Hej igen

Nu gør jeg altid en dyd ud at gøre opmærksom på, at når jeg ikke kender det fulde billede af en persons/families økonomi, så er jeg ikke i stand til at yde ordentlig rådgivning. Derfor udtaler jeg mig oftest om, hvad jeg ville gøre i en tilsvarende situation (du kan meget passende kalde dette en disclaimer 🙂

Du har naturligvis fat i det vigtigste, når du gør opmærksom på, at den forventede renteudvikling vil være den væsentligste parameter i dit valg. Her er det min erfaring, at dit bud, bankens bud, journalisternes bud osv. kan være lige gode (eller dårlige). Mit bud (har var disclaimeren 🙂 er at vi over de kommende 4-5 år får lettere stigende renter. Men ikke umiddelbart så meget, at den gevinst, som du evt. øjner ved at konvertere/indfri dit 4% lån er værd at betale en overrente på f.eks. 2,5% i forhold til et F5-lån.

I vil i helt runde tal altså kunne spare ca. 2,5% af 800.000 kr. om året svarende til 20.000 kr. før skat. Efter skat er besparelsen ca. 14.500 kr. Besparelsen bliver naturligvis mindre efterhånden som restgælden mindskes. Det er denne besparelse, der sammen med manglende mulighed for konverteringsgevinst skal sammenholdes med den engangsomkostning, der er ved konvertering. Du vil opdage, at selv væsentlige omkostninger ved konvertering vil kunne indhentes forholdsvist hurtigt.

Som jeg indikerede i mit første svar, så mener jeg ofte, at det er de forkerte låntagere, der betaler “forsikringspræmien" for et fastforrentet lån. Og omvendt er der låntagere, der helt åbentlyst ikke burde have haft adgang til variabelt forrentede lån. Min manglende diskretion har vist afsløret, at jeg mener, I tilhører den første kategori…

Til spørgsmålet om I skal afdrage over 30 år eller evt. bruge opsparing til at nedbringe gælden, når jeres opsparing bliver “frigivet", er dette naturligvis igen et spørgsmål om temperament. Husk at varibelt forrentede lån har den fine egenskab, at I på refinansieringstidspunkt netop kan lave ekstraordinære afdrag uden væsentlige omkostninger. Da I reelt er ude over situationen med risiko for ikke kunne betale jeres lån, kan jeres spørgsmål omformuleres: Er vi i stand til at forrente pengene bedre end den rente, som vi låner til? Det var det, som jeg i seneste indlæg omtalte som kalkulerede risici.

Jeg ser mange muligheder for en langt bedre forrentning end de 2% som et F5-lån koster inkl. bidrag. Ingen af disse er naturligvis uden risici – men der er tale om risici, der med et langt tidspektiv er overskuelige. Vi valgte selv at investere i en lejlighed for små tre år siden. Da det gik op for os, hvor let det egentligt var at administrere, har vi købt flere. Driften giver ca. en forrentning på 13% af det investerede beløb – dertil kommer værdifald/-stigninger. I vores tilfælde skal vi altså sammenholde de 13% med de 1,1% som vi betaler på vores Prioritetslån (boligkassekredit). Eksemplet med ejendomsinvestering er selvfølgelig ikke for alle, og igen er vi lidt heldigt hjulpet med min profession. Og her kommer provokationen, som jeg ynder at bruger i disse år: Hvis ikke du med alle de muligheder, som verden tilbyder dig, kan finde en forrentning, der er højere end de 1%, 2% eller 3% det koster at låne, så er du enten blind eller det der er værre (provokationen virker formentligt bedst, når man sidder over for personen, som rådgives, og glimtet i øjet kan registreres).

Jeg vil blot forberede jer på, at det er denne slags økonomiske hovedbrud, som I kommer til at stå over for inden for en overskuelig årrække, da I selv har gødet jorden med en mere en gennemsnitlig fornuftig økonomisk ansvarlighed.

Til det lavpraktiske; jeg ville gøre følgende:
– Konvertere lånet til et variabelt forrentet lån
– Finde ud af om I med jeres fælles risikoprofil kan forrente pengene bedre end lånerenten (jeg tillader mig at fastslå, at I med et hus til mindst 3,5 mio. kr. ikke er bange for risiko). Jeg hører gentagne gange familie, venner, bekendte og endda kolleger tale negativt om risikoen ved endog beskedne værdipapirinvesteringer på trods af, at de selv har investeret mange gange deres årlige indtægt i en bolig. Det har jeg aldrig forstået.

Held og lykke