Køb af første hus

Det er altså noget frygteligt vås, at man altid skal have en opsparing for at kunne låne til et hus.

Vi har en rigtig god indkomst på samlet omkring 1 mio om året. Vi har fået lov at bygge hus, hvor entreprisen samlet lyder på 3.850.000, og vi havde ingen opsparing. Til gengæld har vi på 2 år sparet op til bryllup der kostede kr. 125.000, og afdraget al vores gæld, herunder studielån og et samlet tab på salg af en lejlighed på kr. 175.000.

Vores bank fortalte os, at de sidestiller afdrag på gæld med opsparing, da det viser, at man ikke bruger rub og stub af, hvad man har på forbrug alene.

Så det kommer helt an på, hvad der ligger forud for, at man skal låne til hus. Hvis trådstarter allerede har afdraget væsentligt på sin gæld, kan det sagtens lade sig gøre – men det ved vi selvfølgelig ikke noget om.

Vi har som sagt gode indkomster, er absolut gældfri, men havde ingen opsparing – alligevel har banken sagt ja til at låne os til en grund der kostede kr. 1 mio og et hus der koster 2,85 mio. at bygge!

Det er som om, at hver gang folk herinde spørger om råd, så går det kun ud på at fortælle dem, at det ikke kan lade sig gøre.

Der er ikke nogen tvivl om at ovenstående par, formentlig vil kunne kreditgodkendes til køb af et parcelhus til 2,4 mio. kr. i de fleste banker med en indkomst på 800.000 kr.

Når det så er sagt, så kan der alligevel være flere grunde til at spare de famøse 5% + flytteomkostninger op før boligkøbet.

1. Større sikkerhed kan give anledning til en bedre rente på boliglånet i banken.

2. Med en vis opsparing fra start er man knapt så sårbar overfor teknisk insolvens.

3. Opsparingen giver alt andet lige lidt længere livline hos banken, hvis en af jer skulle blive fyret. Det kan være i forhold til at finde nyt job, men også til at afhænde huset til en rimelig pris.

Lad os bare tage udgangspunkt i Habermas som eksempel.

Med belåningen op til 3,8 mio. kr. og en indkomst på 1 mio. kr. vil jeg vurdere, at man er meget tæt på at have belånt alt hvad man kan trække.

Det kan blive farligt i en situation, hvor der opstår uventede komplikationer med byggeriet som kræver yderligere låntagning.

Videre kan dette par, næppe blive i huset, hvis en af dem bliver arbejdsløs. Og samtidig vil bankens tålmodighed, belåningsgraden taget i betragtning, være lav. Det øger alt andet lige risikoen for at skulle afhænde med et voldsomt tab.

Mere generelt, så er alle boligejere lige nu kraftigt eksponeret mod renteinducrede boligprisfald.

Hvis vi antager, at boligpriserne er i ligevægt på det nuværende renteniveau, så vil en hurtig normalisering af renten (defineret som at renten stiger til det historiske gennemsnit de seneste 15 år) alt andet lige betyde, at boligpriserne skal falde med 20%. Hvis normaliseringen derimod indfinder sig over en 3-årig periode, vil boligpriserne falde nominelt 12%, mens en normalisering over en 5 årig periode skønsmæssigt vil resultere i et prisfald på 6%. I den situation bliver belåningsgraden på næsten 4 x indkomst en yderst giftig cocktail.

Så i lyset af den usikkerhed der er om fremtidens boligprisudvikling, jobmarkedet for ikke at tale om risikoen for at man som par går fra hinanden, så kan der være ganske god fornuft i at spare 5% op.

Dette siger jeg ikke som en kritik af dem, der føler de har ventet længe nok. Vi købte selv uden væsentlig opsparing. Men med al respekt, så skal man passe på ikke at presse sin belåning til det yderste i usikre tider.

Tja det er ikke helt uden grund t f.eks. Danfoss har som et af deres mål for den måde de driver virksomhed på de vil reducere deres gæld for netop ikke at være afhængi af bankerne.

Tillad mig i øvrigt at give de to andre ret i at det er risko betonet at låner over 100% af boligens værdi. Man er i lommen på banken og hvem har lyst til det?

Spar 20% op før man kber hus. Det e mit uforbeholdne råd hvis det var de i ville vide.

General Prier – du tager helt fejl! Og det er ærgerligt, at folk herinde altid tager udgangspunkt i “worst case scenario", især når I ikke kender folks økonomi og baggrund. Lidt optimisme i indlæggene engang imellem ville være en fornøjelse.

For the record, så skal jeg på barselsdagpenge lige når vi flytter ind og de næste 10 måneder, og vores økonomi kan fint bære det, og ligeledes hvis jeg skulle blive arbejdsløs. Vi har en samlet udbetaling på omkring kr. 55.000, og det er uden pensioner, bonusordninger og børnefamilieydelse. Vi har mange buffere i vores økonomi. Min mand bliver ikke arbejdsløs da han er indehaver i et stort firma, og faktisk er vores økonomi skruet sådan sammen, at jeg ville kunne holde helt op med at arbejde eller alternativt gå på deltid.

Så lad være med at tale ned til mig eller udtale dig om scenarioer du ikke har noget grundlag for.

Desuden kommer der ikke nogle uforudsete udgifter i forbindelse med byggeriet, som står færdig om 2 måneder. Vi er ikke født i går og har naturligvis taget højde for den slags!

Jeg er så udmærket klar over, at det er smart at have en opsparing på de 5%, men når AL ens ekstra indkomst igennem et par år er gået til at afdrage gæld/spare op til brylliup for kr. 400.000, så kan man naturligvis også spare op efterfølgende. Der var bare ikke noget at lægge i byggeriet.

I øvrigt er det fløjtende ligegyldigt, om man er teknisk insolvent fra starten, hvis man ikke har planer om at sælge.

Vi har hjemtaget et boliglån på kr. 700.000 til 6,2% i rente, det er vi vældig godt tilfredse med – det løber i 15 år. Resten er et fastforrentet realkreditlån med afdragsfri periode på 10 år – i løbet af de 10 år skulle boliglånet gerne være betalt.

Med det budget vi har nu har vi en udgift på huset på omkring kr. 20.000 om måneden, dette inkluderer el, vand, varme, forsikringer, grundejerforening, ejendomsskatter osv, der resterer altså kr. 35.000 til alt andet – det synes jeg faktisk hænger ganske fint sammen.

Så nej, vi er på ingen måde sårbare økonomisk – og ja, vi er teknisk insolvente med kr. 150.000 når vi flytter ind – p.t. er projektet vurderet til 3,7, og det er det lånene er hjemtaget ud fra. De kr. 150.000 er hurtigt indhentet, og om et år eller to er vi solvente igen.

Min pointe er blot, at trådstarter skal lade være med at lytte til alle jeres “gode" råd, og gøre det som han føler bedst for. Banken siger ikke ja til at låne jer penge i denne tid, hvis de tvivler på jeres økonomi og jeres betalingsevne – opsparing eller ej! Noget af det som banken vægter højt er den historik man har hos dem, og hvis man generelt udviser fornuft, kører uden overtræk og kreditter, så er de altså ikke så tunge at danse med, som mange herinde gerne vil give udtryk for!

HrBentsen, hvis nu Habermas har et indgående ønske om at blive den næste deltager i TV3’s program Luksusfælden, så lad dog barnet.

Men læg dog et budget og gå i banken og se hvor langt de vil være med.

Jeg gætter ikke umiddelbart på banken vil være ovenud begejstrede ved udsigten til en stor belastning af bankens risikovægtede poster ved at yde dækningsløse løn for mere end 150.000 kr.