Bør vi skifte fra fastforrentet til flex nu?

Hej chrpol,

Det er lidt uhyggelidt at høre, at din bank ikke har forklaret, hvad forskellen er på lånetyperne.

Det er jo netop det, som banken er til for – de burde være de professionelle!

Jeg kan godt forstå, du ikke er tryg efter dit møde i din bank!

Mit svar bliver lidt langt – håber det går alligevel.

Jeg kan fortælle, at Totalkredits Boligxlån er realkreditlån med variabel rente med garanti over renten i en bestemt periode, som kan være i 5 år op til 30 år. Efter perioden er slut, bliver der fastsat ny garanti over renten ud fra de renter, som er på det tidspunkt.

Her og nu lyder lånet billigt!

Men som det også lyder til, at du selv har på fornemmelsen, så “lyder det for godt til at være sandt".

Det din bank ikke har fortalt dig, og pointeret godt nok over for dig, er:
1: Din gæld bliver 150.000 kroner større! Årsagen er, at de obligationer, som bliver brugt til lånet, ligger i en utrolig dårlig kurs på grund af finanskrisen.
For dig betyder det, at såfremt renten falder, når du helt eller delvist vil indfri lånet, skal du betale 150.000 kroner mere end i dag.
2: Og ikke nok med det, så er indfrielseskursen 105.
For dig betyder det, at du kan risikere at skulle betale 2.262.750 kroner for at indfri lånet.
3: Godt nok bliver renten fastsat med mellemrum, så den altid følger det aktuelle renteniveau. Men kursen på de bagvedliggende obligationer er relativt stabil.
Det betyder for dig, at falder priserne på i forbindelse med, at renten herhjemme igen begynder at stige, så falder kursen på obligationerne ikke. Din friværdi vil dermed blive mindre.

Så du gør det rigtige ved at spørge, hvad lånet betyder. Syndt for dig, at din bank ikke har givet dig informationen ordentligt.

Men du får her og nu en lavere termin på lånet, fordi renten er lavere. Hvir længe det holder, er så ikke til at sige.

Det du skal huske på her er, at du betaler en del omkostninger for omlægningen af dit lån. Disse omkostninger virker til at være indregnet i det nye Boligxlån, som jo så også er 150.000 kroner større end dit gamle. Men det er fortsat en udgift.

Realkredit Danmark anbefaler ikke p.t. at lave FlexGaranti (det er Realkredit Danmarks navn for Flekslån med garanti over renten). Baggrunden er den dårlige kurs, som der er på obligationerne bag lån. Det giver dig et alt for stort lån i forhold til de øvrige lånetyper.

Om Totalkredit s boligxlån så er med 5, 10, 20 eller 40 års garanti, kan jeg ikke se ud af dine oplysninger – det virker ikke til, at din bank har været tydelig omkring dette.
Men er garantien alene for f.eks. 5 år, så har du altså risikoen om 5 år med, hvad garantien så bliver sat til.

Jeres bank burde også have fortalt jer, hvad ydelsen bliver, hvis renten stiger til loftet, så I har denne information.

Et alternativ til det lån, som din bank har tilbudt, kunne være traditionelt fastforrentet kreditforeningslån.

Som tommelfingerregel skal renten være ændret 2 procentpoint, for at det kan betale sig at omlægge fastforrentede lån. Og det er nogenlunde tilfældet med jeres boliglån og renten på almindeligt realkreditlån.
Igen er der nogle omkostninger ved lånet, som I skal være opmærksomme på.

Flekslån kunne også være en mulighed, men så skal I være opmærksomme på, at I kun kender terminen for 1, 2, 3, 4 år og så videre af gangen, og at der ikke er loft over terminen.
Og det er jo en hel anden type, end I har i dag. Så her skal I finde ud af, om I syntes om den tanke. Men billigt er det her og nu.

Det lyder i øvrigt underligt, at jeres bank har lavet et banklån til jer i sin tid. Det siger jeg, fordi det virker som at være hele finansieringen i boligen, som er lavet på denne måde.

Det som kan “ødelægge alt" ved en eventuel omlægning, er de betigelser, som der er knyttet til jeres nuværende boliglån – hvad er omkostningen, hvad er indfrielseskursen og så videre.

De fleste finansieringer i boliger bliver lavet med traditionelle realkreditlån, som har nogle faste regler for indfrielse, opsigelse, store obligationsserier bag lånet som giver en billig indfrielseskurs og så videre.
Med boliglån kan banken derimod laave de regler og betingelser, som de stort set har lyst til.

Nå, men du gør som nævnt ret i at undre dig over lånet.
Under alle omstændigheder er der andet end renten, som man som låntager bør tage med i sine overvejelser – ikke alt kan man gøre op i kroner og ører.

Jeg har et link til RDs hjemmeside http://www.rd.dk/laanetyper, hvor I kan læse om de forskellige lånetyper (det er groft set de samme lånetyper, som alle kreditforeningerne udbyder) samt læse om fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper.

Min råd vil være, at I tager fat i jeres bank igen, og stiller alle de spørgsmål, som I kan finde på – også selvom I skulle sidde og “føle jer dumme", for der ER ingen dumme spørgsmål!!
Og her handler det trods alt ikke om 20.000 kroner, men over 2 mio kroner. Så jeres bank bør rådgive jer, så I føler jer sikre. Og jeg tolker dit spørgsmål herinde sådan, at I IKKE er sikre efter mødet med banken.

Det er jer, som skal have lov at forstå lånetyperne, og det er jeres bank, som burde være de professionelle rådgivere!

Og føler I ikke, at I får ordentlig rådgivning – eller mulighed for at stille jeres spørgsmål – så bed om at tale med en anden rådgiver. Eller tag fat i en anden bank eller realkreditforening, som så kan få lov at lave forretningen med jer i stedet.

Held og lykke med finansieringen.

Hej chrpol,

Det jeg hæfter mig ved i dine yderligere oplysninger, er at garantien på det nye lån er til 2018.

Det behøver ikke være et problem, at garantien er tidsbegrænset. Det betyder imidlertid, at det kommer en “overraskelse" på det tidspukt, hvor Totalkredit fornyer garantien. Det bliver nemlig ud fra det renteniveau, som er gældende på det tidspunkt. Og ud fra, at vi i dag har en meget lav rente, så kan man frygte, at garantien på det tidspunkt vil være højere end i dag.

Skal I flytte inden jeres lån skal have ny garanti, kommer det dog ikke til at berøre jer.

Det I skal være opmærksom på er, at kursen på obligationerne ikke opfører sig på samme måde, som på jeres nuværende fastforrentede lån.

Det betyder for jer, at I ikke bør regne med at kunne omlægge jeres boligxlån, bortset fra hvis renten stiger til en del over garantien på 5 %.

I skal huske at få oplyst, hvad den maksimale termin på boligxlånet kan blive i kroner og ører, så I kan sammenholde det med jeres nuværende termin – I skal have oplysningen efter skat.

Så studser jeg også over den indfrielseskurs på 95,97, som jeres nuværende lån har. Når den faste rente er på de 6,46 %, så burde kursen på de bagvedliggende obligationer være over 100, med en mulig opsigelseskurs på 100.

Og så undrer jeg mig over, at den faste rente er 6,46 %. Den burde være et helt tal – altså 5 %, 6 % elller 7 %.
Der kan imidlertid være tale om rente med bidrag samt korrigeret for månedlig betalingstermin.
På oversigten fra BetalingsService vil I kunne se, hvad renten er på de obligationer, som ligge bag jeres nuværende lån.

Jeg skal I øvrigt sige, at boligxlån er i sig selv ikke dårligt. Der er bare nogle forhold ved lånetypen, som I skal være opmærksom på.
Og disse forhold er ikke umiddelbart nogle, I kan sætte kroner og ører på. Det er mere i forhold til, hvad I har det godt med, og hvad I tror der vil ske fremover.

Mit bedste råd vil være, at I tager en uddybende snak med banken – evt. pr. telefon – så I kan få uddybet tingene, før I tager endelig stilling til evt. omlægning.
Dermed kan I også – som du selv er inde på – få en rådgiving ud fra jeres økonomiske forhold fra nogle, som I kender, og som det ikke gør noget, får kendskab til jeres detaljerede økonomiske oplysninger.

Og så bør I naturligvis huske at “spørge maven" til råds også.

Det kan jo være fint at spare penge nu, men hvis det betyder, I fremover er usikre eller nervøse ved det nye lån, så kan det vise sig at være et rigtig dårligt valg af lånetype.

Held og lykke,