Her er en GROV fremstilling af fordelene ved det fastforrentede lån:

Du har brug for at låne 1 mio. i realkreditlån. Kursen på 5% lånet er ca. 98. Hovedstolen bliver ca. 1.020.000 (1mio*100/98), altså et kurstab på ca. 20.000 kr. Alt over kurs 95 plejer at være acceptabelt.

Hvis renten stiger til fx. 6 %, vil kursen på dit lån som regel falde. Måske falder kursen til 88. Altså koster det kun ca. 897.000 kr. at indfri lånet (1,02mio.*88/100). Dette sikrer din friværdi i større grad end de andre realkreditlån, da rentestigninger ofte påvirker boligpriserne negativt.

Hvis du nu havde omlagt lånet til en 6%’er, ville du have skåret ca. 123.000 kr. af din restgæld (1.020.000-897.000). Men du opnår ikke gevinsten med det samme ved at opkonvertere.

Med 5% skal du betale ca. 56.100 kr./år (1.020.000*0,055) og med 6% ca. 58.300 kr./år (897.000*0,065) i rente + afdrag. Altså æder den højere rente din gevinst med tiden.

Når renten så falder til 5 % igen, kan du formentlig indfri 6% til ca. kurs 100, altså 897.000 kr. Kursen på 5%’eren er måske 96, så den nye hovedstol bliver 934.000 kr. Din reelle gevinst har så været 86.000 (1.020.000-934.000) – den højere “husleje" ved 6%’eren.

Når dette er sagt er der visse fingerregler om, at restgælden skal være min. 1,0 mio. og at renten skal have ændret sig min 2% point. Og så er der omkostningerne, som jeg ikke har medtaget.