Refinansiering af andelsboligforenings “stående lån” – huslejestigning!
-
Indlæg -
Vi er langt inde i overvejelserne om køb af en andel i en andelsboligforening stiftet i 2001.
Andelsboligforeningens prioritetsgæld på 45 mio. er fordelt på:
1) BRF Kredit 5% (“stående lån" afdragsfri) udløbsår 2009: 24 mio.
2) Nordea Kredit F10 4,8351 % (rentetilpasningslån) udløbsår 2036: 21 mio.Det “stående" lån skal altså refinansieres til næste år, mens rentetilpasningslånet skal refinansieres i 2016.
Vores bank kræver p.t. et rådighedsbeløb på 12.000,- ved optagelse af et andelsboliglån og vores bekymring går nu på, hvor stor en huslejestigning man kan forvente til næste år som følge af en refinansiering af andelsboligforeningens “stående lån"?
P.S. Der er 47 andelshavere og den nuværende boligafgift på andelen er 7.500,-/md.
Det vil afhænge af hvilket fordelingstal der anvendes.
Hvis vi som udgangspunkt antager, at lejlighederne er lige store, er fordelingstallet: 2,1277% pr lejlighed.
1)Omlægning i 2009:
Det afdragsfrie fastforrentede 5%-lån omlægges om til et nyt afdragsfrit 7%-lån.Givet restløbetiden er kursen på det eksiterende 5% lån nok ca. 95, hvilket går nogenlunde lige op med omlægningsomkostningerne.
Kursen på 7%-lånet er så tæt ved 100 som den kan være, så lad os antage kursen er 100.
Renten stiger 2% ved omlægningen, hvilket svarer til 480.000 årligt eller 10.213 pr andelsbolig.
Da der ikke er noget skattefradrag, giver det en månedlig huslejestigning på ca. 850 kr.2) Refinansiering i 2016:
Når flekslånet refinansierer i 2016 står renten som det ser ud nu, til at stige ca. 0,6%. Det giver jer en huslejestigning på ca. 200 kr pr måned til den tid.
Såfremt flexrenten med 10-årig rentetilpasning stiger fra det nuværende niveau på 5,40% til 7,0% kan I påregne en huslejestigning flekslånet på ligeledes ca. 850 kr i 2016.NB:
Hvis jeres lejlighed fx er dobbelt så stor som de andre, vil huslejestigningen være den dobbelte.
Kig derfor på andelsboligforeningens fordelingstal.
BRF-lånet er formentlig 5% 321 2009, som i meget høj grad har været anvendt til andelsboligforeninger.
Medmindre andelsværdien beregnes på grundlag af anskaffelsesværdien i 2001, ville jeg omlægge til 5% 2041 med afdragsfrihed de første 10 år, selvom kursen er nede på 89. Der skal optages et lån på 27,3 mill med en ydelse på 1.447.000 mod 1.227.000 i dag. Hvis stigningen på 175.000 skal fordeles på 47 giver det i snit 310 kroner mere om måneden.
Nu vil hylekoret nok komme og sige at kurs 89 er helt i skoven. Det er en lav kurs, men sikrer en lav ydelse, og kurstab har flere dimensioner i andelsboligforeninger, som jo sjældent står og er nødt til at sælge ejendommen. Derimod vil der årligt ske en regnskabsmæssig kursregulering hvis foreningen enten bruger offentlig vurdering eller valuarvurdering, og hvis renten falder vil kursværdien stige, og dermed vil foreningens egenkapital falde, hvis ikke ejendommen samtidig stiger i værdi. Og det er der en vis sandsynlighed for at den gør, hvis renten falder, da valuarvurderinger i høj grad er påvirket af renteniveauet. Og skulle ejendommen ikke stige i værdi, har foreningen måske været så fremsynede, at der er lavet en hensættelse til imødegåelse til tab.
Tak for de gode svar! Jeg antager, at mange nyere andelsboligforeninger er stiftet med risikobetonede lån i perioden med lav rente med det formål at opnå en så lav boligafgft som muligt. Når lånene så skal refinansieres stiger huslejen, og andelsboligerne bliver derved sværere at sælge – andelsprisen falder. Samtidig har vores bank i løbet af den sidste uge hævet kravet til vores rådighedsbeløb ved køb af andelsbolig med 1.000,-. Det svarer ca. til at vi nu kan låne for 200.000,- mindre.
Skærpelsen af kravet til rådighedsbeløb afspejler formentlig blot den forventede stigning i huslejen, så det er velbegrundet.
At optaget lånet til kurs 89 er direkte stupidt, særligt i lyset at den effektive rente på et 6% og 5% lån er næsten den samme. Man får stort set samme ydelse på 6’eren, men til krus ca. 95. Det er helt klart at foretrække.
Når jeg kigger i kurslisten er forskellen i renten 0,48%. Hvis man regner med 0,48% af 24 millioner i 10 afdragsfri år, giver den en forskel på 1.152.000 kroner.
Man må selvfølgelig godt mene, at det ikke er noget særligt, men i en andelsboligforening som den nævnte, kan man da få en del vedligeholdelse for de penge, istedet for at få ingenting, som jo er tilfældet når man betaler renter.
Jeg forstår slet ikke hvor du vil hen.
Vi taler om det fastforrentede lån, som refinansieres i 2009 hvor du siger de skal tage et 5% lån.
Her påpeger jeg blot der er minimal forskel på den effektive rente.
Eksempel totalkredits kursliste:
5% effektiv rente efter skat: 4,81
6% effektiv rente efter skat: 4,89Så kan trække skatteeffekten ud, men det flytter lånene nogenlunde proportionalt, så forskellen i effektiv rente, og dermed ydelse mellem de to lån stadig er under 0,15%.
Det får du ingen vedligeholdelse for.
Desuden påvirker det også salgspotentialet negativt at hovedstolen (restgælden) bliver større ved den dårlige kurs. Når folk går i banken og skal låne til andelsboligen, så ser banken på hovedstolen.
Det er også ret ligegyldigt om låneydelsen bliver 0,15 eller 0,5% højere her og nu.
Det er en dum og kortsigtet tankegang, som er ødelæggende for en andelsboligforening.
Hvis du optager et 5%-lån til kurs 89 og der om 3-4 år åbnes for et 4%-lån tæt på kurs 100, så kan du let konvertere om fra et 6 eller 7% lån, som er optaget tæt på kurs 100, mens du ikke kan udnytte den billige finansiering, når du som udgangspunkt skal tage et kurstab på 11% fra 5’eren.
Hvis du endelig vil tænke kortsigtet, så tag et 1-årigt flekslån.
Hej General
Forstår ikke, hvorfor du sammenligner ydelser efter skat!
I en andelsboligforening kan renterne jo ikke modregnes, og derfor gælder det om, at finde det billigst mulige lån. Et kurstab gør derfor heller ikke helt så ondt, hvis bare ydelsen pr. udbetalt krone er lavere over hele lånets løbetid.Andelsboligforeningen bør nok overveje 10-årige stående lån, så huslejen kan blive minimal.
Bemærk for øvrigt ved køb af en nyere andelsbolig, at der skal være nedslag for slid på køkken og bad, medmindre der er monteret helt nyt (ikke sandsynligt), da andelsværdien jo er baseret på hvordan lejligheden så ud som ny, med nye hvidevarer, nyt sanitet og nye elementer. Værdien af disse bør afskrives over 10 år for hvidevarerne, og 20 år for bad og køkken.
Jep,
Sammenligningen efter skat skyldes at tallet ikke er opgivet før skat på totalkredits hjemmeside. Derfor nøjes med at konstatere, at forskellen i effektiv rente mellem lånene ikke vil være ret meget større før skat.
Dette her er vist årets selvmodsigelse af Generalen, da det jo er en kortsigtet tankegang at optage et 7% lån i håb om et snarligt rentefald og en ny låneomlægning.
Det er disse kortsigtede betragtninger og jagten på hurtige gevinster, der kan ødelægge en andelsboligforening. Ikke langsigtet billig finansiering.Ser man derimod langsigtet på spørgsmålet om lånevalg, vil andelsboligforeningen samlet set over 30 år spare 5.620.000 kroner på renter, bidrag OG AFDRAG (det vil sige inklusive det stupide kurstab), ved at vælge 5% lånet fremfor 7% lånet.
Man skulle næsten tro at Generalen er en bankmand med øje for gode potentielle forretninger.
Jeg kan hurtigt sætte tallene ind i mit regneark, og konstatere din besparelse på 5 mio, er helt ude i skoven. Jeg ved ikke hvordan du har fået dig regnet frem til det.
Den difference finder du aldrig mellem et 5% og et 6% 30-årigt lån, som var hvad vi diskuterede ovenfor.
Derudover, hvordan vil du forklare at var er smart at sidde med et 5%-lån optaget til katastrofekursen 89, når du om 4 år kan få et 4% lån til kurs 97. Til den tid må du så bare konstatere, at du har lavet en dårlig deal.
I øvrigt må du jo så realisere hele kurstabet om 10 år, når den afdragsfrie periode udløber, og du skal til at afdrage på lånet.
Stort et hvilket som helst lån er bedre end et 5%-lån i øjeblikket, så jeg ved ikke… du må have drukket af natpotten!
Så lad os tage den.
Tallene stammer ganskevist fra et lån med 10 års afdragsfrihed, men jeg går ud fra afvigelsen er yderst begrænset hvis vi antager 30 års afdragsfrihed, hvad en andelsboligforening vel godt kan:
30-årigt afdragsfrit fastforrentet lån:
6% kurs 95,15
5% kurs 87,40Hovedstol m. 6% lån: 27.459.954
Hovedstol m. 5% lån: 25.223.332
Difference: 2.236.623Årlig ydelse inkl. 0,5% i bidrag:
5% lån: 1.510.297
6% lån: 1.639.517
Besparelse v. 5% lån: 129.219 krBesparelse over 30 år: 3.876.572 kr
Besparelse efter hovedstolen er indfriet efter 30 år:
3.876.572 – 2.236.623 = 1.639.949 kr
Punkt 1:
Dette ligger meget langt fra de 5,6 mio. du taler om, og det vil det også gøre selv om man forrenter besparelsen via en annuitetsopsparing.Punkt 2:
Det svarer blot til 54.665 kr pr år eller 4.555 kr pr måned.
Dette svarer igen til 96,92 kr pr lejlighed pr måned.
Det er ingenting.Punkt 3:
I samme periode risikerer du renten falder voldsomt, hvormed du fx kunne have taget et 4% fastforrentet lån.
Hvis det sker efter 4 år, har du mistet 1,6 mio ved manøvren i stedet for at have sparet dette beløb.Punkt 4:
Når en andelsbolig skal sælges så er fællesgælden 2,2 mio højere svarende til 47.600 kr pr lejlighed.
Dette tæller også i forhold til hvilken pris andelsboligen kan opnå i handel.
Det kan godt være køberne fokuserer på den månedlige husleje, men bankerne fokuserer i høj grad på andelsboligens købspris + andelen af fællesgælden.
Når der er mere fællesgæld, kan en potentiel boligkøber derfor låne mindre.Alt i alt:
Jeg synes ikke du har argumenterne i orden.
Det er en stor fordel at blive enige om, hvad diskussionen går på.
Ja, så afgjort.
Min kommentar om at det var og er en dårlig ide at tage 5’eren til kurs 89 var ud fra alternativet, nemlig at 6’eren er i kurs 95.
Herudover, er det et rigtig ærgeligt at skulle hjemtage lån lige nu, hvor der er et historisk stort spænd mellem realkreditrenten og de 10-årige statsobligationer. Alt indikerer ganske betydelige rentefald indenfor de næste 2 år.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.