Danske Bank revurdering af hus værdi -> stigning i bidragssats

Ja, det er sgu lidt bisset. Man kunne godt mistænke DB (Realkredit Danmark) for bevidst at snige belåningen op over 60% således at du rammes af bidragstillægget på 0,15%, som er et tillæg på HELE bidraget – også den del der er under 60%.

Du har mulighed for at klage dels til Realkredit Danmark eller Realkreditankenævnet hvis du mener værdifastsættelsen er forkert. Hvis der er sket væsentlige forbedringer på boligen så skal det selvfølgelig afspejles i vurderingen. 15% ned på et år virker bestemt ikke til at være på linie med det generelle marked, men der kan selvfølgelig være store forskelle fra område til område.

Det drejer sig om små 2500 kr før skat ekstra om året indtil belåningen falder under 60% igen og da du har afdragsfrihed kan det jo tage sin tid. Jeg ville nok lige forfølge sagen lidt.

Nu er der jo osse et tillæg ved afdragsfrihed og under 60% belåning på 0,0248%, du glemmer lige at modregne dette i din udregning. Der er trods alt tale om over 250 kr ved et lån på 1,1 millioner, som der ca. må være tale om i denne tråd.

Jeg ville bede om en ny vurdering af huset, hvis det er i bedre stand nu, end ved købet for et år siden. Ligeledes ville jeg bede om en forklaring, hvis vurderingen er faldet mere end områdets gn.snit siden købet.

Det stinker sgu langt væk. Jeg har tidligere fået at vide at man ikke kan få revurderet sit hus inden for de første to år af købet med henblik på at kunne låne mere. Det kunne være værd at undersøge om dette ikke også gælder den anden vej.

Jeg ville overveje at kontakte ekstrabladet med denne historie, hvis du ikke kommer nogen vegne med banken.

Indbring sagen for pengeinstitutankenævnet.

Du har en meget god sag fordi der er gået så kort tid mellem vurderingerne.

DRs forbrugermagasin Kontant er lige nu i gang med at kigge på Realkredit Danmarks bidragssatser og vurderinger af ejendomme. Vi vil derfor meget gerne i kontakt med folk, som har oplevet at få en forhøjet bidragssats på baggrund af en ny, lavere ejendomsvurdering, der gør at belåningen kommer over 60 %.

Kontakt mig gerne på dva@dr.dk eller telefon 28542571

Dorthe Andersen

Det er et kæmpe problem i at Danske Bank / Realkredit Danmark bruger et sæt vurderingsprincipper når det kommer til selve købssituationen, og et andet, når det kommer til de vurderinger, der lægger bag fastsættelsen af bidrag.

For vores vedkommende har Danske Bank nedvurderet lejligheden 12,0% mens Realkreditrådets officielle data for handelspriser viser, at priserne i samme periode er faldet 1,0% i vores område.

Begge vurderinger er skrivebordsvureringer, hvor data for de faktiske handelspriser pr. postnummer må formodes at være eneste rettesnor for banken.

Så hvorfor falder “før køb" og “efter køb" vurderingerne så forskelligt ud?

Ja for mig er der kun en logisk forklaring: Danske Bank anvender tydelig vis to forskellige vurderingsprincipper – uden at informere kunderne om det:

1) Faktisk handelspris på købstidspunktet.

2) Realisationspris i det jeg vil kalde en delvis tvangssalgssituation (altså hvor boligen SKAL afhændes indenfor en kort periode på 6 måneder). Denne vurdering anvendes når bidragssatsen skal fastlægges.

Og jeg mener det er så groft, at jeg kun kan opfordre alle kunder til at skrotte Danske Bank. Bidragssatsen er jo altså ikke det eneste eksempel på Danske Bank groft manipulerer kunderne til at tro, at de har fået et bedre og billigere produkt end de reelt har.

Det stærkt stigende renter, som gennemføres i en tid, hvor fundingomkostningerne er direkte faldende, er et andet eksempel på groft de facto aftalebrud.

Med de ufine metoder banken har brugt er det for mig at se ikke overraskende, at privatkunderne vurderer Danske Bank katastrofalt dårligt i seneste EPSI-kundetilfredshedsundersøgelse.

Fortvivl ikke min gode mand.

EU er på vej med ny lovgivning, der i den grad gør op med finansielle supermarkeder. Og jeg er ikke i tvivl om at de facto regeringschefen, Økonomi- og Indenrigsminister Magrethe Vesterager, vil gøre alt for at få os med ind i aftalen om fælles EU Banktilsyn.

Det den finske nationalbankdirektør, Erkki Liikanen, som er sat i spidsen for arbejdet med at granske EU reglerne for kapitaldækning og banktilsyn, siger i den 153 siders lange rapport er jo, at der skal gøres fuldstændigt op med finansielle supermarkeder.

A) Investmentbanking skal skilles fuldstændig ud fra almindelig banking (dvs. almindelig bankvirksomhed, hvor man tager mod indskud fra kunderne som herefter videreudlånes til privatkunder og virksomheder). Der bliver tale om fuldstændig adskilte juridiske enheder, som ikke kan krydssubsiduere hinanden, dvs. at indskydere og almindelige bankunder ikke kan komme til at finansiere spekulationsfejl i investmentbanking.

B) Investmentbanking (som vel udgør omkring halvdelen af Danske Banks balance) skal til at have meget tungere risikovægtning, dvs. at bankerne skal reservere langt mere egenkapital, hvis de vil ind arbejde med spekulation og fidusmageri frem for almindelig bankretning.

C) Nok så interessant for det danske boligmarked, så siger Erkki Liikanen på side 81 (pakket fint ind i fagord) at belåningsituationen på det danske boligmarked er hul i hovedet, og at vi skal tilbage til 80’ernes måde at belåne boliger på, hvor der var et loft over hvor meget af ejendomsværdien der kunne belånes:

“Another area in need of further development concerns the tools available to authorities to address the growing imbalances in credit markets. In the past, real estate lending – fuelling instable development of asset prices – has been associated with many serious banking problems, also in the recent financial crisis (e.g. in Ireland, Spain and Denmark).
…
There is support to the inclusion of a loan-to-value (LTV) cap and/or loan-to-income (LTI) cap into the macro-prudential toolkit. They are direct measures to limit the amount of gearing and prevent the over-indebtedness by individual borrowers vis-à-vis the value of the assets purchased by the respective credit or their income. Hence, they are direct measures to limit leveraged growth in asset markets and the growth of household sector imbalances. In the past, LTV values well over 100% significantly fuelled the build-up of real estate credit and pricing bubbles. National regulation to allow authorities to set up LTV caps (and LTI caps with a similar purpose) and EU-level harmonisation of the actual definition and use of such restrictions should be a priority in the further development of an effective set of macro-prudential tools.

Med andre ord – kreditvurdering ud fra den enkeltes forhold er bare ikke godt nok. Vi er nødt til at se på det samlede makroøkonomiske effekter af bankernes kreditgivning.

Det anbefales, at der indføres en LTV-grænse, altså en græsen for hvor meget af boligens værdi der kan belånes i banken og realkreditinstituttet i samtlige lande, der tilslutter sig finanspagten. I Sverige og Tyskland er grænserne 85%. Mit gæt er at boligbelåningsgrænsen vil ende på et sted på mellem 80-90%.

Og hvad betyder det så? Ja det betyder, at boligkøbere frem over kun vil kunne få finansieret 80-90% af boligens købspris i banken i form af et realkreditlån og et boliglån. Resten skal enten a) tilvejebringes i form af ren opsparing – det vil gælde de fleste eller b) ydes som et højt forrentet forbrugslån uden sikkerhed med en rente på 12-20%.

Jeg er slet ikke i tvivl om at dette på meget lang sigt er sundt for boligmarkedet og dansk økonomi, men på kort sigt kommer det til at gøre ondt. Når boligkøberne kan kreditgodkendes til lavere beløb, så falder boligpriserne markant.
På den anden side – og det synes jeg er positivt – så kommer bankerne til at spille en langt mindre rolle i samfundet.
1. Boligkøberne skal selv stå for størstedelen af den finansiering der ligger udenfor realkreditinstituttet – dvs. bankfinansiering af boligen hører fortiden til.
2. Bankernes rolle bliver først og fremmest at tage mod indskud og finansiere mindre ting som kassekreditter, billån og kortere forbrugslån af forskellig art samt vigtigst af alt, at finansiere de virksomheder vi i danmark skal leve af.

Så alt i alt hilser jeg Basel III og EU’s forskellige initiativer meget velkomne, men det bliver en gigantisk kold tyrker for banksektoren og desværre også i en periode for overbelånte boligejere!