Ny bolig – er det smart at udleje den gamle ?
-
Indlæg
-
Til test:
Det skriver skat:
En ejerlejlighed, der ikke bebos af ejeren men er udlejet, anses som en udlejningsejendom, LSR. 1974.64 og 1984.37.
Ok så tager Jeg nok fejl
Kort og godt nej. Banken vil formentlig mene at underskuddet skal dækkes via et forbrugslån som har en højere rente.
Hvis du bestemmer dig for at leje lejligheden ud skal du også være opmærksom på, at banken formentlig ikke vil regne lejeindtægten for en indtægt der indgår i regnskabet for om du kan godkendes til at købe hus. Da du jo nok ikke kan stille med en garanti for at den altid er udlejet så vil de indregne at du skal afholde alle udgifter ved lejligheden ved siden af huset. Dermed skal du altså have en temmelig god indtægt hvis du skal kunne blive godkendt til huskøb samtidig med at du har lejligheden. Hvis du har en så god indtægt så burde et tab på 200.000 dog ikke være noget problem at klare.
Du bliver derfor nok nødt til at sælge først hvis du vil købe. Hvis det giver et tab på 200.000 på forbrugslån så må du sørge for at vælge et afdragsfrit lån eller flex hvis du tror at renten forbliver lav og så bruge alt i overskud hver måned på at afdrage det tab.
Ingen kan svare på om din lejlighed vil stige eller falde i pris i nær fremtid og det er derfor umuligt at råd dig angående om du skal blive boende et år eller to mere.
Vi er i en sammenlignelig situation – med forventet gæld på min 400.000 kr., og de store banker og real-kreditinstitutter siger at man skal kreditvurderes uden lejeindtægt, og herefter som normalt, med fast-forrentet lån over 30 år.
Dvs. man skal kunne bære et lån på summen af de to ejendomme.
De banker vi har snakket med er BRFBank, Nykredit og Danske Bank.Er der nogle der har erfaringer med mindre/andre banker, der vil medtage lejeindtægt som indtægt?
Eventuelt med deponering af garanti for fx 18 måneders leje?mvh
Andreas
Der er generelt ingen banker der vil låne til køb af bolig #2. Hvis man så ovenikøbet er teknisk insolvent med bolig #1 så er alle muligheder lukket fuldstændigt.
Beklager, men der er ingen grund til at forfølge udleje-modellen. Du vil få præcis samme svar i enhver bank. Der er derfor ingen andre muligheder end at afdrage gælden så hurtigt som overhovedet muligt hvis man vil videre til næste ejerbolig.
Nu er finansieringen jo en ting, men har nogen af jer udelejeivrige overhovedet overvejet muligheden for at tabene bliver endnu større.
Et scenarium der hedder yderligere prisfald på 10-20% efterfulgt af af 5 års stagnation er ikke et kompelt urealistisk scenarium.
Derudover så skal I huske på, at der i den tid jeres lejlighed bebos af lejere sker en nedslidning af lejligheden: hårde hvidevarer, køkken og bad forfalder eller bliver utidssvarende. Alt dette er noget til den tid I skal sælge vil trække nedad i salgsprisen.
Men derudover så kan I med en husstandsindkomst på 750.000 slet ikke komme i betragtning til at sidde med både hus og lejlighed.
Det er helt rigtigt, at bankerne som ovenfor anført anvender et af to principper:
a) En udlejningsbolig kan maksimalt realkreditbelånes med 60%
b) Lejeindtægten kan ikke medregnes i kreditvurderingen, så I skal forrente og afdrage belåningen af begge boliger og samtidig opfylde bankens krav til rådighedsbeløb der for et par uden børn i de fleste banker udgør ca. 12.000 kr.
Så alt i alt.
Udlejning er ikke en mulighed med mindre i vælger at udleje jeres nuværende bolig og selv bliver lejere i en anden bolig.
Det er ganske enkelt ikke rigtigt. Man kan tage nogle forbehold som skrives ind under lejekontraktens §11 (standardlejekontrakter). Du kan evt. fremhæve, at boligen lejes ud med henblik på salg, og at lejer i tilfælde heraf vil blive opsagt. I dette tilfælde vil lejer være bekendt med det allerede ved lejeaftalens indgåelse, og derfor vil han kunne opsiges med lejelovens almindelige varsel.
Vi har været gennem begge scenarier her:
Vi ejer en lejlighed i København som blev købt i 2004 til en rigtig god pris. Den lejes ud via en virksomhedsordning og vi ønsker ikke at sælge den selvom vi har en god friværdi i den p.t.
Sidste år solgte vi en lejlighed i Ørestad som vi havde lejet ud i et år. Sælger var bekendt med, at lejligheden ved kontraktens indgåelse blev sat til salg og han kunne derfor opsiges uden problemer. Lejligheden blev solgt med et tab på kr. 175.000. Vi overvejede også at blive ved med at leje den ud, men vi troede simpelthen ikke på, at markedet ville vende, således at vi ville komme ud med et overskud, de næste 5 år. Så vi bed tabet i os, og det er vi glade for. Vores økonomi er temmelig god og lånet var hurtigt afdraget, og vi er nu under et år efter salget i gang med at bygge hus.
Så mit råd til dig er… sæt lejligheden til salg og æd tabet. Det er den hurtigste måde at komme videre på. Ellers risikerer I at hænge på den lejlighed mange år endnu, og jeg tror stadig ikke markedet vender så markant, at I vil undgå et tab uanset, hvornår I så vælger at sælge inden for den nærmeste årrække.
Habermas, det du ikke forstår er, at lejeloven har en række præceptive bestemmelser.
Du kan skrive lige hvad du vil under §11 i lejekontrakten, men hvis det strider mod lejelovens samt boligreguleringslovens præceptive besmtemmelser, så er aftalen ganske enkelt ikke gyldig.
Hvis du fx tidsbegrænser lejemålet i 2 år (og den eneste begrundelse du har er, at du ikke vil sælge her og nu med tab) så vil både huslejenævn og boligret uden tøven tilsidesætte tidsbegrænsningen, og lejeren vil derefter kunne bo i lejemålet tidsubegrænset.
En gyldig grund for tidsbegrænsning er eksempelvis udstationering. Det er ønsket om at undlade at realisere et tab deriod ikke!
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.