før tid. Det er formodentlig en relativ beskeden omkostning, men stadigvæk en omkostning. Jeg ville skynde mig at tage stilling til de spørgsmål jeg indledte mit indlæg med, og regne på konsekvenserne. Renterne rasler jo nød, og ingen ved om det stopper foreløbigt, men når renterne retter sig, vil de formodentlig korrigeres op ad – ikke voldsomt, men som en konsekvens af at investorer flytter deres penge fra DK med negativt eller meget lavt afkast. Den sidste del er lidt teknisk, og involverer alt det du hører om Nationalbanken og opkøb af obligationer som Den Europæiske Central Bank kom frem med i januar. Det vil jeg ikke belemre dig med 🙂

Skriv hvis du vil have input når valgene er taget.