Konverter til flekslån uden afdrag for at få kassekreditten bragt ned?
-
Indlæg -
Hej
Vi sidder i et hus købt i 2008 for 3,1 mil. Der skyldes 2,5 mil på en fastforrentet lån på 4%, kursen har vist rundet de 100. Vi har ved siden af en boligkassekredit hvor der skyldes 350.000,.
Ville det kunne betale sig for os at skifte til et 3 årig flekslån til ca. 0,6% uden afdrag for at bringe kassekreditten i nul?
Mvh
Allan
Ja, det ville jeg da uden tvivl gøre hvis I ellers kan afdrage 350K på 3 år. Ellers overvej en F5’er som er lidt dyrere, men stadig langt billigere end jeres nuværende RK-lån. I skal blot være sikre på at I ikke vil sælge huset de næste 4-5 år da kurstabet ellers bliver stort.
Næppe en valid kommentar med de kurser som en 5 års 2% obligation for tiden opnår.
At binde sig til en rente på lidt over 1% i 5 år kan ikke medføre et stort kurstab.
Meget værre dengang man bandt sig til en rente på 5% eller højere i 5 år og ønskede at indfri efter 2-3 år.
Ja, selv folk med F1 til 5,5-6% fra regfinansiering i 2008 ønskede at konvertere deres lån, da renten styrtdykkede sommeren 2009.
Michael:
thsv er åbenbart blevet petitesserytter i dette forum. Du har helt ret i, at har man planer om at sælge inden for 3-4 år skal man ikke vælge en f5’er. Det er uden for diskussion.
Totalkredits kurser for en F5’er ligger pt. omkring de 104 så min kommentar er da fuldt valid. Det er et kurstab på 40.000 kr. pr. mio ved førtidsindfrielse som dog falder jo tættere på refinansiering man kommer.
Hvis vi lægger til grund at der ikke kommer et Japansk deflationsscenarium med deciderede negative flexrenter – og det mener jeg ikke er videre sandsynligt på nuværende tidspunkt, så har THSV ret i at risikoen ved at låse renten i 5 år er minimal.
Jeg ville til hver en tid låse renten til 1% de næste 5 år, hvis jeg var i den heldige situation, at vi stod og skulle refinansiere i 2013.
Til trods for at jeg tidligere adskillige gange herinde har advaret mod F5 pga. kursrisikoen ved førtidsindfrielse så vil jeg selv gå i en 5’er til december. Netop pga. den ekstremt lave rente og fordi 5 år passer perfekt med vores øvrige økonomiske planer.
Når i snakker om at lægge om til f3-f5 lån fra et fastforrentet er i så ikke det mindste bekymret over rentens udvikling de næste3-5 år ? Hvad vil i så når de 3-5 år er gået ??
Nu lægger jeg så om fra F1 til F5 så renterisikoen bliver reelt mindre ihvertfald de første 5 år.
I mit eget tilfælde vil mine månedlige udgifter falde over de næste 5 år primært pga. institutionspladser der ikke længere vil være nødvendigt i 2018. Det drejer sig om små 40.000 kr. årligt som frigøres og kan bruges som buffer ved rentestigninger. Derudover vil min gæld være en hel del mindre i 2018 da der afdrages på realkreditlånet indtil da.
@Miwe
Beklager, kan se nu at du refererer til trådstarters situation og ikke alle herinde. Som jeg også skriver tidligere så er det jo kun sund fornuft at banke boligkreditten af så hurtigt som muligt og derved frigøre midler så man har noget at stå imod med. Det er derfor, at jeg anbefaler F5 og ikke F3 fordi 350.000 kr. trods alt er temmelig meget at betale helt af på kun 3 år – men jeg kender selvfølgelig heller ikke trådstarters økonomi.
@michael
Det er helt okay. Jeg var bare nysgerrig for som du selv siger så er 350.000,- mange penge at knalde af på 3/5år ( uden at kende til økonomien bag )Og så er det da altid interessant at høre hvad andre ville gøre hvis man vælger at konvertere til et f3/5 lån nu ?
Efter de 3/5 år er gået skal man jo ud at finde et nyt lån og hvad så med den resterende del (realkreditdelen) tror i stadigt på at man kan få et fast 3-4-5% lån ?
Har du checket hvad kursen er på F1 og F2!
Ved uændret rente vil kurstabet være yderst beskedent, og ved stigende rente vil der være tale om en kursgevinst!
Kurs 104 betyder jo for øvrigt, at obl.restgælden bliver ca. 960K ved et lån på 1 mill., og skrives en smule op ved hver termin, da den betalte rente jo ikke kan dække de 2% på obligationen.
Så populært sagt bliver kurstabet højst forskellen mellem F5-renten ved optagelsen og den rente, der er gældende ved indfirelse. F5 til 1,2 % og indfrielse 2 år før tid vil derfor koste ca. 1,6 kurspoint ved en F2-rente på 0,4% og er F2-rente blot steget en smule, vil der ikke være tale om et kursfald. Er F2-renten f.eks. 2 % om 3 år vil kursgevinsten være ca. 1,6 kurspoint.Noget meget mere risikabelt er et F5-lån til f.eks. 5%, som skal indfris, når renten er faldet til 2%, så bliver kurstabet ca. 6 kurspoint ved blot 2 år til refinansiering.
Ville man godt kunne konvertere til et nyt F5 lån, hvis man indfrier sit nuværende F5 på 4%, selvom lånet først skal refinansieres i slutningen af 2013, uden at lave en ny ejendomsvurdering. Da huset er faldet siden 2007?
@flexflex
Det afgør realkreditinstituttet, men kursen er formentlig ikke særlig attraktiv fordi renteniveauet i dag er væsentligt lavere end da du optog lånet. Øvelsen er med andre ord en rigtig dårlig idé. thsv er inde på præcis den problematik i tidligere indlæg.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.