Fra 5% fast til F1/F3?
-
Indlæg -
Jeg skal prøve at gøre det så kort og præcist som muligt. Sagen er den, at jeg indenfor 2-4 år overvejer at sælge min lejlighed og i den forbindelse har over at omlægge mit lån. Mit nuværende lån er et 5% fastforrentet med afdrag, men mine overvejelser går på F1/F3 i stedet. Hvorvidt det er helt omsonst eller ej er jeg desværre ikke helt klar over, så et råd eller to ville jeg sætte meget pris på. Jeg har god luft i økonomien til risikoen. Min restgæld er 2.836.000.
Refinanciér eller ikke?
Du kan ikke refinansiere et fastforrentet lån!
Du kan omlægge det.
Jeg ville omlægge til F1T med 20 års startløbetid hos RD.
Fordelen ved dette lån er et stort afdrag i 2010, og fast ydelse skulle (når) F1-renten stige igen.
Tilhører du typen, der tror på stigende lang rente, vil det fastforrentede bedre kunne beskytte din friværdi, da kursen på 5% jo vil falde ved stigende lang rente.Rentebyrden ved dit nuværende lån er på ca. 156.000 kr årligt, mens F1-lånet ved 1,8% koster ca. 65.700 kr, hvis der tillægges 20.000 kr til konvertering. Der kan altså afdrages ca. 60.000 kr ekstra på F1-lånet i 2010 ved samme nettoydelse.
Kan jeg evt. helt fjerne afdraget? Det er mere så jeg betaler absolut minimum til lånet. What you think?
Jeg ville ikke oplægge det.
Risikoen for ændringer i renteniveauet med tilhørende effekt på salgsprisen mener jeg er for stor. Denne risiko fjernes delvist af kurspåvirkningerne på et fastforrentet lån. Samme gunstige effekt har du ikke med et rentetilpasningslån.
Så specielt med din salgs-hoisont ville jeg IKKE skifte lånetype.
Hvordan kan I være så uenige? Tal og fakta er jo ikke subjektive. Der må være en udregning, som viser hvorvidt det er profitabelt eller ej?
Vi er ude i samme “tanke", vi har garantilån med loft 5%, nuværende rente er 2,73.
Tanken er at vi indenfor 3 år nok vil sætte til salg, eller ligeså snart salgs priserne “er gode" i området.
Tanken har så været at gå i F3 nu og skære 70.000 af vores rast gæld få en rente på 2,8.
Men så er vi jo tvunget ud i at skulle bo der i 3 år for ikke at risikerer at skal have for store omkostninger ved at indfri lånet.
Du er jo vant til en ydelse fra dit 5% lån, og den kan du da ligeså godt beholde, og derved få barberet noget af restgælden. Bruger du ikke de soarede renter på afdrag, bør du forblive i fastforrentet lån, og satse på stigende lang rente istedet.
Har du anden gæld end realkreditlånet?
Man kan ikke sige, hvilket lån der er det bedste, men jo større lån, jo bedre er det fastforrentede lån, da gevinsten ved en konvertering er relativt større.
I min verden kommer 5% 30 år over kurs 100 i det nye år, så det bliver fordelagtigt at låne i 4% 30 år, da det store rentespænd mellem F1 og 30-år ikke kan fortsætte.Jeg ville aldrig lægge om til F3, da herved går glip af den ultralave rente for 2010, og samtidigt er bundet til en højere rentesats i 3 år.
Kursen på en F3 må forventes at udvikle sig:
dec.2009 = 96,4
dec.2010 = 97,8
dec.2011 = 99,6
dec.2012 = 100,3Ved indfrielse om 2 år vil man derfor have tabt ca. 1,2 kurspoint, plus betalt 1 % mere i rente om året ved sammenligning med F1.
Det er der da osse, bare fortæl om renteudviklingen i de næste 3 år, så skal vi nok fortælle dig, hvad du skal vælge!
Ved at vælge f1-lån kan du banke mere end 2% af din restgæld i 2010, mens du ved at beholde lånet sparer konv.omk. og satser på at tjene 5-6 kurspoint, hvis den lange rente stiger en procent.
Så overall… Hvad er din anbefaling, hvis jeg vil sælge om lad os sige 3 år?
Har i øvrigt ikke andre lån.
Hvad er din renteforventning for de næste 3 år?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.