#138490
LMA

Umiddelbart kan jeg sagtens forstå hvorfor banken finder jeres engagement risikobetonet. Men I bør erindre, at banken naturligvis ikke har interesse i og lade jer defaulte, idet deres udestående samt den stillede garanti i forhold til kreditforeningen vil komme til udbetaling.

I bør derfor opsøge en konstruktiv løsning, eventuelt i samråd i med bankens/afdelingens lokale kundechef/afdelingsleder/filialchef m.m. I hvert fald syntes en lukning af byggekreditten direkte dumt.

Men sagen kort.

I har købt og fået udbetalt et forhåndslån udover boligens forventede kommende værdi.
Boligen blev forhåndsvurderet til 1,9 mio.kr., og jeres samlede forpligtigelser udgjorde 1.520 + 450 = 1.970.000 kr. (Lyder i mine ører NOGET risikabelt)

Efterfølgende er ombygningen iværksat – og boligpriserne er faldet. Banken/kreditforeningen konstaterer nu, at værdien på forhåndsvurderingen ikke holder vand. I det der er tale om en forhåndsvurdering er der taget forbehold for dette, hvorfor banken med rette kan korrigere forhåndsvurderingen. Mens boligpriserne gik op, blev forhåndsvurderinger ligeledes opskrevet. En ringe trøst før jer idag, men sådan foregik det altså i 2003-2007.

Idet forhåndsvurderingen nedskrives med tkr. 161, da nedskrives jeres realkreditlån med ca. 130.000, disse skal finansieres over byggekreditten, og jeres samlede belåningsprocent stiger således yderligere (pga. korrektionen af vurderingen), og er fortsat over 100%.

Banken må således konstatere, at risikoen ved jer er større en først antaget.

Med baggrund i ovenstående kan jeres umiddelbare trækningsbehov på byggekreditten således opgøres til 450.000 + 130.000 = 580.000 kr. Hvorfor behovet herefter opgøres til 747.000 kr. er uvist – det må banken redegøre for.

Men måske fordi byggekreditten er etableret uden afdrag (men renten tikker stadig).
Måske fordi terminsydelsen på forhåndslånet debiteres byggekreditten.
Måske fordi byggeomkostningerne er løbet “løbsk”? (Det gør de næsten altid!)
Eller måske fordi….?

Uanset hvad, så er posterne i et byggebudget jeres ansvar. Uanset om posterne vedrører køb af pakgarn, tømmer, tinglysningsomkostninger, lånesagsgebyr, byggestrøm m.m.)

MEN – I er nødt til og få færdigrenoveret huset, og det er med garanti også bankens holdning. Hvis I efterfølgende må sælge huset, er det selvfølgelig ærgeligt, men dissideret rådgivningsfejl kan ikke udledes ud fra de givne oplysninger.

Dog sjusket, at banken ikke har lavet en “hvad nu hvis beregning!”. Det tyder ikke på der er taget hensyn til at byggebudgetter 9 ud af 10 gange skrider, og en finansiering af huskøb + ombygning over 100% af boligens forventede værdi syntes noget risikobetonet.
Især vis jeres rådighedsbeløb er tvivlsomt/lavt.

Købet blev selvfølgelig gennemført inden finanskrisen for alvor startede oktober 2008, hvorfor nedvurderingen fra kreditforeningen umuligt kunne have været forudset, idet nedvurderinger som dem vi ser i øjeblikket ikke har været praktiseret i stor stil tidligere.

Banken bør derfor hjælpe jer ud af krisen. Eventuelt omlægge kreditforeningeslånet til lavere rente (variabel), samt i det hele taget motivere jer til og få afsluttet ombygningen, således jeres fremtidige økonomiske situation kan klarlægges. Måske huset som tidligere nævnt skal sælges, måske I kan reddes i land. Det kan faktisk ikke fastslås med sikkerhed på nuværende tidspunkt.

Men søg løsningen med den nuværende bank nu, og lad være med og bruge krudt på banksskifte med mere nu. Kunder der vil skifte bank under en ombygning der er gået skævt kan som udgangspunkt ikke skifte bank. Brug hellere krudtet på ombygningen!

Mit indlæg blev ligeså langt som dit spørgsmål, men jeg følger tråden og supplerer gerne.