Boligprioritetslånene kan blive helt udfaset i løbet af ganske få år
-
Indlæg -
Som I nok ved, har krakket af Lehmann Brothers og den efterfølgende økonomiske og finansielle krise ført til store omvæltninger på kapitalmarkederne.
På Europæisk plan har EU vedtaget at indføre de nye Basel III regler i Capital Requirement Directive IV som træder i kraft pr. 1. januar 2013, dog således, at indfasningen sker gradvist.
Et væsentligt ændringsområde er kravene til utrukne kreditter, som jeg har en mistanke om vil gå kraftigt ud over netop prioritetslånene.
Hvorfor nu det?
Jo sagen er, at bankerne i dag kun får belastet deres riskovægtede poster med nettotrækket. Dvs. at hvis en kunde har en boligprioritet på 1.000.000 kr. og 750.000 kr. på modkontoen, så belastes banken altså kun med 250.000 kr.
Fremover bliver banken kapitalbelastet af hele lånesummen uanset om der er nettotræk eller ej.
I ovennævnte eksempel belastes bankens risikovægtede aktiver altså med 1.000.000 kr. på udlånssiden, og det gør, alt andet lige boligprioritetslån, hvor kreditterne ikke er fuldt trukne, ganske dyre for bankerne.
Hvilket får mig til at gættte på følgende:
a) Enten hæves marginalen på prioritetslånene 1,5 – 2,5% svarende til den faktiske ekstra belastning.
b) Eller også udfases prioritetslånene helt.
Der er ingen tvivl om at Basel III / CRD4 indeholder så afgørende ændringer, at bankerne lovligt kan varsle og gennemføre disse rentestigningerne. Der er heller ikke tvivl om at der vil ske noget, og at det bliver til at tage og føle på.
Derfor vil jeg godt advare alle, der overvejer prioritetslånene til grundigt at overveje om ikke det er bedre at vælge 30-årig realkreditfinansiering og i stedet placere en eventuel på sparing på en højrentekonto eller købe obliationer for pengene.
Bliver nok meget svært at udfase de eksisterende prioritetslån med tinglyst tillæg i pantebrevet, så mon ikke vi vil se disse, indtil de løber ud om op til 30 år.
Og flexibiliteten ryger jo, hvis man skal ud at investere eller låse sin opsparing i fremtiden.
Og net har har vi så den fordel der gør at betragning om bankes tab på boligproritets lån ud fra en gennem snitlig kapital pris ikke er korrekt. Ude over det ovenstående har banke jo også udsted Sdo obligationer baseret på pantets fulde værdi. Der for skal kunder med Sdo obligationers baserede boligprioriterer være opmærksom på at det ikke er neto gælden der tæller i forhold til indskyder garanti fonden. Har man en Sdo boligproritet i et eller to ord på 1.000.000 og en modkontoen med 800.000 på taber man potentielt ca. 50.000 kr ved en bank konkurs da indeståendet dækkes til 100.000 euro mens gælden består.
Til THSV
Her bliver man nødt til at skelne mellem de tre typer af prioritetslån der er findes lige nu:
1) Typen, hvor tillæget er fast uden forbehold.
2) Typen, hvor bankerne godt kan regulere tillæget ved væsentlig fordyrelse af fundingomkostningerne og/eller kravene til kapitaldækning.
3) Nye prioritetslån udstedt efter 1. januar 2013
For førstnævnte har du selvfølgelig ret i, at dem hænger bankerne på uanset hvor voldsomme ændringer af kapitaldækningsreglerne EU finder på.
På næstnævnte tror jeg vi vil se væsentlige marginalforhøjelser i takt med at CRD4 indfases fra 2013-2019.
På sidstnævnte tror jeg ikke vi vil se en fuldstændig afskaffelse, men lånene vil blive markant mindre. Hvor prioritetslånene før lød på mio. af kroner og erstattede realkreditlån, vil vi fremadrettet se, at prioritetslånene typisk vil være i størrelsesordenne 100.000 – 200.000 kr.
Det er i hvert fald mit gæt på den fremtidige udvikling!
Jeg tror ikke umiddelbart at lånene hverken udfases eller helt forsvinder. Din antagelse går på at alle prioriterslån ydes som kreditter eller med en modkonto.. Der findes også andre varianter, hvor ingen af disse forudsætninger er gældende. I stedet udstedes lånene blot som det de egentlig er. Et lån med pant i fast ejendom.
Min tese er derfor at vi blot vil se flere banker begynde at udstede lånene på disse vilkår i stedet. Vilkår hvor man får udstedt et lån uden kreditfacilitet eller modregningskonto..
Jeg tror du misforstår mig.
Det jeg siger er, at bankernes Boligprioritetslån forsvinder eller bliver reduceret i omfang – boligprioritetslånene er kendetegnet ved at du har boliglånet og på den ene side og en modkonto på den anden side, som har samme rente.
Jeg siger IKKE at almindelige boliglån eller prioritetslån forsvinder.
Du har helt ret.. Jeg læste forbi overskriften og misforstod derfor din pointe. Du omtaler boligprioritetslånene som prioritetslån i tråden og det var derfor det jeg bed mærke i.. Men nu er jeg med igen.
I så fald er jeg helt enig i, at de omtalte boligprioritetslån går en hårdere fremtid i møde. Det gælder ikke kun de lån men kreditter i al almindelighed. Driftakreditter til erhvervskunder vil i højere grad opleve, at bankerne opkræver løbende provisioner, netop for at få dækket omkostningen til kapitaldækningen.
Måske vi vil se det på privatområdet også? Herunder boligprioritetslånene.
En uudnyttet kredit vil derfor ikke koste banken noget i så fald..
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.