Lånetilbud og kurs?
-
Indlæg -
Hej
Vi er igang med at omlægge fra 6% til 4% fastforrentet lån i RD.
I banken har vi idag fået at vide at når de laver os et lånetilbud, så er den kurs der står på det gældende i 3 måneder. Hvis kursen stiger i mellemtiden kan vi få lavet et nyt lånetid med en bedre kurs. Hvis den falder er kursen på lånebeviset gældende. Det undrer os meget.
Kan det virkelig passe????
Da vi købte hus i 2008 var kursen på lånetilbuddet en tilbudskurs som ikke nødvendigvis ville være den samme som udbetalingskursen. Er det lavet om i mellemtiden eller er vores bankrådgiver gal på den??På forhånd tak for svar,
Louise
Det kan ikke passe – det rigtige svar er som de selv skriver. Kursen er ikke fast, man får den kurs der er på udbetalingsdagen (medmindre der aftale en fastkursaftale…)
Onkel
Det er så faktisk kursen tre dage før udbetaling (ikke kursen på dagen…)
I øvrigt ville jeg da bede min bankrådgiver bekræfte på skrift at kursen er gældende i tre mdr. – så hænger banken på den :o)
Tak for dit svar,
Jeg skriver til banken på mandag og beder dem give mig det på skrift. Hvis det forholder sig sådan at det ikke passer er det da under al kritik at hun sidder og bilder os den slags ind. Vi spurgte ind til det adskillige gange fordi vi ikke kunne få det til at passe med hvad vi oplevede da vi optog lånet i sin tid.
Det er ikke første gang vi får dårlig rådgivning i banken og er ærlig talt træt af det.
Har I overvejet at bede om en ny rådgiver (hvis I ellers er tilfredse med banken) eller prøve at kontakte en anden bank eller kreditforening?
Vores nuværende bankrådgiver er ny, men jo vi har overvejet at skifte bank. Og særligtendnu mere efter denne oplevelse.
Det bankrådgiveren sikkert har ment, at det beløb i kan låne stå fast i de næste tre måneder. Lige mig prøve at illustrere med et eksempel.
I har et 6% lån som sammen med omkostningerne til omlægning gør, at I skal låne en million kr. Kursen på 4 % obligationer er dags dato f.eks. 98. Det gør, at I får et lånetilbud på 1.000.000/0,98 = 1.021.000 i hovedstol fordi de runder op. Nu går der to måneder før I rent faktisk konverterer, i mellem tiden er kursen faldet til 96. I får nu udbetalt 1.021.000*,96 = 980160. I havde behov for 1.000.000 men I mangler nu 19.840 kr. Hvis kursen omvendt stiger til 100, så får I udbetalt 1.021.000, dvs I får nu 21.000 kr.
Jeg ved godt, at jeg ikke har taget højde for kursskæring og lignende i ovenstående eksempel. Det er bare for, at give jer en ide om, hvad det drejer sig. Det hun garanteret har ment er, at det beløb I havde fået lov til at låne ikke ændrer sig de næste tre måneder, uanset hvordan kursen ændrer sig. Jeg håber, at I bliver klogere på det her.
Med mindre man har de ekstra penge i reserve er det derfor altid en god ide, at låne en smule mere end man har behov, hvis nu det viser sig, at kursen på obligationerne falder.
Og med det mener jeg af min beskrivelse.
Hej igen,
Det du skriver giver mening er og hvad vi havde forventet. Men hun sagde udtrykkeligt at vi var garanteret den kurs der stod på lånebeviset. Vi spurgte flere gange ind til det, fordi det lød for godt til at være sandt. Bl.a. spurgte vi hvorfor folk så kurssikrede. Til det svarede hun at det var hvis man ville sikres den pågældende kurs længere end de tre måneder lånetilbuddet gælder.
Men tak for dit svar og det er selvfølgelig det vi forholder os til.
Det er nok fordi hun er nyuddannet. Ikke for at snage, men I er unge? Mange banker har det med, at hvis kunden er ung, så skal man have en ung rådgiver, tilsvarende hvis kunden er gammel skal kunden have en gammel rådgiver. Bed om at få en ældre bankrådgiver, de er normalt meget mere erfarne og laver ikke den slags begynderfejl.
Det er helt ok 🙂 Vi er unge og hun er også ung. Vi beder selvfølgelig om at få en ny rådgiver. Jeg vil nu nok sige at det er noget af en begynderfejl, som kan have nogle fatale konsekvenser. Kan du svare os på hvordan man regner prisen ud for en kurssikring?
Det kan jeg desværre ikke, der er i virkeligheden en option man køber, som giver en ret til at sælge x obligation til kurs y om z dage, men den er ikke hel billig. Den er normalt så dyr, så du skal være rimelig overbevist om, at kursen falder, før det kan betale sig at tegne den. Det er noget som banken eller kreditforeningen tjener styrtende med penge på. Det bedste råd er derfor, at låne f.eks. 1 % ekstra end man har behov for. Det kan man kalde ens egen kurssikring, fordelen er, at her får du selv pengene hvis kursen stiger. I tilfældet med kursstigning er det banken/kreditforeningen der løber med gevinsten. Lige for tiden er kurserne generelt faldende. Jeg formoder at det er denne obligation i kigger på (RD 4 % uden afdragsfri udløb 2041) http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite/?Instrument=XCSE70799. Jeg vil tror, at prisen for kurssikring i sådan en obligation er meget hamper for tiden, det kan sagtens være tale om 1 % eller mere for en uges kurssikring. Hvis det er obligationen med mulighed for afdragsfrihed, så er kurssikringen sikkert endnu dyrere. Men som sagt jeg ved ikke hvad den koster, det er kun en fornemmelse jeg har.
Men selv om de har været det i ca. 3 uger nu, så kan det godt være, at bunden er nået for denne gang og de vil stige de næste par uger. Det er der ingen som ved før de næste par uger er gået.
Noget helt andet. Selv om den digitale tinglysning er indført og kører glidende (dvs. at sagen er overstået på et par uger) for langt de fleste, så tager en tinglysning stadigvæk flere uger selv om den kun burde tage få sekunder. Jeg tror, det drejer sig om at bankerne/kreditforeningernes systemer ikke er gearet til den digitale tinglysning. Var de det, burde det være sådan, at I satte jer ned hos jeres bankrådgiver og tinglysningen og alt andet kunne foregå mens I sad hos bankrådgiveren, så når mødet var slut var hele sagen overstået. Sådan foregår det desværre ikke.
Ikke for at kapre tråden, men det link til Nasdaq virker ret interessant.
Dog kan jeg ikke selv finde mit egen kommende lån derinde. Har du nogen idé om hvordan jeg finder dette?
TotalKredit, 4% fast, afdragsfrihed, 30års løbetid.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.