Rådighedsbeløb i detaljer – forvirrede bankfolk
-
Indlæg -
Jeg tillader mig endnu engang at tage snakken om rådighedsbeløb op.
Vi kigger i øjeblikket på hus.
Vi bor pt. til leje, har ingen gæld og har en opsparing, vi kan skyde ind som kontant udbetaling, så vi kun skal låne via realkreditlån.
Vores tanke ved at kontakte en bank var at få en gennemgang af, hvordan vores økonomi ville se ud ang. rådighedsbeløb – samt hvor mange penge, vi med god søvn om natten kunne låne at købe hus for.Vi har haft kontakt til en bank, som forelagde et regnstykke, jeg ikke kunne gennemskue, og da jeg viste ham det mini-budget, jeg selv har udformet, så blev han straks forvirret og nævnte en masse forskellige beløb, jeg ikke kunne finde hoved og hale i.
Faktum er, at tommelfingerreglen her var, at 2 voksne + 1 barn skal have 10.800 i rådighed pr. måned efter “alle faste udgifter" er betalt.
Nuvel – han vender tilbage om en uges tid med et konkret bud på, hvad vi kan låne, men i mellemtiden vil jeg gerne vise, hvad jeg har regnet på i mit budget – og hvordan jeg slet ikke kan få det til at passe med, hvad vi skulle have tilbage efter alle faste udgifter er betalt.Følgende udgifter har jeg listet ned som “faste udgifter" – og som bankmanden mente passede til de, de kalder “faste omkostninger".
Tallene er selvf. aldrig helt præcise (varme, ejendomsværdiskat mv. vil afhænge af huset), men lån er baseret på et lån til 1,5 mio – og følgende tal er pr. måned.
Lån (netto) 6.780
Ejendomsværdiskat 1.400
Grundskyld 775
Forsikring 317
Diverse 292
Vand 583
El 800
Varme 833
Bil 1 – stor (afskrivning, fors, afgift) 2.083
Bil 2 – lille (afskrivning, fors, afgift) 1.500
Transport (benzin) 1.500
Dagpleje – 1 barn 2.083
Indboforsikring inkl. rejseforsikring 208
Ulykkeforsikring x 2 125
Licens 183
DANMARK x 2 200
Kontingent – sport 133I alt udgifter ca 19.800/md.
Vores samlede husstandsindtægt efter skat, pensionsindbetaling og a-kasse/fagforening (med højdetagen for fradrag) er kr. 27.750 pr. måned samt kr. 1.200 i børnepenge – i alt kr. 28.950.
Umiddelbart vil vi altså ikke kunne låne 1,5 mio, da det kun vil give et rådighedsbeløb på kr. 9.150 (langt fra de kr. 10.800).
Vi skal altså spare ca. 1.700 væk pr. måned, hvilket kunne svare til at nøjes med at låne ca. 1,2 mio.
Mit spørgsmål – hvis du ikke allerede enten er faldet i søvn eller stået af efter ovenstående – er, om der er nogle ting, der ikke falder ind under faste udgifter i vores udgiftsbudget ovenfor, eller om realiteterne blot er, at vi med en samlet brutto husstandsindkomst på ca. 600.000 kr. og ét barn “kun" kan låne 1,2 mio kroner, hvilket man ikke kommer langt for i den del af landet, hvor vi holder til?
Jeg håber, ovenstående også vil hjælpe andre til inspiration ang. rådighedsbeløb.
Mvh.
Kenneth
Dit budget ser rigtigt nok ud, så I kan nok ikke godkendes til lån for mere end 1,2 mill i 5% obl.lån 30 år, når I har et barn og 2 biler.
Men prøv et budget med Nordeas stående 10 års lån 4 % obl. til kurs 98,125 istedet.
Hovedstol på 1,6 mill koster så ca. 4.027 kr om måneden. Om banken vil godkende køb med sådant et lån ved jeg ikke, men I har jo nok bedst styr på om I kan klare den mdl. husleje på ca. 10.200 incl. vand jeg kommer frem til i dit eksempel.
Ja, vi kan også spare ved at vælge F1-lån i stedet, men jeg synes bare, det lyder utroligt, at man med 600.000, som jeg godt er klar over ikke er en herregård i dagens Danmark, men trods alt vel må betegnes som værende i middelintervallet, maksimalt kan låne 1,1 – 1,2 million.
Jeg synes både venner og bekendte med lignende indkomster får lov at låne op imod 1,8-2 millioner.
Tillægsspørgsmål: Set bort fra, hvad banken ønsker at låne os, hvad er så betragtningen vedr. et rådighedsbeløb på kr. 10.800 for 2 voksne + 1 barn til mad, fornødenheder, frisør, tandlæge, kiropraktor osv?
Umiddelbart synes jeg, det lyder ret heftigt 🙂
Mon ikke også du kan låne en lille ½ mio mere, hvis i kun havde en bil?
Jo måske 500.000 mere.
Men som huspriserne er, er man nødt til at flytte så langt væk fra “storbyerne", at to biler er en nødvendighed, når man har meget divergerende arbejdstider internt i husstanden 🙁
Hvis du ikke har regnet fradrag for renteudgifter med i jeres udbetalte beløb, så fjern værdiskat fra jeres udgifter, da de 2 ting går nogenlunde lige op.. ligeledes synes jeg at grundskyld lyde noget højt… Hvis den ene af jer har under 10 km til job så skyd den ene bil af(evt købe en scooter, som er meget billig i drift)
Der hvor jeres rådighedsbeløb foralvor belastes, er med indregningen af de store afskrivning på bilerne. De er realistiske nok, men spørgsmålet er om bilen i jeres situation er et “fritidsgode" eller et nødvendigt “arbejdsredskab".
Der kan siges både for og imod.
Er bilen et rent fornøjelsesinstrument, dvs. I alene bruger den til fritiden, og ikke til transport til arbejde, så burde en bil, som I har betalt, ikke afskrives overhovedet. I så tilfælde er bilen et “fritidsgode". Når bilen på et tidspunkt er slidt op må man så se på om i kan finansiere en udskiftning ud af det rådighedsbeløb og den opsparing I har til den tid, eller om i er nødt til at droppe bilen.
Er bilen dermed et nødvendigt instrument til befordring til arbejde, da skal I indrette økonomien efter at I kan genskaffe bilen (via. et nyt billån) den dag bilen skal udskiftes. Dette tager de indregnede afskrivninger højde for.
Min kæreste og jeg er lige skiftet til Danske Bank, hvor vi også lige talte om hvad vi kan købe hus for.
Kravene til rådighedsbeeløb i Danske Bank er lidt hårdere end i jeres bank:
– 9.500 for et par uden børn.
– 14.000 for et par med 2 børn.Til gengæld var bankrådgiveren med på, at når vi begge cykler på arbejde, så er en fuldt betalt bil et fritidsinstrument, hvoraf der kun skal indregnes vedligeholdelse i de faste udgifter men ikke afskrivninger.
Det er så en helt anden snak, at vi ikke vil købe parcelhus i en situation, hvor priserne forventes at falde med en 15-20%. Min klare forventning er priserne får et ordentligt gok i nøden!
general
15-20 % prisfald …. Ja i visse egne(der hvor prisen er kommet for langt op)
Vi har begge ret langt til arbejde, så to biler er desværre en nødvendighed.
Selvfølgelig kan den ene droppes mod at bruge 1 time mere på transport pr. dag.Rentefradrag er desværre indregnet i lån i budgettet 🙂
Bilerne i budgettet kan nok også gøres lidt billigere trods alt, men man er nødt til at tage højde for en standardsituation i et budget.
Grundskylden er nok lige sat højt nok, det har du ret i – godt set. Af uvis grund er grundskyld i salgsopstillingerne altid ca. det halve af, hvad de vil være hvis man regner ud fra den pågældende kommunes skattesats, så der må være noget, jeg har misforstået.
Mht. priserne, så opererer jeg med “vejledende salgspris" og “min købspris", hvilket er to ret forskellige tal 🙂
Vi regner derfor også med, at sælger skal gå 10-20% ned, afhængig af boligen – så er spørgsmålet bare, hvornår sælger indser dette 🙂
Prisfaldene på almindelige parcelhuse er stort set ikke begyndt endnu udenfor Købanhavnsområdet.
Hvor lejlighederne på nuværende tidspunkt er faldet 30% i København og 25% i Århus, er parcelhusene stort set ikke faldet udenfor København.
Følgende vil udøve et kraftigt pres på parcelhusene i alle større byer så som: Randers, Viborg, Silkeborg, Skanderborg, Vejle, Slagelse, Køge, Vordingborg etc. You name it!
1. Arbejdsløshenden stiger fra 50.000 – 170.000, hvilket medfører massivt bortfald af boligefterspørgsel.
2. Ejerlejlighederne er faldet så meget at fødekæden er brudt. Folk har ikke friværdi med fra lejlighederne, som de kan finansiere parcelhuskøbet med. Resultat = bortfald af efterspørgsel, som presser priserne.
3. Renten er lige nu ultra lav. Flexrenten ligger på 2,9%. Dette er uholdbart i længden. I takt med den finansielle krise ebber ud, og er igen kommer lidt gang i produktionen, så stiger renten. En normal flexrente er omkring 5% og en normal lang boligrente er omkring 6%. Den rente vi har oplevet de sidste 10 år er ikke udtryk for normalen.
Resultat: Bortfald af efterspørgsel og prisfald.Jeg tror på bunden nærmer sig for ejerligheder, men er samtidig ret overbevist om at parcelhuse (også i provinsen) står til en koporlig prisafklapsning. De heldige områder kan nøjes med et fald på 20%. De værst ramte områder vil opleve samlede prisfald på 50%.
NumZie – der er rigtig mange der sidder i samme situaiton som jer. Almindelige gennemsnitsfamilier kan simpelthen ikke købe i mange områder, hvilket er den indlysende årsag til priserne skal ned i en situation hvor arbejdsløsheden samtidig er stigende.
I kreditvurderingen er et i dag en standardforudsætning, at man skal kunne side med det krævede rådighedsbeløb med fastforrentede lån.
Boligbudgettet beregnes altid ud fra et 30-årigt fastforrentet lån og et 20-årigt boliglån. Begge dele SKAL være med afdrag (Enkelte banker kører stadig med 30-årige boliglån).
Kun hvis rådighedsbeløbet er opfyldt med fastforrentede lån med afdrag, kan man få lov at få de billige afdragsfrie lån.
Men I kan ikke blive kreditgodkendt på baggrund af et F1-lån, men måske I kan godkendes med det stående 10 års lån, da det trods alt er fastforrentet, men afdragsfrit.
Grundskylden er lav sammenlignet med vores.
For øvrigt vil fjernelse af den ene bil ikke give jer så meget, vel ca. 2.000 mere pr. måned hvilket du ikke kan låne 500.000 kr for. Og I vil utvivlsomt få andre omkostninger til bus, scooter eller andet.
Når jeg kigger på jeres faste omkostninger, springer følgende i øjnene:
Ejendomsværdiskat 1.400 (Forkommer at være alt for højt sat i forhold til boligens kostpris)
El 800 (Dette er et relativt højt forbrug. Min kæreste og jeg bruge sidste år el for 3.600 kr)
Varme (Dette tal er forholdsvist lavt sat – enten er boligen rigtig godt isoleret, eller også fyres der meget med brændeovn)
Forsikring (Hvis I har 8 års skadesfri kørsel kan I få Danmarks formentlig billigste bilforsikring hos GF-Forsikring)
Indboforsikring 208 pr måned: Forekommer meget dyrt. Vi giver 132 pr måned hos GF-Forsikring. Dette er vel at mærke med “storby-tillæg". Forsikringer er altid billigere på landet.
Ulykkesforsikring 2×125: Vi giver 2×48 kr hos GF-Forsikring for en forsikring på ca. 1.000.000.
Danmark 2×200: Regn ud om I virkelig er så syge at det kan betale sig. 8 ud 10 betaler mere end de får ind. Da det samtidig belaster i “rådighedsbeløbsberegningen", er det i mange tilfælde en god ide at nedgradere til “basis", hvor man betaler 2×33 kr pr måned.
Tak for input.
Ja – nogle af tallene er som tidligere nævnt ikke præcise, da vi ikke har kig på én speciel bolig. Men på en af boligerne er tallene som skrevet.
Vi kigger i Ny Skanderborg Kommune, og selvom jeg også tror på prisfald, så tror jeg ikke, de bliver så store, som du nævner, men tiden vil vise, hvor slemt det bliver.
Grundværdien er omkring 5-600.000 typisk.
Såvidt jeg lige kan regne ud, så er forskellen på at låne 1,1 og 1,5 mio ca 1800/netto, så det er ikke langt fra, at en sparet bil betyder 450-500.000 tror jeg – uden at være sikker.
Ang. ejendomsværdiskat skal det siges, at vi har en solid opsparing, vi kaster ind, så det er desværre rigtig nok (dog er den 4-6.000 lavere pr. år på andre af de huse, vi kigger på – medgivet).
El kan du have ret i – det har svinget meget hvor vi bor nu, og jeg er i tvivl om, hvor meget mere man bruger i et hus, men tror nu ikke, det er helt skævt.
Varme – det er anslåede tal udfra salgsopstillinger i huse med fjernvarme (max 145m2). Tallet kan godt blive 12.000 – men igen – det svinger fra bolig til bolig.
Ang. forsikringerne, så er det igen anslået, og der kan nok spares lidt hist og pist vil jeg tro.
DANMARK har vi desværre brug for – sørgeligt men sandt.
Men tak for inputtet – jeg har fået en del at arbejde videre med i mit eget budget.
Jeg er selv fra området, og Skanderborg, tror jeg ligger lige i orkanens øje. Der er blevet bygget ufatteligt meget i Skanderborg.
Hvor kommer folk fra der køber de nybyggede og eksisterende parcelhuse og rækkehuse i Skanderborg?
– De kommer fra Århus, og består fortrinsvist af folk der har solgt ejerlejligheden i Århus C med god fortjeneste.
Eksisterer denne fødekæde stadig ?
– Nej, den fungerer rigtig dårligt, fordi ejerlejlighederne er faldet 25%. Alle der har købt efter 2005 har ikke en krone i friværdi (relateret til prisstigninger). Derfor bliver folk nu hvor de er.
Konklusion:
Jeg tror Skanderborg og Silkeborg er et af de steder, hvor priserne skal falde 35-40%.I takt med parcelhusene falder i Århus (og den udvikling er begyndt) så vil flere og flere øjne muligheden for at købe noget i Århus Kommune.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.