Fra F1 til F3?
-
Indlæg -
Hej,
Har tidligere skrevet og bedt om rådgivning vedr. økonomitjek. Efterfølgende har jeg taget fat i diverse realkreditforeninger og banker vedr. bla. huslån og ejerpantebrev.
Planen er at rentetilpasse det nuværende F1 lån jeg har i dag, men er i tvivl om jeg skal ændre fra F1 til F3? Den information jeg er blevet givet er at renten er historisk lav nu 2,6% (mener dog at de skilter med at den til rentetilpasningen i dec, regner med at kunne låse den på under 2% for et F1?) og at den forventes at stige de næste par år og at det derfor godt kan betale sig at ændre til et F3 med en rente på 2,9%
– jeg har svært ved at gennemskue om det er det rette at gøre?Derudover har jeg et ejerpantebrev som står i meget dyre renter. Det kan indfries når som helst og jeg mener derfor at det bedst kan svare sig for mig enten at få det lavet om til et ekstra realkreditlån i friværdi eller som et boliglån/kassekredit, men er igen lidt i tvivl.
På forhånd tak.
Det er et spørgsmål om tro.
F1 er billigst nu og her. F3 er også billig, men hvordan tror du renteniveauet er om 3 år fra nu? Usikkerheden om din fremtidige ydelse ved refinansieringen og din restgæld er større på F3 lånet.
Så hvis du tror på svagt stigende renter, er F3 det bedste og hvis du tror på større rentestigninger, så hold dig til F1 1 ét år af gangen.
Eftersom renten er historisk lav nu og med med tanke på efteråret 2008, hvor renterne skød i vejret på ingen tid, indtil regeringen kom til undsætning, ville jeg passe på med rentetilpasningslån med alt for lang løbetid. De kan være dyre at komme ud af før tid.
Før eller siden bliver renteniveauet højere (som eksperter også har påstået i ca. et halvt årti) men om det er om 1, 5, eller X år, er der jo ingen af os der ved.
Jeg ved godt mange banker, deriblandt Nordea, har været ude at anbefale man låser renten i en lidt længere periode.
Helt ærligt, jeg er meget uenig i det fordelagtige af låse over en treårig periode.
Mit gæt er at flexrenten er rigtig slem netop om 3 år når F3 lånet skal refinansieres. Det er på dette tidspunkt effekterne af den ekstremt lempelige pengepolitik, som FED og ECB har ført foralvor slår igennem.
I stedet synes jeg i enten skulle holde fast i F1 lånet og så tage det, der nu måtte komme, eller konvertere til et fastforrentet 5% straks.
Er der friværdi, der kan belånes med realkredit, så gør det.
Forventede rentesatser for refinansiering dec. 2009 er:
F1 2,2%
F2 2,7% (rente for 2011 reelt 3,2%)
F3 3,2% (rente for 2012 reelt 4,2%)
Ovennævnte rentesatser er de optimale, dvs. uden flaskehals-problematik med de mange obligationer, der skal sælges.Behold derfor dit F1-lån eller omlæg til 5% obl.lån.
F3-lånet er falsk sikkerhed.
Hej,
Det er nok et dumt spørgsmål, men hvordan kan det være du nævner forskel på F2 og F3 renten og den reelle rente for 2011 og 2012? Er det ikke netop fidusen ved at låse renten i 2 eller 3 år, at den ikke stiger i perioden?
Tak 🙂
Jesper
Hvis flex-renten er særlig træls om 3 år, så er der vel ikke noget i vejen for at tage en F3 nu og så skifte til F1 i forbindelse med refinansieringen til den tid.
Det er den rente du reelt betaler for at kende renten det sidste år, jeg har udregnet.
F2-lån til 2,7% er jo 2,7% både i 2010 og 2011, mod F1’s 2,2 %.
Ved at vælge F2-lån fremfor F1 satser du altså på at 3,2% er lavere end F1-renten for 2011.
Til enhver der har flekslån:
Omlæg for guds skyld så hurtigst som muligt til et fastforrentet 5% lån. Det er ikke for sent endnu, men jeg forventer en hurtigere rentestigning end de kloge økonomer gør.
Nogen anser det oven i købet for sandsynligt at den lange rente på mellemlang sigt kan komme op i nærheden af de 10%. Det tror jeg dog ikke helt på, men omkring 7% er nok mere realistisk.
Stiger renten bare 2% vil din fortjeneste være omkring 200.000 kr ved en lån på 1 mill. skattefrit lige ned i lommen. På det tidspunkt ville jeg så først gå i flekslån igen.
Aldrig nogensinde vil kursen på 5% falde 20 kurspoint ved en rentestigning på blot 2%.
Og dertil kommer 2 gange konverteringsgebyrer a ca. 10.000 kr ved et lån på ca. 1 million. Kursen var ca. 86 på bunden i efteråret 2008, hvor 7% obligationen var under kurs 100 (og den lange rente derfor steget 2%).
Selv 4% obligationen kom kun ned i nærheden af kurs 80 på bunden (og mange havde optaget lån i denne til kurs 98 i 2005), så for at tjene 200.000 i kursgevinst skal der en rentestigning på 3 % til.
I forhold til et Flekslån vil du måske tjene ca. 50.000 ved dette scenario, da renten jo er lavere på F-1 lånet, mens vi venter på rentestigningen.
Nej 20 kurspoint er nok lige voldsomt nok 🙂
Derudover skal man lige bemærke at renteelasticiteten er størst i afdragsfrie lån.
Men når det så er sagt, så mener jeg dog alligevel at HalliHallo kan have en pointe. Stod jeg selv og skulle finansiere fast ejendom lige nu, vil jeg så afgjort tage et fastforrentet 5% lån til kurs 98.
Min forventning er at man i 2012 eller 2013 vil se en lang rente der ligger mellem 7-8% og en flexrente der liger over 6%.
Det gæt baserer jeg på at det aldrig nogensinde gennem historien har vist sig omkostningsfrit at lade seddelpressen gå, sådan som både Nationalbanken, EDB og FED har gjort. I løbet af et par år kommer der et markant inflationært pres, som vil tvinge ECB/Nationalbanken til at hæve renterne markant. Derudover er det et selvstændigt problem, at det stigende statsunderskud kan rykke hele renteniveauet opad, hvis ikke det bliver bremset i tide.
Det forbandede ved det hele er dog, at man ikke med nogen sikkerhed kan sige om inflationen indfinder sig i 2011, 2012, 2013 eller først i 2014. Forsinkelseseffekten kan vise sig at være meget stor. Inflationen vil først foralvor opstå når vendingen i økonomien kommer og vi er tilbage på vækstsporet.
Flexrenten kan med andre ord springe i vejret allerede i 2010 eller der kan gå så som til 2014 før rentestigningerne kommer.
Mit gæt er dog at rentestigningerne bliver så voldsomme, at det er en god ide at sikre sig allerede nu med et fastforrentet lån.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.