Hvad skal afdrages først; boliglån eller realkreditlån?
-
Indlæg -
Emnet er urelevant for mig pt. da vi ikke skal rentetilpasse nu.
Alligevel har jeg gjort spekuleret over de seneste bidragssatsers betydning for vores realkreditlån.
Bidraget for afdragsfried hos RD er nu 0,25 %
Eksempel på et nyt 30 årigt lån.
Flekslån® K F5 Udbetalt beløb: 2.000.200 krFør skat: 8.360 kr
– heraf afdrag: 4.734 krÅrlig afdrag = årlig beløb som vil gå fra afdrag fra boliglån.
Klogt eller uklogt?
Årlig afdrag = 56.800 kr.
Årligt merbidrag for afdragsfrihed 5.000 kr.Konklusion er renten på dit boliglån under 8,8 procent fratrukket renten på dit F5 lån, vil der være kroner at spare ved at gå fra afdragsfrihed og over til at afdrage på dit realkreditlån.
Ps. lidt pudsigt at grænsen går lige deromkring de 8 procent som mange nok betaler 😉
Hvad skal afdrages først; boliglån eller realkreditlån?
HJL set bort fra “her og nu" kroner , ører
Så skulle spørgsmålet vel egentligt mere gå på1) Hvor du er mest følsom/udsat set ifht. prisstigninger , gebyrer, omkostninger og
renter (således man undgår det mest åbenlyse)
2) Hvordan strukturer du best din exit hvis pkt.1 tager overhånd
3) Hvilket segment er det lettest og billigst og træde ud ad
4) Transperansen ifht. produkt(erne) altså hvor det lettest gennemskue kompleksiteten
ergo hvad er risikoen for et økonmisk tab når du har overset/eller lavet en fodfejl
fordi produktet uigennemskueligt.
5) Troværdighed!sorry , ved godt at det ikke er det svar du efterlyser , men
Helt fint og netop min pointe.
Jeg har ikke tidligere spekuleret over denne detalje.
Og er netop selv blevet “fanget" i det.
Har et F3 afdragsfrit og et billigt banklån = jeg snyder mig selv.
Hvis man tager kursskæring og eller kurstab med i betragtningen og ser bort fra den situation hvor man er heldig at ramme et fastforrentet lån på bunden og indfrier på toppen så er sagen for mig at se enkel.
Overvej kraftigt at drop afdragsfriheden!
selvfølgelig med en kraftig fokus på dit punkt 1.
Hvis man vælger et F1 lån kan man jo hurtigt skifte strategi 😉
HJL
Valgte Eurolån på baggrund af 2 ting
1) Kurstab kan trækkes fra i skat , og minus er så at kursgevinsten er skatteplitig
2) Laveste ydelseTil sidst blev det så utilsigtet også et spekulations objekt – da Euroen kom under pres
og ikke er home safe endnu.Ærgeligt at RK området så gik hen og blev malkeko for de tabsgivende bank forretninger.
Solvensen isoleret set i RK fejler jo ikke noget “Selv om andre påstår noget andet"Citat:
Hvis man tager kursskæring og eller kurstab med i betragtningen og ser bort fra den situation hvor man er heldig at ramme et fastforrentet lån på bunden og indfrier på toppen så er sagen for mig at se enkel.Ja da, men så sad vi jo ikke her -;)
For mig at se er RK blevet mere villedende end vejledende samt langt mere usikkert fordi
bankerne manipulerer/indlåser os kunder – mit bud er vi ikke har set sidste prisstigninger
endnu.Så personligt går jeg efter prioritetslån , det andet er for usikkert
Selvfølgelig helst SITA som reference rente
CIBOR har alle vist dømt utroværdig = Danske Bank
Jeg prøvede lige at lave beregningen med fastforrentet lån…
Fremover vil jeg ikke anbefale, at man vælger afdragsfrihed på sit fastforrentet realkreditlån til fordel for afdrag på et variabelt forrentet boliglån.
Renten skal jo helt op på over 11 % eller er der noget jeg overser?
Umiddelbart synes jeg, det lyder som noget sludder. Kan du ikke indvi os i grundlaget for konklusionen?
Tove, det er jeg glad for, beviser forhåbentligt blot min point… Hvis jeg altså har ret. Måske kan du pointere en fejl.
Eksemplet går som sagt på et Realkredit danmark lån på 2 mio kr.
Sagen drejer sig om afdragsfrihed:
Årligt mer bidrag divideret med årligt afdrag = den procent boliglånet skal have før du skal vælge den ene løsning frem for den anden.eksempel 1; F5
Afdragsfriheden koster dig 5.000 kr. efstra om året i forhøjet bidrag for afdragsfrihed på 0,25%.For at slippe for dette må du selvfølgelig afdrage, det koster dig 56.800 kr. penge som alternativt ville gå til afdrag på boliglånet = resultatet;
5.000/56.800 = 8,8 % er renten på boliglånet højere skal du vælge afdragsfrihed.
Fastrente eksemplet, her er afdragene mindre i starten;
5.000/(3.700X12) = 11,2 %
Så simpelt at jeg håber det er noget sludder
inden stigningen var det knapt så relevant
3.000/56.800 = 5,2 %
3.000/44.400 = 6,75 %
Giver det mening?
HJL
Din beregning må stå for din egen regning.
Jeg er ikke til fals for de fastforrentede RK og lån under de nuværende økonomiske omstændigheder – F3 og F5 har jeg aldrig skænket en tanke.
F1 afdragsfri eller prioritet 3/mdr og en opbygning af frie likvider og nul lån i banken
er i min optik det mest favorable for tiden.altså nul
billån
boliglån
etc…Nu jeg har ingen lån i en bank , grundet de effekter/gevinster afdragsfriheden giver.
Hvorfor tror RKD/DB er så forhippede på at få kunderne over i de dyrer lån ? lån nogle dyre penge i banken er mottoet vel. Godt tænkt da fastrentelånerne har et lavere rådighedsbeløb eller betal nogle flere omkostninger i form af bidragssatser , bla,bla,bla.
Har du i øvrigt overvejet alle de afledte effekter ved at have noget rå likviditet stående på kontoen eller i hurtigt realiserbare aktiver ? set bort fra friværdi
I alle andre sammenhænge har du råstyrke når der skal forhandles økonomi!.dvs.
skift bank når det passer dig! alle vil jo gerne have den solvente kunde i porteføljenforhandle rente og priser , på bank produkterne , dit udgangspunkt sætter jo ligesom en
anden dagsorden til forhandlingerne : ergo produktsælgeren lytter ellers er du jo videreFaktisk en stor overset besparelse/gevinst du opnår holdt op imod den døde kapital du har bundet i din bolig som bankerne efter min opfattelse ikke vægter højest når du solvens vurderes altså så længe du ligger i 0-80% & nul boliglån
I mit tilfælde kan jeg jo så vurdere eks.vis hvilket interval jeg vil ligge i, da det
lige pludselig er en omkostningsfaktor jeg vil vægte.Så længe man ikke skal tvangsrealisere et boligsalg er inflationen jo din ven , din joker er så konjunkturene den dag du realiserer salget af din bolig
men igen i alt hvad du foretager dig!
1) Hvor du er mest følsom/udsat set ifht. prisstigninger , gebyrer, omkostninger og
renter (således man undgår det mest åbenlyse og indlåsning)
2) Hvordan strukturer du bedst din exit hvis pkt.1 tager overhåndDet er min “10 cents opinion" well ovenstående er så en temperament/smagssag
Min formular ser sådan ud.
Først skal du finde ud af hvor stor forskel i rente du har mellem boliglånet og realkreditlånet (med afdrag).
Lad os sige at renteforskellen er 5% og de 5% betaler du ekstra på boliglånet.
Hvis de ekstra 5% udgør et større beløb en besparelsen de 0.25 af realkreditlånet burde du afdrage på boliglånet.
Det kan også formuleres som en formel:
(Størrelse af realkreditlån * 0,25/100) / (renteforskel/100 * Størrelse af boliglån)= Y
Hvis Y er større end 1 skal du afdrage på realkreditlånet.
Det er klart billigst at afdrage den dyre gæld først.
Umiddelbart forekommer renten billigere ved at afdrage på RK-lånet, men vurderet over en længere årrække vejer afdarget af den rentetunge gæld højere, prøv selv at lave beregningen. Jeg har foretaget den for 3,5% og 3% lån med 0,2% højere adm.bidrag og bakrente på 7%. I f.eks. 6.år er renten ved at afdrage på banklånet først over 3.000 kr lavere ved et RK-lån på 1 mill. og banklån på 200.000 kr.
Nu skal man som regel gøre det modsatte af hvad banksælgeren siger.
Hvis banksælgeren (som vores gjode) siger, nej lad da være med at sælige de 100.000 kr. du har stående i Danske Bank aktier så du ikke behøver så stort et boliglån, så skal sælge aktierne og reducere behovet for boliglån, træk på købekredit til ågerrenteniveau etc.
Hvis banksælgeren siger at du skal vælge F5 eller Fast rente, så er det ikke nødvendigvis i din interresse. Det kan meget vel handle om bankens hensyn til systemisk risiko og refinansieringsrisiko. Banksælgere oplyser sjælden om det rentestrukturbetingede kurstab der ofte materialiserer sig i F5’eren. Så når bansælgeren siger, du skal vælge F5, så skal du vælge F1 eller F3.
Hvis Banksælgeren siger, at du skal afdrage på dit realkreditlån og følgelig afdrage mindre på banklånet til 12% i rente, så skal du som minimum tænke dig godt om. Der kan ganske givet opstilles scenarier for både det ene og det andet. Hvis du fx er i stand til at tilbagebetale dit boliglån på 3 år på trods af at du også afdrager på dit realkreditlån og du samtidig har et F5 lån, så vil det formentlig være en god ide at afdrage på lånet. Hvis afdrag på realkreditlånet derimod indebærer, at det tager dig 20 år at komme af med boliglånet, så er afdrag ikke interessant. Jo, det kan betale sig år 1, men jo flere år vi bevæger os frem, desto større bliver trækket på det dyre boliglån og desto mere omkostningsfuldt bliver afdraget.
Som tommelfingerregel må man gå ud fra at bansælgere (ud fra bankens egeninteresse) opfordrer de kunder, hvor det kan betale sig at afdrage på realkreditlånet, at vælge afdragsfrihed, mens banksælgerne anbefaler de kunder, hvor det ikke kan betale sig at afdrage, at de skal afdrage på realkreditlånet.Så igen, gør altid det modsatte af hvad banksælgerne anbefaler, så rammer man som regel rigtigt.
[Ovenstående er selvfølgelig skrevet i en sarkastisk tone, men desværre er der en vis sandhed i det. Du skal altid være kritisk overfor banksælgernes såkaldte “rådgivning". Det er ikke rådgivning, det er salg!]
Det er en rigtig god pointe, at jeg har overset at renterne på boliglånet trækker renters rente effekten og det gør bidraget trods alt ikke.
Derfor bliver det gangske givet, klart billigst som du skriver at afdrage den dyre gæld først.
Jeg kan nok opstille et eksempel eller 2 hvor tilbagebetalingen af boliglånet sker hurtigt samtidig med at man afdrager på realkreditlånet, hvor resultatet bliver 50/50.
Men for langt de fleste gælder selvfølgelig, at hvis man afdrager på realkreditlånet så afdrager man ikke også boliglånet over 5 år =
Boliglånet bliver færdigt over 15 år frem for 5 år og derfor er min beregning forkert.
Point tanken!
Mr R, din beregning giver ingen mening for mig at se…
GP du har måske alligevel fået et godt råd 😉
Vbturbo gode pointer omkring prioritetslånet, altid en afvejning af hvilken rente man kan få forhandlet på plads og om den i sidste end er variabel eller ej (ud over den aftalte tilknytning til CIBOR ect.)
Er der ikke andre omkostninger ved at vælge afdragsfrihed du over ser? Er kursen ikke også lavere?
Point med at se på de ekstra omkostninger ved afdragsfrihed i forhold til det sparede afdrag er sådan set reel nok. Renters rente skal med på renten på boligkreditten og de ekstra omkostninger skal med på realkredit lånet.
Jeg har faktisk aldrig haft afdragsfrihed ud over på bologproriteten hvor det jo er Hiipsihapsi
Har du prøvet den ? 🙂
Nej jeg kan bare se at den ikke giver mening for mig.
1. Du har ligesom jeg, overset renters rente effekten.
2. Din Formel tager ikke højde for det jeg mener er relevant, nemlig størrelsen på afdraget (afhænger som bekendt af valg af lånetype)
3. Boliglånets størrelse er delvist ligegyldigt.
Du må skrive noget mere eller bringe nogle taleksempler, hvor du beviser at den giver mening 😉
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.