Hvor meget hus kan man få…
-
Indlæg -
Min kæreste og jeg går og kigger efter hus. Vi bor på nuvræende tidspunkt i en leje lejlighed, så det er en helt ny verden for os.
Vi har en årlig lønindkomst på 1.000.000 kr. før skat. Dog svinger vores indkomst lidt, da vi begge ind imellem får noget tillæg, overarbejdsbetaling osv. vores minimumsindtægt pr. måned er 41.000 kr. udbetalt og det er det beløb jeg gerne vil tage udgangspunkt i, når jeg tænker udgifter til hus.
Vi skylder stadig lidt penge i banken (omkring 50.000 kr.), men har de sidste 2 år betalt omkring 20.000 kr. af på lånet pr. måned og er derfor gældfri om et par måneder. Vi har dog stadig billånet, men vi har jo også bilen, så det går nogenlunde lige op.
Da der er langt imellem de interessante huse er vi begyndt at kigge lidt “allerede", men jeg har svært ved at gennemskue hvad vi skal kigge efter… Altså i hvilken prisklasse. Og i øvrigt er jeg i tvivl om hvordan det fungerer med f.eks. at købe et billigt håndværkertilbud og låne et større beløb til istandsættelse sammen med lånet til huset?
Vi har 2 børn. Min søn på 16 år og vores fælles søn på 1 år.
Vi har faste udgifter til bil, billån, institutionsplads, børneopsparinger, forsikringer, a-kasse og fagforening mv. for ca. 10.000 kr. pr. måned…
Vi ønsker desuden opsparing til alm. vedligeholdelse af huset (? kr.), samt opsparing til ferie og andet (1500 kr.)
Vi bruger ca. 10-12.000 kr. pr. måned til mad og husholdning, gaver mv.
Vi får med sikkerhed en nogle måneder med en anseelig højere indtægt (mellem 3-15.000 kr. udbetalt), men vil helst ikke medregne dette, da tanken er at disse penge kan gå til opsparing og indkøb af ting til huset. Derudover er der selvfølgelig børnepengene, men dem vil jeg helst heller ikke regne med i noget.
Vi er dækket fornuftigt ind mht. pensionsopsparing.
Det var baggrunden og her er så mit spørgsmål:
– Hvor meget er det realistisk ud fra ovenstående budget, baseret på jeres erfaringer mht. uforudsete udgifter osv., at sætte af til bolig pr. måned? (inkl. skatter og forbrug)
– Og hvor meget hus kan man få for de penge (prisklasse) hvis huset skal ligge i en gennemsnitskommune (Greve kommune)
– og hvis vi f.eks. køber hus til 1.600.000 og vil lave forbedringer/tilbygning mv. for 700.000 kr., er det så et samlet lån som udgangspunkt?
– Tilbyder banker og kreditforeninger lidt de samme lån eller er det smart at forhøre sig andre steder end i sin egen bank? Og i så fald hvor?
– Vi har ikke sparet sammen til indskud og der er en reel risiko for at vi ikke når det inden vi finder huset, da vi prioriterer afvikling på den sidste del af vores lån – så jeg går ud fra at det også skal tages med i betragtning når man regner på det hele. Men er der noget med at man maks kan låne 95% nogle steder og så skal man låne de 5% i banken??
Hvis jeg har fået noget galt i halsen og har overset nogle store udgifter, vil jeg også meget gerne høre fra jer… Er som sagt nye i det her og er førstegangskøbere og har først nu fundet ud af at der både er noget der hedder ejendomsskat OG ejendomsværdiskat…
Tror først og fremmest banken vil se at i kan finde ud af at spare op, og så er det i og for sig ligegyldigt hvad i tjener. Hvis i bruger rub og stub er det intet værd.
Og hvis i på 2 år kun har betalt 20.000 af på et forbrugslån?, med en indtægt af den størrelse, så syner det ikke af, at gæld er det i prioterer højest.
I skal nok regne med en opsparing på 100-150.000 kr, for at købe hus samt renovering i den prisklasse.Vil råde jer til at få lavet et budgetskema, og vis jer selv og banken i kan leve efter det.
I kan låne 80 % igennem realkredit, og de sidste 15 igennem banken. De 5 % er udbetaling, og dem skal i selv lægge, inkl. handelsomkostninger.
Både banken og vi selv mener nu at 20.000 kr om måneden er et pænt beløb (det er trods alt 240.000 kr om året!), men ok vi har måske forskellige holdninger til dette… Og i øvrigt har vi ikke væltet os i penge, med haft et rådighedsbeløb på 8.000 – 10.000 kr pr måned til os alle 4 som vi har klaret os for. Det er så vidt jeg ved ikke voldsomt??
Vi har netop aftalt dette ‘høje’ afdrag med henblik på at købe hus, da banken sagde at en så god afvikling vil blive sidestillet med opsparing!
Så igen… Er der nogen der vil svare på mine spørgsmål?
Vi spørger her fordi jeg efterhånden kender en del der har fået lov at låne til mere end hvad de reelt kunne sidde for og jeg vil bare gerne have råd til både at ha hus og have et liv ved siden af og ikke bare købe hus for en million mere end hvad godt er, bare fordi vi kan!
Flot opsparing, men I bør nok fortsætte et halvt års tid efter at gælden er afdraget, så I har 120.000 kr til udbetaling.
Umiddelbart vil I så kunne købe til 2,5-3 millioner kr ialt til den tid, specielt hvis renten stadigvæk er 3%.
Men tag en snak med banken om mulighederne, hvis I allerede har fundet huset nu.
Greve er dyrere end gennemsnittet for Danmark og I får ikke meget hus i Greve for 1,6 millioner. Et hus på 150 kvm i gennemsnitsstand og beliggenhed bør koste ca. 2,4 millioner i Greve jvf. RKRs kvm-priser.
Generelt er det nok letere at blive godkendt til et hus, der allerede er istandsat end et stort tillægslån på f.eks. 700.000 kr der kræver at pengene bruges i huset og ikke til forbrug.
Jeg ville søge lån i Nordea, grundet deres boligkøbsprioritet på den yderste finansiering, som fungerer som en kassekredit og til en rente på 6,45%, hvilket er en god rente i intervallet 80-100% nu om dage.
Husk at basere jeres budget på fastforrentede lån, og held og lykke med projektet.
Tak for svaret.
Vores egen bank er indforstået med at vi muligvis ikke vil have til indskuddet. Det har lidt været en del af aftalen. Jeg er bare så bange for at banken låner os mere end hvad godt er… Ved godt det er dumt tænkt, men det er bare set før og når vi ikke rigtig ved hvad vi kan forvente af nye udgifter til huset i fht. forbrug, skatter mv., så er det let for os at fejlvurdere og så kan vi og banken måske, hurtigt overse noget som i andre der står i situationen, måske lige ved lidt mere om.
Nu er det faktisk sådan at vi netop har fundet et hus på en nogenlunde stor grund til 1.700.000 kr. Det er et håndværkertilbud, men dog ikke forstået således at alt skal laves, men forstået således at det er delvist renoveret idet familien har sat huset til salg midt i renoveringen og der derfor en nogle ikke helt færdige projekter. Salget er styret af advokaten og han har travlt med at komme af med huset da det er et konkursbo, hvilket muligvis betyder at vi kan presse dem lidt mht. prisen.
Der skal renoveres for omkring 700.000 kr. (inkl. tilbygning) og et tillægslån ville selvfølgelig udelukkende blive brugt på renovering af huset og på ingen måde til forbrug.! Vores forbrugsfest sluttede for over 2 år siden ;o)
Men kan man ikke låne f.eks. 1.700.000 til huset og så 700.000 kr. til istandsættelse i et samlet lån? Jeg synes at have hørt noget om at man nogle steder kan få det samlet, men at man så får frigivet lidt penge af gangen og når arbejdet er udført bliver huset på ny vurderet og så bliver der frigivet lidt flere penge til den videre renovering. Måske har jeg fået noget galt i halsen?
Men i hvert fald læser jeg dit indlæg som at et hus på 1.700.000 i hvert fald ikke er for dyrt til vores budget og hvis de 700.000 kr. til renovering kunne lægges oven i og vi i øvrigt kunne presse prisen lidt, så holder vi os stadig pænt under det beløb du anbefaler.
Det skal forresten nævnes at størstedelen af nærmeste familie og omgangskreds er håndværkere og vi derfor har god hjælp til størstedelen af en evt. renovering.
Og jeps… fastforrentet er helt klart vejen frem for os.
Hov undskyld, jeg læste det som at i havde afdraget 20.000 kr på 2 år, og ikke at det var pr. måned.
Helt ok :o) Så forstår jeg bedre dit svar :o) I så fald havde opsangen i den grad været velfortjent…
Magnus, har du prøvet sådan et beregningsprogram?:
http://www.nykredit.dk/privat/info/realkredit/raad-til-bolig-beregner.xml
Danske Bank har også sådan et fint program, som er en god rettesnor.
Ellers vil jeg ikke gå ind i dine mange oplyste tal, da det sikkert vil gøre dig mere forvirret end det vil gavne.
Vil bare sige at du skal regne med ekstra udgifter til forsikringer, da Greve Strand-området er et sumpområdet, hvor der tit er oversvømmelser, men det ved du sikkert alt sammen selv.
Var det ikke en ide, at finde et lidt større hus, hvor der ikke skal tilbygges?
Og et (2-3?) års renovering af en gammel bolig i fritiden kan være ødelæggende for et parforhold, husk at inddrage det i overvejelserne.Jeres store opsparing tyder på, at I let kunne tåle at købe for ca. 3 millioner selv med et mere normalt forbrugsmønster.
Hallihallo:
Jeg har ikke prøvet de nævnte programmer… det vil jeg helt sikkert gøre, tak.
I øvrigt ligger huset højt og lidt op ad bakke og der er ikke kælder. Kender nogle stykker der bor lige i området og de har ikke oplevet oversvømmelser nogensinde. Men det har vi faktisk også været obs på når vi har kigget. Men eller tak for tippet. Det ville være surt at købe hus der lå i en ½ meter vand hver gang det styrtregner. Husforsikring ligger i 5000 kr. årligt for det hus vi har kigget på.thsv:
Jo, det ville helt sikkert være lækkert hvis jeg lige faldt over drømmehuset i den rette størrelse, stil og beliggenhed og jeg er klar over at det er hårdt for forholdet, men jeg er nu ret sikker på at det nok skal holde til det hvis det ender med lige det her hus.Det skal dog siges at “det eneste" der mangler er nyt køkken og bryggers, nyt fyr, nyt HFI relæ, nyt tag samt tilbygning på 30 kvm. Senere hen tænker vi også nye vinduer og døre. Der er trukket ny el, lavet ny kloak, ligesom der er varme i alle gulvene og der er nyt badeværelse. Vægge, lofter og gulve er også helt i orden og alle rum i huset er indflytningsklare. Så tænker det er realistisk med under ½ år, da de forskellige ting jo kan foregå samtidig? Køkken og bryggers er revet ned og gjort klart, da det jo er et halvt færdigt renoveringsprojekt. Det er en del ting, men vi har som sagt nogle gode forbindelser i nærmeste familie i form af VVS, tømrer, køkkenmontør, smed, elektriker, maler og gulvlægger… Tilbygning og tag kommer min onkels entreprenørfirma til at stå for.
Virker det urealistisk?? Er klar over at tidsplanen altid skrider, men tænker at det måske er realistisk, når vi har folk der kan arbejde på fuld tid på huset.
Det er heller ikke sikkert det bliver det her hus. Nu kigger vi og det har været rigtig rart med et par råd herfra, i fht. hvad vores maks pris er. Hvis vi kan få presset sælger ned på 1.400.000 og kan klare renovering for 600.000 så burde vi have et rigtig pænt rådighedsbeløb efterfølgende, så vi kan spare sammen til dårligere tider og sikre os selv. Det er jo i bund og grund det vigtigste for mig.
Det foregår på denne måde:
Du låner 80% i husets værdi om det så er 1,6 mio. eller 1,7 mio.
Dernæst kan du få lavet et byggelån (tillægslån) når du går i gang med renoveringen.
Dette foregår i samråd med rådgiver/realkreditinstitut. Når renovering er afsluttet sender realkreditinstiuttet deres vurderingsmand ud igen og vurderer om de renovationer og forbedringer har den værdi, som man først har antaget. Har du renoveret for 700.000, og huset vurderes 700.000 højere, så kan du få 80% af dem i realkreditinstituttet. De sidste 20% skal over på boliglånet. Du kan dog risikere at huset kun vurderes at være 500.000 mere værd, og så hænger man jo lidt på et stort boliglån.
Det smarteste ville være, at få advokaten til at færdiggøre byggeriet for dernæst at overtage det. Så kan I hugge det hele til 80% i realkredit på én gang. Men det er nu nok urealistisk 🙂
Indskud på 5% er en sikker for jer og en sikkerhed for banken. Hvis du og din kone går fra hinanden dagen efter i overtager huset, så har I trods alt plads til 5% tab på boligen uden at hænge på dyr forbrugsgæld. Der er selvfølgelig også andre scenarier, hvor i af forskellige årsager skal fra huset igen.
Dernæst – bankerne LEVER af at rådgive jer omkring det scenarie du opstiller. Tag ind i banken og tag en snak om det. De laver regnskabet og I vurderer i fællesskab om det er realistisk.
Tak for svaret… Banken har svaret i dag og godkendt lån til hus samt den der byggekonto med 650.000 kr. på. De vil også låne os indskuddet.
Vores rådighedsbeløb vil blive 15.000 kr. (regnet ud fra den ud fra den laveste lønudbetaling muligt), efter benzin, opsparing og alt andet er betalt… og så er der en “lille" buffer idet vores årsindkomst er 100.000 – 150.000 højere brutto, end det vi har regnet ud fra. Den er nok meget god at have til uforudsete udgifter…
Nu skal vi bare ud og have det gået efter i sømmene med håndværkere og så må vi se om det stadig er interessant.
Et sidste spørgsmål. På salgsopstillingen står der noget der hedder ejendomsskat (omkring 12.000 kr.) og noget der hedder ejendomsværdiskat (omkring 14.000 kr.) – Jeg synes ikke banken har taget begge dele med i det budget de har lagt? Er begge dele ikke noget man skal budgettere med og hvad er egentlig forskellen? Måske et fuldstændig dumt spørgsmål, men jeg aner simpelthen ikke hvad forskellen er…
Enig med pppede, mener dog at teknikken i et sådanne projekt er, at du først får aftalen med realkreditten i hus og her mener jeg en aftale om at hvis projektet færdiggøres på de og de vilkår så får i lånet som et realkreditlån og kan i ikke blive enige før projektet starter ja så køber i selvfølgelig ikke.
I godkendes altså til de oprindelige 80 % og et byggelån (også kaldet forhåndslån ikke at forveksle med et tillægslån som gives på baggrund af den eksisterende værdi her og nu)
Når projektet så er færdig kommer realkreditfolkene igen ud og her skal i så blive enige om at alt er lavet som aftalt. (læs i bliver ikke spurgt realkreditfolkene beslutter sig helt selv) Risikoen er at boligmarkedet er faldet siden aftalen blev indgået (kort byggeperiode på 6mdr. Bør minimere den risiko) eller at realkreditfolkene blot laver en brøler og render fra aftalen (ikke at jeg har en formodning, holdning til at de løber fra aftalen) worst case er blot at der opstår uenigheder og at i som pppede siger ender med et stort boliglån.
Ejendomsskat betales til kommunen i 2 rater først på året og midt på året.
Ejendomsværdiskat betaler du/i via skatten. Har I glemt at få ændre jeres forskudsopgørelse vil i samlet få en restskat der er 14.000 kr. højere en ellers.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.