Fremtidens boligpriser.

Den lange rente er da stadigt faldende, og 5% 30 år med afdrag er nu over kurs 100.

En meget sandsynligt rentescenario til sommer er da:
4% 30 år i kurs 98
F1-rente på ca. 2,0 %

Altså let stigende kort rente, men yderligere fald i den lange rente.
Rentespændet mellem kort og lang rente er ihvertfald rekordstort endnu.

I praksis er der ikke nogen, der rigtigt kan forudse boligpriserne. En nylig undersøgelse fra Boligøkonomisk viste, at forudsigelsen “boligpriserne ændrer sig aldrig" er stort set lige så god, som det gennemsnitslige ekspertudsagn.

En del af begrundelsen er nok, at økonomien i høj grad er drevet af følelser – altså tror forbrugere (og boligkøbere) på markedet eller ej. Dertil kommer så de hårde facts, så som løn samt bankernes villighed til at låne ud.

Det er nogle interessante betragtninger du har – til det vil jeg sige, at det ikke er i samfundets interesse med et kollaps på boligmarkedet da det vil have vidtrækkende konsekvenser. Er der udsigt til det, vil jeg tro der vil komme en eller anden form for indgreb.

Omkring dine betragtninger, syntes jeg der er nogle ting der er vigtige at holde sig for øje:

Det er jo sælgeren der bestemmer om der skal sælges (der er selvfølgelig skilsmisser, dødsfald, konkurser m.v.). Nok kan det være svært at finansiere en bolig for førstegangskøberene, men samtidigt er der også mange der simpelthen så vælger at blive boende. Udbudet af boliger bliver altså mindre, end hvis markedet havde været attraktivt for sælgerene.

Mange ældre vælger jo at blive boende lang tid i eget hus, så den betragtning med hus til lejlighed ved jeg ikke lige om holder. Har man børn kan man også vælge at lave en familieoverdragelse, der ikke på samme måde påvirker boligmarkedet direkte. Måske gør det faktisk, at nogle unge mennesker kommer i hus som ellers ville have lejet.

Udsagnet om grundskylden må stå for din egen regning 🙂 At der er mulighed for det, betyder ikke at det vil ske. Der er godt nok 4 år til næste valg, men politikerene skal jo stå til regnskab overfor vælgerne ved næste valg. Grundskylden udgør vel også i de fleste kommuner kun en begrænset del af den samlede boligøkonomi (vi betaler f.eks. 15.000 om året, det er ikke meget i forhold til udgifterne til lån, ejendomsskatter, vedligehold, energi, vand, renovation m.v.).

Omkring renten, så tror jeg heller ikke, at den stiger lige foreløbigt – sikkert først betydeligt når der igen kommer gang i økonomien, og så kommer helt andre mekanismer jo igang.

Mit gæt er, at vi ser en stagnation over de næste par år. Jeg tror personligt ikke længere på større fald, en stagnation vil i forhold til lønudviklingen give nogle mindre fald i boligernes realpriser. Men som sagt, mit gæt er nok ikke meget bedre end så mange andres – men husk at professorens, ejendomsmæglerens osv. også skal tages med et gran salt.

Postulaterne er det glade vanvid, og lad mig fortælle dig hvorfor

1. I praksis er det uhyre vanskeligt at forudsige boligpriserne. Ja, det postulat er jeg ganske enig i på kort sigt. På lang sigt derimod (vi taler perioder på år) er realprisudviklingen på boliger relativt forudsigelig, indenfor hvad man kan klade rimelige usikkerhedsmarginer på en række variable.

2. Påstanden med at der vil komme et vidtrækkende indgreb til understøttelse af boligmarkedet, i tilfælde af kollaps er direkte idiotisk. Hvorfor? Det er det simpelthen fordi råderummet i dansk økonomi er helt brugt op. Der er udsigt et statsunderskud på 80-100 mia. kr udgørende 6,5% af BNP. Indgreb som bringer statens nettoindtægter yderligere ned, vil skabe et pres mod kronen! Læg så dertil at der på nuværende tidspunkt er udsigt til både en landbrugskrise, som ikke er set værre siden 1960erne (her er der 330 mia. kr på spil) og samtidig har vi en pilrådden erhvervs- og udlejningsejendomssektor. Begge dele vil føre til massive yderligere tab i bankerne som med ret stor sandsynlighed vil føre både til nye bankredningspakker og vil føre til en indskrænkning af bankernes udlån til alle formål, herunder boligformål. Vi kan kun håbe på at landbruget snart får nogle bedre priser, for ellers står vi altså overfor noget der ligner en nationaløkonomisk katastrofe.

3. Sælger-betragtningen er også helt skæv! Skilsmisser, dødsfald og ikke midst arbejdsløshed driver i massiv grad boligsalgene, hvad enten sælger vil det eller ej. Banken vil altid på et relativt tidligt tidspunkt forsøge at gennemføre et tvangssalg (altså tvinge den kriseramte boligejer til at sælge) og først derefter forsøge tvangsauktion.
I en tid hvor ledigheden prognosticeres at stige langt ind i 2011, og formentlig nå 200.000 (vi taler om mindst 500.000 nye familier, som berøres af ledighed i kortere og længere tid), da er der lagt i kakkelovnen til boligprisfald. Det viser al historisk erfaring fra bl.a. boligkrisen i 1987-1993.

4. Mange ældre bliver boende og sælger ikke huset siger du! Det er rent ud sagt noget vrøvl. Dels er mange ældre tvunget til at sælge og flytte i noget billigere (eje eller leje) fordi pensionen ikke rækker til at afholde udgifterne ved det store parcelhus. Mange har kørt afdragsfrie lån og har simpelthen ikke afdraget noget til at blive siddende.
Derudover kan de fysiske rammer i det ikke-ældrevenlige parcelhus tvinge mange ældre til at skifte huset ud med et rækkehus eller lignende.
Begge dele indikerer boligsalg!

5. Så er der den med grundskylden. Aller først, nej, der er ikke 4 år til næste valg. Der er 1 år, maksimalt 1,5 år til næste valg. Og nej det er overhovedet ikke på den politiske dagsorden at overdynge boligejerne med nye gaver i en tid, hvor statsunderskuddet ligger på 6,5% af BNP. Det kan ikke lade sig gøre.
Derimod står den formentlig på nedskæringer i den offentlige sektor eller skattestigninger efter næste valg, når det afgrund store hul på statsfinanserne skal lukkes.
Dette indikerer boligprisfald!

6. Så er der den med renten. Renten stiger ikke voldsomt i år og næste år, men derefter tror jeg vi får massive rentestigninger. Al erfaring viser at en kraftig pengepolitisk ekspansion, som den vi lige har været vidne til, fører til inflation. For at dæmme op for inflationen er det nødvendigt med kraftige rentestigninger. Jeg forudser at flexrenten om 5 år ligger over 6% og gennemsnitligt vil være over 6% i en 5-årig periode herefter.

På baggrund af 1-6 kan du nok høre, at mit gæt er vi vil se massive yderligere boligprisfald efter 2011.

Jeg kan se vi er noget uenige General Prier. Det er interessante postulater du kommer med, og kun tiden kan jo vise om det nu kommer til at passe (du har sikkert en anden mening).

Jeg er enig i, at man kan forudsige de generelle tendenser på boligmarkedet, men styrke og tidspunkt er det praktisk talt umuligt at forudsige. Du argumenterer jo med de generelle økonomiske mekanismer i samfundet, mit argument er blot at det er da meget godt – men den psykologiske side af det er blot mindst lige så vigtig, og den må ikke glemmes. Så hvis tilstrækkeligt mange tror på dine forudsigelser, skal det nok passe. Hvis ikke, så kommer det ikke til at passe (groft sagt). I mange år forudsage økonomerne at nu var toppen nået på boligpriserne, det holdt ikke. Tilsvarende nåede vi den laves mulige arbejdsløshed mange gange, alligevel blev den ved med at falde. Altså – en ting er teori, noget andet er praksis.

Omkring f.eks. ledighed, så vil jeg lige pointere at vi i forvejen har en meget lav ledighed. Til sammenligning med dine forventninger til 2011 her et par tal:
Januar 2003: 180920 ledige i Danmark
Januar 2004: 212874 ledige i Danmark
Januar 2005: 194179 ledige i Danmark

Og nu ved jeg ikke om du huskede at stemme til kommunalvalget i november? 🙂 Det er jo kommunerne der fastsætter grundskylden, og der er vist så vidt jeg ved 4 år mellem kommunalvalgene.

Anyway – du har jo en fin argumentation, her vil jeg til sidst igen lige henvise til undersøgelsen fra Boligøkonomisk Videnscenter der viser at det er da fint nok, men der er kæmpe fejlmarginer selv hos de bedste “eksperter". Hvis nu jeg påstår at boligpriserne aldrig ændrer sig (det gør jeg dog ikke), vil jeg forudsige det næsten lige så godt som den gennemsnitslige ekspert.

Vi fulgte i foråret 2009 vores intuition og købte et hus (i Københavnsområdet), det er steget i pris med 25% siden da (uden istandsættelse) hvilket to realkreditinstitutter har været enige i deres vurderinger ved omlægning af lånene. Det er selvfølgelig ikke statistik, men det er virkeligheden 😉

Det har du fuldstændig ret i 😉 Det interessante er, at boligpriserne kan “falde" med 25%, uden at vi som har købt for 8 måneder siden taber penge. Men altså, det er jo et enkelt tilfælde – så der kan selvfølgelig ikke generaliseres ud fra det.

Du har helt ret i, at jeg vist fik formuleret det forkert der…

Forstår heller ikke at mange gør det så indviklet,stiger renten med et par procent,vil priserne selvfølgelig falde…
nogle steder mere end andre steder i landet,de områder hvor arbejdsløsheden er lav,vil prisfaldene ikke være så voldsomme.