#156938
Anonym

Tag dig dog sammen Halli Hallo!

Vurderingen af sundhedstilstanden i de to storbanker SEB Bank eller Swedbank, der om nogen har været hårdt ramte af nedsmeltningen i Baltikum, har aldeles intet at gøre med vores diskussion her om Amagerbanken.

Ligeledes har de tab Danske Bank oplever på et af sine delmarkeder – Irland, heller ikke skyggen af relevans for vurderingen af Amagerbanken.

Hvad der er relevant er, at SEB, Swedbank og Danske Bank har en veldiversificeret portefølje, hvor man har spredt sin risiko ud over markeder, delmarkeder, brancher, privatkundetyper osv., mens Amagerbanken har samlet over halvdelen af sit udlån på en enkelt branche – ejendomssektoren.

Ikke alene er denne branche koncentration udtryk for stupiditet på et højere plan – det indrømmer Amagerbanken sådan set selv årsregnskabet. Nej, det er ydermere kritisk at Amagerbanken accelererede udlånet til ejendomssektoren i perioden 2004-2008, mens de andre storbanker Danske Bank og Nordea klogeligt holdt igen med ejendomsudlånet. Danske Bank og Nordea lånte stort set ikke ud til københavnerejendomme i den periode, fordi de allerede i 2004 kunne se hvad vej udviklingen gik. Tilsvarde trak pensionskasserne sig i stigende grad ud af ejendomme, fordi de kunne se prisstigningerne ødelagde rentabiliteten i ejendommene.

Amagerbanken gik ind i katastrofen med åbne øjne, og jeg kan love dig for at yderligere nedskrivninger på 5 mia. kr er lavt sat! Det er endda meget lavt sat!

På et tidspunkt hvor F1 flexrenten ligger på 1,33% er mange af disse ejendomme stadig ikke rentable. Hvordan skal de så nogensinde blive det?

Renten kan kun gå en vej herfra, og det er op! Hvilken vej vil rentabiliteten så gå ? NED !

Børsen har i en længere artikelserie afdækket hvordan Amagerbanken undgår nedskrivninger ved at holde “syge ejendomskunder” flydende ved at forstrække dem med nye lån på flere hundrede mio. kr pr år.

Hvad betyder det? Ja det betyder, at de fremtidige tab forværres måned for måned. Det koster, at udskyde tabene, når den grundlæggende renatiblitet i ejendomsselskaberne ikke forbedres.

Ejendomsselskabernes indtjening er i stor udstrænkning renteuafhængig. Huslejerne i ejendommene stiger 2-4% pr år, thats it!

Hvis flexrenten så i den kommende år mere end tredobles fra 1,33% til 5-6%, så går det fuldstændigt galt for ejendomsselskaberne. Der vil komme en konkursbølge, hvis lignende vi ikke har set.

Pointen er, at vi kommer ikke tilbage til en tilstand, hvor disse selskaber kan få lov at køre med driftsunderskud hvert eneste år, som løbende finansieres af ejendomsprissigninger.
Der kommer ikke en kæmpevending med store ejendomsprisstigninger. Hvor skulle prisstigningerne komme fra? I det lange løb afhænger ejendomspriserne af den driftsindtjening, som kan præsteres i ejendomsselskaberne!