F5 eller fastforrentet 4 %?
-
Indlæg -
Hej,
Jeg er en studerende som er ved at købe en ejerlejlighed til kr. 850.000 (1. vær). Jeg har i den forbindelse selv skrabet 200.000 kr. sammen hvorved jeg altså skal finansiere de 650.000kr.
Jeg er i den forbindelse i tvivl om jeg skal vælge et F5 lån eller et fastforrentet 4 % obligationslån.
Det skal siges at jeg regner med at blive boende i lejligheden de næste 5-7 år da jeg lige er startet på mit studie. Derudover har jeg udsigt til en god månedsløn når jeg en gang er færdig med mit studie (dette er ret sikkert). Forskellen mellem de to lån er ca. 650kr. om måneden (altså ca. 38000kr. over 5 år) – vælger jeg obligationslånet kommer jeg til at sidde lidt stramt i det, men beskytter min friværdi bedre – hvorimod hvis jeg vælger F5 vil jeg have et større rådighedsbeløb pr. måned, men er mere sårbar som jeg ser det.
En af mine overvejelser går også på om jeg bør tage F5 lånet med den begrundelse at jeg om 5-6 år har udsigt til en god månedslån, og dermed side billigere i det mens jeg har brug for det nu her. På den anden side vil obligationslånet nok være bedre om 5-7 år når jeg skal sælge lejligheden osv.
Alle input er velkomne da jeg er forholdvis ny i dette game.
På forhånd tak for hjælpen.
Hey..
Hvis du ikke har råd til at sidde i din bolig med et 4 % fastforrentet lån, så skal du hellere finde dig en billig lejebolig og nyde livet uden forpligtelser…
Hvis du tager et F5 lån og du så skal refinansiere om 5år og renten så er steget så meget, at du skal betale væsentlig mere end et 4 % lån, så er du yderst sårbar, selvom du siger du har et jobsikret… Ja ja, men der er ingen der ved hvordan det står til om 5 år.
Hop dog på et 4 % lån – for herregud, en besparelse på 650kr om måneden for at leve i det uvisse? Det svarer jo til en sjov aften ude du skal “spare" om måneden.
Hej – Tak for svaret.
Det kan lige løbe rundt med et afdragsfrit 4 % obligationslån, men jeg tror dog at det ville gøre livet en anelse sjovere med F5, selvom vi kun snakker kr. 650 om måneden.
Mht. til min fremtidige “jobsikkerhed" er 99,2 % af de nyuddannede kandidater med job med en gns. begyndelsesløn på ca. kr. 35.000. Derudover har jeg også udsigt til studiejob om et par år.. Det skal også lige siges at jeg tager min uddannelse meget seriøst og at jeg ved at jeg gennemfører denne – hvis altså nogle skulle sidde og tænke “ja ja – det er fint nok, men nu skal du lige have uddannelsen kammerat")
Dog tænker jeg også på at hvis man vælger det fastforrentede lån kan man også nemmere og hurtigere komme videre til en ny og større lejlighed (denne er kun 1. vær) om 5-7 år når man er ude på arbejdsmarkedet, da jeg trods alt kun har tænkt mig at bo i denne lejlighed i min studietid (sådan ca.)
Kom gerne med jeres meninger – er det helt galt at tage et F5 lån i mit tilfælde?
Start med at blive godkendt til lånet!
Hvis de 650 kr om måneden er afgørende bliver du ikke godkendt til kreditforeningslånet.
Og jeg ville ikke købe en ejerlejlighed med din tidshorisont, da prisrne i nominelle kroner sandsynligvis er lavere om 5 år end idag, specielt hvis den lange rente stiger.
Om 6 år er lejligheden jo stadig kun 1-værelse, og er renten 6% til den tid, skal der en pæn indkomst til at finansiere de 800.000 kr ialt, og lønstigninger bliver der ikke meget af de kommende år, nok nærmere reallønsfald, f.eks. ingen lønstigning og varer der stiger 2% om året = reallønsfald på 2%.
Jeg ville gå efter en 2-værelses andel istedet for, måske med en lidt mindre central beliggenhed.
Det er tilsyneladende ydelser for lån med afdrag du sammenligner, og der er nettoydelsen kun 335 kr billigere for F5-lånet, som har et lidt større afdrag end 4% 30 år.
ved afdragsfri lån er ydelserne:
F5 brutto = 1.620 kr og netto = 1.092, altså næsten ingenting efter skattefordelen af renterne, da jeg går ud fra, at du mindst skal betale af 20.000 kr hvert år.
4% afdragsfrit: Brutto = 2.626, og netto = 1.770 kr
og jeg kan godt se, at der er ca. 680 kr i forskel på netto ved afdragsfrit lån, så hvis du virkelig ikke har råd til de 1.770 kr i nettorente, så skal du hellere finde en billigere bolig.Du skal godkendes til en låneydelse på 2.740 kr netto v. 4% med afdrag, så har du ikke råd til dette, så er købet meget tvivlsomt.
Tak for svaret.
Udmiddelbart virker det ikke som noget problem at få godkendt lånet da mine forældre gerne vil være kautionister for lånet. Jeg er godt klar over at forældrekøb ville være mere oplagt, men dette kan ikke lade sig gøre grundet andre faktorer.
Ja, jeg sammenligner de afdragsfrie lån hvor du får 680kr. (vs. mine 650kr.) – Jeg har ikke kigget på lån med afdrag. Jeg er også enig i din betragtning at man som udgangspunkt ikke bør tage lånet hvis man ikke har råd til obligationslånet – jeg har kun F5 i kikkerten grundet min forbedrede fremtidige økonomiske situation. Omend kan man også argumentere for næsten negative realrenter på nuværende tidspunkt – men ja, ingen ved hvad der sker i fremtiden.
Du skriver at du regner med at jeg betaler 20.000kr. af hvert år? Man betaler da ikke afdrag på et afdragsfrit F5 – eller har jeg misforstået noget?
Mht. en andelslejlighed har jeg også nøje overvejet dette – jeg synes bare at man tit skal op med ca. 550.000 for noget tilsvarende som skal finansieres med et banklån med variabel rente samt betaling af den månedlige andelsydelse.. Mine beregninger får det min. til at blive samme månedlige beløb som denne 1. vær lejlighed. En andelslejlighed vil da også være svær at finansiere hvis renten stiger samt faldende realløn – dog har du ret i at hovedstolen her er mindre.
Der er faldet et lille ord “skat" ud i den sætning.
Rentefradraget er jo intet værd, hvis du ikke kan modregne det i betalt skat.Hvis dine forældre vil kautionere, kan de ligeså godt låne pengene, og lade dig bo til leje, så du kan opnå boligsikring.
Har dine forældre friværdi i deres bolig kan realkreditlånet optages her istedet og bruges til en 2-vær andel, som du bliver gladere for i længden.
Hvor ligger lejligheden?
Og husk alle udgifterne ved ejerlejligheden:
Fællesudgifter
ejd.skat
ejd.værdiskat
vand, varme, el, internet, kabeltv, multimedieskat og indboforsikring (hvis du er over 21).Og husk osse, at det afdragsfri F5-lån på ingen måde sikrer dig mod en stigende rente, lejligheden kan let falde 20-25% på 6 år, hvis den lange rente stiger til 6% og vi oplever lønstop, som ikke er så usandsynligt.
Udmiddelbart virker det ikke som noget problem at få godkendt lånet da mine forældre gerne vil være kautionister for lånet. Jeg er godt klar over at forældrekøb ville være mere oplagt, men dette kan ikke lade sig gøre grundet andre faktorer.
Jeg læste lige at hvis du napper et 4 % med afdrag, så skal du slippe cirka 1800,- om måneden og hvis du mener dette er for dyrt, så bliver du da klogere. Prøv at smutte ud og se hvad du kan få for 1800kr i husleje, hvis du skal finde en lejelejlighed og se om du kan finde det samme til denne pris.
Du skal passe på med at få dine forældre til at kautionere for dit lån. Hvis din økonomi ikke kan bære at betale 1800kr om måneden, så må du godt nok have et stort forbrug. Desuden er det farligt du kun har tænkt dig at bo der i 5 år, for hvordan er priserne om 5år? Hvis du vælger ikke at afdrage på gælden undervejs og du ender med at skal sælge med et tab på 100.000 eller mere, hva så? Hvad nu hvis du ender i de 0,8 % arbejdsløshed eller at arbejdsløsheden er steget for din uddannelse, så hænger dine forældre pludselig på det. Jeg tror grunden til du er så opsat på at få denne ejerlejlighed er, at du tror du kan score en sikker gevinst ved salg om 5år, men det er du ikke!
Det var så lånet uden afdrag!
Med afdrag koster det 1.000 kr mere hver måned, og det er jo mange penge for en studerende.Og den samlede “husleje" bliver noget højere, da der skal betales fællesudgifter (800-1000 kr), ejd.skat (2-300 kr) og ejd.værdiskat (ca. 400 kr) hver måned.
Altså let over 1.500 kr oveni hver måned, og dermed en “husleje" på 3.300 kr, plus risikoen for at tabe de 200.000 kr + salgsomk. når ejerlejligheden skal sælges igen.Bor vor ungersvend til leje for 3.500 kr om måneden kan der formentligt opnås 15% i boligsikring, så lejen reelt er 3.000 kr og ingen risiko for værditab.
Men en total urealistiskt indstilling, at basere et risikabelt boligkøb på forældrenes indkomst, som der jo reelt er tale om ved en kaution.
Flere banker i dag operer slet ikke med kautionister. En par i vores familie havde også tænkt sig at kautionere så deres barn kunne købe lejlighed. Banken afviste det med begrundelsen, at det bruger de ikke længere. Løsningen blev så også at de hoppede på et forældrekøb.
Umiddelbart kan jeg dog ikke helt forstå at trådstarter allerede spørger om råd angående lån, hvis banken slet ikke har sagt god for det. Det er trods alt de færreste studerende der får lov til at købe. At vedkommende er sikker på job om 5 år kan banken ikke bruge til noget. Der skal et godt lønnet fritidsjob til for at finansere en lejlighed til 800.000 da han vel skal have i omegnen af 250.000-300.000 om året for at blive godkendt.
ja, hvis man ikke har til udbetalingen, så skal indkomsten derop omkring.
Når der ikke er noget banklån kan mindre helt sikkert gøre det, da der jo blot skal lånes 650.000 kr og der lægges 200.000 i kontant udbetaling.
Om banken i dette tilfælde vil godkende baseret på et afdragsfrit 4% lån og blot 5.000 kr i rådighedsbeløb er muligt, men udsigten til stigende rente må jo være skræmmende, når der ikke i 5-6 år er indtægtsgrundlag til at dække de reelle omk. ved lejligheden.
Jeg købte faktisk i 1984 en 1-V baseret på SU, SU-lån og et fritidsjob med ca. 60.000 kr sparet op (fra børneopsparing og ungdomsjob), men dengang skulle man heller ikke godkendes til belåning. Jeg var selv inde hos Forenede Kredit og tegne det lille tillægslån, der var plads til, tror det var 40.000 kr til 14,3% i kontant rente.
Prisen var 250.000 kr finansieret udelukkende i sælgerpantebreve, som kunne indfris til kurs 57,5 efter forhandling, dog måtte de gamle fra forrige salg indfris ved salget blot 3 år senere.
Lejlighedens køber gik på tavangsauktion under kartoffelkuren, da priserne på fast ejendom jo faldt.
En tilsvarende lejlighed koster 600.000 kr idag, og er nok mere realistisk end et køb til 850.000 kr.
Banken har godkendt begge lånemuligheder – det skal også lige siges at mine forældre vil støtte mig et fast beløb om måneden. Desuden har jeg et sommerferiejob. Jeg har ikke noget ekstraordinært stort forbrug (vil betegne det som gns.) – der skal blot en del penge til at have ejendom som det fleste af jer sikkert er bekendt med.
Jeg er enig i at forældrekøb havde været at foretrække (bl.a. mht. til boligsikring), men dette kan ikke lade sig gøre af andre grunde.
Jeg er også blevet godt i tvivl mht. til F5 eller 4 % fastforrentet (afdragsfrit) – jeg har forhørt mig lidt omkring, og det virker som at det fastforrentede er mest anbefalet for tiden. Jeg kan som udgangspunkt også godt sidde med det fastforrentede, meeen det er klart at det altid er lidt bedre at have lidt ekstra på kistebunden hver måned. Dog tænker jeg også på at det fastforrentede lån nok vil stille mig væsentlige bedre når jeg engang vil sælge igen. Hvis det skal være det fastforrentede – har jeg i den forbindelse også overvejet at hvis jeg får svært ved at få enderne til at nå sammen kunne jeg tage et beskedent SU-lån. Man siger jo i øvrigt at de studerende bør udnytte denne gode lånemulighed der har – hvordan ser i på det?
På den anden side vil worst case ved F5 være at jeg mister de 200.000 (et prisfald på ca. 24 %) .. Det er selvfølgelig også mange penge, men jeg tror ikke at jeg ligefrem går hen og bliver insolvent. Man kan her i den forbindelse argumentere for at jeg da har brugt min opsparing mens jeg havde brug for den som studerende og derefter har udsigt til en god månedsløn. Det er dog klart at miste 200.000 ikke vil være nogen ønskesituation!
Mht. til prisen får man altså ikke meget ejerlejlighed i dag for 600.000 som jeg ser det. Det skal dog også lige siges at denne 1-V som jeg har kig på er 45m2 samt køkken og bad i hvert sit rum. Mht. til lejebolig er det ikke mit udmiddelbare indtryk at dette ville være meget billigere – det er desuden ikke altid lige nemt at få en lejebolig.
Tak for jeres inputs forresten.
Hej med jer
Tsvh
Hvad mener du med at priserne i nominelle kroner er lavere om 5 år?Hvis du mener at priserne er højere end i dag men at folks lønninger er steget så meget at de nominelt kan købe for mere så vil det da stadig være en fordel for vores unge ven at være ejer at lejligheden.
Jeg syntes også det er meget relevant at kigge på hvad alternativet er og hvis det er at bo til leje så forsvinder der jo også en del penge til lejen. Hvis det er at bo hjemme så er det også et nemt valg “FLYT" 🙂
En tidshorsont på 5 år mener jeg også er for kort til at købe en lejlighed i dagens Danmark. Tænk lidt længere frem hvem ved om du møder en kæreste og ønsker at flytte sammen indenfor de 5 år. Hvad med at købe en 2 v. og så leje et værelse ud?
At prisen i kroner er lavere om 5 år end den er nu.
Det er jo meget sandsynligt at vi ser et lønstop eller meget små lønstigninger de kommende 5 år, og kombineret med en rentestigning på 2% vil huspriserne formodes at falde 10%, så et hus til 2 millioner i 2010 og 4% obl.lån, koster 1,8 mill. i 2015 og 6% obl.lån. Dette vil modsvare de 20% realprisfald, som mange eksperter har spået.
Det er udfra en ren ydelsesbetragtning i forhold til indkomstudviklingen.
Kommer der yderligere krise oveni kan huspriserne let falde yderligere.
Læg mærke til den skæve udvikling:
Hovedstaden er begyndt (kraftige) stigninger igen og er reelt ude på den anden side af boblen, mens de øvrige landsdele (undtagen selve Århus) stadig er for højt prissat i forhold til priserne i 1999-2004, som i mine øjne er en ligevægtspris historisk set, i forhold til indkomstudviklingen.
Det er jo meget sandsynligt at vi ser et lønstop eller meget små lønstigninger de kommende 5 år, og kombineret med en rentestigning på 2% vil huspriserne formodes at falde 10%, så et hus til 2 millioner i 2010 og 4% obl.lån, koster 1,8 mill. i 2015 og 6% obl.lån. Dette vil modsvare de 20% realprisfald, som mange eksperter har spået.
Det er udfra en ren ydelsesbetragtning i forhold til indkomstudvikJeg forstår godt det med at hvis renten stiger 2 % så falder priserne med 10 % osv. men vi skal vel altid regne med en vis form for inflation det er jo ECB´s overordnede målsætning af Euro-landende skal holde inflationen på 2 % og da kronen er bundet op på Euroen følger lille dk jo blot med på den galaj.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.