Refinansiering af flekslån…
-
Indlæg -
…formentlig et fortærsket emne, men ikke lige noget jeg kunne se havde været debatteret for nylig… derfor, here goes:
Vi har et F1-lån, som står til refinansiering nu her til marts. Vi er selv nogenlunde klar over de mest indlysende fordele og ulemper i forhold til at lade lånet forblive 1-årigt frem for at overgå til et 3-årigt, men vi er meget nysgerrige efter at vide hvad andre tænker.
Er der nogen der har kommentarer? Skal vi lade lånet forblive 1-årigt? Eller skal vi lave det om til et 3-årigt?
Ja hvad sku være ideen i en f3
Enten f1 prioritet eller fast glem resten
Som der bliver skrevet – endten 1-årigt eller fast.
Så ud fra hvad du skriver, så skal i beholde f1-lånet, da det åbentbart passer til jer og jeres økonomi.
Ok – tak for input 🙂
Men hvorfor ikke F3 set i lyset af at renten formentlig kommer til at stige?
Er det ud fra en betragtning om, at når vi nu alligevel gambler så kan vi ligeså godt gå all-in, så at sige?
Spørgsmålet har været vendt utallige gange herinde før. Ulemperne ved alt andet end F1 er, at førindfrielse kan koste dyrt da flekslån er inkonvertible, dvs. du skal købe obligationer på markedet og “aflevere" dem i RK-selskabet for at få lånet indfriet. F1 ligger stort set altid omkring kurs 100 mens F3, F5 osv typisk ligger i intervallet 101-105. Skal du indfri 2 mio til kurs 103 koster det derfor 60.000 i kurstab. Derudover er ydelsen jo altså kun kendt i 2 år mere end F1, så fordelen er da til at overse.
Tak for svaret, Michael!
Men du mener altså ikke at den situation vi har nu med lav rente, som forventes at stige, gør at man bør overveje 2-, 3- eller 5-årig rentetilpasning?
nej så bør man vælge fastforrente lån.
Det koster vist et mindre gebyr at ændre refinansieringsfrekvens, og F1-lånet har historisk set været billigst.
Husk blot at bruge den sparede rente til afdrag på gælden, så er Flekslån slet ikke så farlige.
Umiddelbart et meget dårligt råd, da rentespændet mellem F1 og fastforrentet lån er hele 3,6% for tiden, så hellere bruge de sparede 2,4% af gælden (efter skattefordel) på afdrag og undgå konverteringsomk.
Ligeledes er din afvisning af F3 uovervejet, da det let kan være bedste valg, hbis vi ser på en situation, hvor den korte skal normaliseres og stige til 3-3,5% i løbet af 2011! Og vel at mærke, uden at den lange rente stiger yderligere.
Jeg kan dog ikke spå om fremtiden, men ville selv blive i F1-lånet (har selv et på ca. 500.000), og afdrage maksimalt på gælden med den sparede rente i forhold til 5% i ca, kurs 99, som er alternativet.
thsv hvis man vælger et f3 lån frem for at vælge et lån f1 lån har man efter min bedste overbevisning stukket sig selv blår i øjne. Hvis man vil ha sikkerhed skal man vælge fast forrentede lån e.g. obligations lån. hvis man vil ha lav rente skal man vælge F1.
og så dyre er fast forrentede obligations lån altså ikke. Der er også omkostninger ved de stadig refinaseringer.
Svar på spørgsmålet :"Hvorfor ikke F3 når nu renten skal stige" Ganske simpelt, du er ikke den eneste, der “ved" at renten skal stige, det ER indregnet i prisen…så du får kun ulemperne ved F3, fordelen er allerede indregnet i prisen
1) Jo, det koster over 5% i rente, hvor F1-lånet er i 1,5%, så jo fastforrentet lån er meget dyrt lige for tiden. Og F3-lånet står i ca. 2,2%, så stdig over 2,8% at spare!
2) Hvilke omkostninger er der ved den årlige refinansiering af F1-lånet?
Ingen, det er åbenlyst, at du udtaler dig om noget, du ikke ved noget om.
http://www.dinepenge.dk/bank/fast-rente-er-billigere-end-variabel
eller også thsv fokusere du på de forkerte parametre
thsv foreslår altid F1 selvom alle eksperter, herunder realkreditforeninger alle hælder til 4 eller 5% fastforrentede lån.
Og hvorfor gør sidstnævnte det?
Fordi bare en lille rentestigning af den lange rente på 1% til f.eks 6% (er stadig en lav rente) vil bevirke at en låntager med et 4%, optaget til f.eks 98 lån vil kunne indfri et lån til 1 mill. til omkring kurs 75, og har dermed tjent næsten 250.000 kr. skattefrit.
Det er da værd at tage med, men om renten stiger og hvornår er der selvfølgelig ingen der ved, men det forventes at det nuværende meget lave usædvanlige renteniveau ikke fortsætter evigt.
ps thsv jeg forsøger ikke at bilde nogen ind at et fastforente lån er billigere lige nu ind et F1 eller et F3.
jeg vil bare tillade mig at fasthold, og jeg har ikke hørt nogle modargumenter, ud over en ringeagtende bemærkning om min forstand eller mulig mangel på samme at:
1. Vælger man ud fra pris e.g. rente vælge F1 eller et prioritetslån
2. At vælge et F3 lån frem for et F1 lån med det argument at det giver en højre sikkerhed giver ikke mening medmindre lånet rest løbetid er meget tæt på de 3 år. Det bliver dyrt som bare pokker at refinanciere grundet en forventet rente stigning et eller to år inde i F3 lånet løbetid.
2. Vælger man ud fra sikkerhed så vælger man et fastforentetet lån
OG har man ikke råd til at vælge 2, selv om man helst ville så bør man slet ikke købe et hus.
Der er ingen af os der ved om flex renten bliver ved med at være så lav som den er nu. At den korte rente bliver ved med at være lavere ind den lange er i sig selv ikke et argument da man jo har mulighed for at optage 5% pt og måske igen, hvem ved 4% lån.
Pludselige rente stigninger er noget man kender til f.eks. i sverige og Grækenland. Måske kommer vi ikke til at se det samme i dk men der skal snart til at ske noget alvorligt hvis ikke vi skal ende med de samme problemer som Spanien, Portugal og Grækenland.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.