Sakset fra JP og igen er RKD udkåret til: “The winner takes it all"

Grotesk at politikerne ikke får det stoppet

———————————————-

Realkreditten undskylder stigende bidragssatser med øgede kapitalkrav.Men beregninger viser, at prisen hæves mere end nødvendigt.

Realkreditten skruer priserne væsentligt mere op, end branchen kan forklare ud fra stigende omkostninger fra nye kapitalkrav.

Netop de stigende kapitalkrav bliver ellers brugt som undskyldning for at hæve priserne på realkreditlån, men prisstigningen dækker også over en ren merfortjenste.

Det viser beregninger, som Morgenavisen Jyllands-Posten har fået foretaget af et konkret lån tilhørende en landbrugskunde i Realkredit Danmark. Realkreditselskabet har hævet prisen på kundens lån – den såkaldte bidragssats – med mere end 62.000 kr. på fire måneder, men har ifølge beregningerne kun merudgifter til at udstede lånene på omkring 40.000-45.000 kr.

RD: Der skal tjenes flere penge

Realkreditselskabet indrømmer da også, at der skal tjenes flere penge.

“Der er et behov for at øge indtjeningen og forbedre forrentningen af egenkapitalen, så vi også i fremtiden kan tilbyde vores kunder obligationer med en så høj kurs og lav rente som muligt," siger Carsten Nøddebo, adm. direktør i Realkredit Danmark.

Landmændenes interesseorganisation er rasende over, at realkreditsektoren spænder indtjeningsmusklen så meget.

“Som udgangspunkt er det urimeligt, at finanssektoren sender hele regningen fra kapitalkravene videre til landmændene. Man skal huske på, at de fleste bare har fulgt den rådgivning, som bankerne har ydet, så der burde tages et medansvar herfra. Men når sektoren så tilsyneladende hæver prisen mere, end stigningen i omkostningerne kan forklare, så falder kæden jo helt af," siger Lone Saaby, erhvervspolitisk direktør i Landbrug & Fødevarer.

Man er gået for langt

Dansk Erhverv frygter, at finanssektoren som helhed er ved at øge omkostningerne for meget ved at optage et lån.

“Vores fornemmelse er, at man nok er gået en smule for langt – ligesom i øvrigt myndighedernes regulering af finanssektoren er. Spørgsmålet er, om polstringen af bankerne og realkreditinstitutterne ikke har stået på længe nok nu, for det bør ikke blive ved, fordi det hæmmer væksten," siger Christian T. Ingemann, direktør i Dansk Erhverv.

Privatøkonomisk rådgiver Kim Valentin mener, at tiden er ved at være moden til at sætte vandtætte skotter op mellem bankerne og realkreditsektoren.

“Det styrker mig i, at det er ufornuftigt at lade banker eje et realkreditinstitut. Bankerne er i færd med at lave realkreditten om til bankforretning, og det ødelægger det gamle, velkendte realkreditsystem," siger Kim Valentin, adm. direktør i Finanshuset i Fredensborg.

Sådan har vi gjort

Det er en kompliceret affære at udregne realkreditinstitutternes omkostninger ved at udstede realkreditlån.

Vi har taget en kunde fra Realkredit Danmark og kørt hans lån gennem en meget kompliceret model, som sektoren anvender, når den vurderer boligers aktuelle markedsværdi.

Den bruges bl.a. til at beregne den såkaldt LTV – lånets størrelse i forhold til den aktuelle markedsværdi.

Hvis LTV’en overstiger 80 pct. af en boligs værdi eller oftest 60 pct. af en landbrugsejendom, skal realkreditinstituttet sætte kapital til side, som modsvarer dette – et krav, som blev indført sammen med SDO-lånene.

I dette konkrete tilfælde vurderer sektorens modeller, at denne bolig i dette område er faldet med 31 pct. fra 2011 til 2012.

Vi har valgt at holde fast i denne beregning, selvom en lokal ejendomsmægler ryster på hovedet over, at denne ejendom skulle være faldet med 31 pct. i værdi. Men realkreditinstitutterne vil være på den sikre side, så det er, hvad de ligger til grund.

Prisfaldet øger belåningsgraden. I dette tilfælde bliver Realkredit Danmark mødt af et øget kapitalkrav på 2,1 mio. kr.

Ekstra renteudgifter

Denne kapital finansieres typisk gennem såkaldte junior covered bonds. Et kig på Nasdaq OMX’s kurslister viser, at Realkredit Danmark har betalt 2,11 og 2,15 pct. for de seneste lån af denne type.

Det giver ekstra renteudgifter på godt 44.000 kr. Men Realkredit Danmark finansierer ikke hele kapitalkravet med junior covered bonds – en del af pengene kommer også fra ejeren, Danske Bank.

Ifølge eksperter overstiger renteudgifterne derfor formentlig ikke 35.000 kr. Oveni dette ekstra kapitalkrav kommer kreditvurderingsbureauerne ind fra sidelinjen.

Morgenavisen Jyllands-Posten har talt med et kreditvurderingsbureau for at få et indblik i, hvad det egentlig kræver af realkreditinstitutterne, og konklusionen er, at man skal lægge mellem 15 og 25 pct. oven i myndighedernes kapitalkrav.

Dermed ender de samlede ekstraomkostninger for Realkredit Danmark på maksimalt mellem 40.000-45.000 kr. Men selskabet har hævet kundens regning med mere end 62.000 kr.