Køb af andelslejlighed
-
Indlæg -
Jeg står i den situation, hvor jeg er meget tæt på at skrive under på køb af en andelslejlighed. Jeg er førstegangskøber og skal låne alle pengene til andelsbeviset som er på godt 1 mio. Jeg har fået en rente hos Arbejdernes Landsbank, der hedder 6,35%.
Lejligheden er på 73 kvm. og ligger på Vesterbro. Den månedlige boligafgift ligger på 3200 inklusiv vand, varme, internet og tv. Med lån og boligafgift (og fradrag) vil jeg altså komme til at sidde med omkring de samme udgifter, som hvis jeg skulle leje en tilsvarende lejlighed.
Andelsforeningen er af ældre dato, og andelskronen er regnet ud efter en reguleret egenkapital som er lavet på baggrund af en valuar vurdering af ejendommens værdi.
Ejendommen er vurderet til 335.000.000 (december 2007) og der er en restgæld på 140.000.000, hvoraf ca. halvdelen er i en 4% fastforrentet 30 års lån. Foreningen har en relativ lille egenkapital på ca. 10 mio., men til gengæld er der inden for de sidste år både lavet tag, udbygning til badeværelser, samt ny gårdhave.
For eventuelt interesserede kan man se regnskabet her:
http://www.nycarlsberg.dk/images/stories/periodicals/2007_aarsregnskaber_R2006-R2007.pdfNu har samtlige medier i dag kørt med nyheder omkring andelslejligheder i frit fald, hvilket jo gør, at man bliver lidt nervøs her, hvor man er meget tæt på at skrive under. Nu går artiklerne og historierne jo primært på nye andelsforeninger og andelslejligheder, der er justeret op efter den offentlige vurdering, hvilket jo ikke er tilfældet i den pågældende andelsforening, hvor jeg påtænker at købe.
Alligevel vil jeg meget gerne høre, hvad i vil vurdere risikoen er ved at købe en sådan andel? Jeg regner ikke med at få afslag i prisen, da der også var andre potentielle købere, så hvis andelsværdien falder, vil jeg naturligvis miste de penge, men er der andre ting, jeg skal være opmærksom på ved købet, og ser i andre risici. Jeg vil sagtens kunne acceptere et mindre tab, men jeg vil selvfølgelig nødig stå i en situation, hvor man lige pludselig har tabt 3-400.000 e.l.
Alle kommentarer er meget velkomne
Risikoen er meget meget høj.
Det vil føre for vidt at gå ind i en dybere argumentation her, men det grundlæggende problem er at udbuddet af andelsboliger eksploderer i øjeblikket, mens det samtidig er blevet ca. 30% billigere at købe en ejerlejlighed på Vesterbro.
Der er ved at opstå en meget negativ psykologi (markedsstemning) omkring andelsboligmarkedet, som berettiget eller uberettiget kan drive priserne i både solide og mindre velkonsoliderede andelsboligforeninger ned. Folk kan simpelthen ikke skelne, og går derfor i en stor bue udenom andelsboligerne.
Alt i alt: Indikation på et decideret kollaps på andelsboligmarkedet!
Hej General Prier
Mange tak for dit svar, selvom det selvfølgelig ikke lige var det svar, jeg havde håbet på. Det får mig i hvert fald lige til at overveje en ekstra gang, om jeg skal købe eller ej.
Nu har jeg kigget lidt videre rundt på sitet på nogle af de gamle tråde, og der skriver du for omkring 10 dage siden til en anden bruger, at du er overbevist om, at der ikke vil ske noget med de gode og sunde foreninger, selvom de ligger i København. Er der sket noget markant i den mellemliggende periode udover dagens “dårlige" historier om andelslejligheder, der har fået dig til at skifte holdnig på det punkt?
Kan du øvrigt uddybe lidt, hvad du mener med kollaps på andelsmarkedet?
Nej, der er i princippet ikke forandret noget på 10 dage.
Gode sunde foreninger går man nok aldrig helt galt af.
Ved “sunde foreninger" forstår jeg foreninger med lav restgæld, helst fastforrentede lån, hvor summen af købsprisen + lejlighedens andel af fællesgælden ligger på højest 75% af prisen på tilsvarende ejerlejligheder.
Disse foreninger vil være forholdsvis modstandsdygtige overfor rente- og prisudvikling.
Men, og der er et men. Psykologien er et nyt aspekt, der kommer op nu. Hvis der bliver et generelt negativt fokus i medierne på at andelsboliger er overvurderede, og folk har vanskeligt med at skelne mellem ABF’erne, så vil det medvirke til at skræmme folk væk fra også de sunde foreninger, så man på kort sigt kan opleve, at prisen drives ned under det langsigtede ligevægtsniveau på markedet.
Det betyder du nu udover “behovsvurderingen" og prisfastsættelsen her og nu også skal forholde dig kritisk til “timingsperspektivet" i din boliginvestering. Skal det være nu, hvor usikkerheden om værdiansættelsen af andelsboliger er meget høj, eller bør du vente 12-24 måneder med din investeringsbeslutning?
Jeg vil også kraftigt fraråde at købe nu, med mindre det er strengt nødvendigt.
Men min kommentar går på dit spørgsmål om en valuarvurdering er mere sikker end den offentlige vurdering, og her må man sige nej. Der er mange eksempler på valuarvurderinger er skudt langt over mål og dermed følger en stor risiko for tab. Både den offentlige vurdering og visse valuarvurderinger er helt ude af trit med virkeligheden. De færreste andelsforeninger beder jo om en ny realistisk valuarvurdering når markedet falder eller kollapser.
Konklusionen er: Hold jer fra andelsboliger med mindre i er sikre på værdi, lån etc., for andelsboliger skjuler markedskræfterne (offentlige og private(valuar) vurderinger vil altid være upræcise i forhold til markedet), og derfor er det svært at kende den reele værdi af en andelsbolig. Derfor vil psykologi også spille mere ind på det marked.
Har banken ikke rådgivet dig om foreningens økonomi og sammenlignet de samlede ydelser (boligafgift og lån) med tilsvarende ejerboliger?
Det ville jeg selv have gjort.
General Prier
Tak for dit svar.
Jeg er ret enig i din analyse og er også lidt træt af de her dommedags-kampagner kører over andelslejligheder nu her. Men, det skal dog siges, at det ikke er første gang lignende mediehistorier er kørt, og jeg ved ikke, om det er noget, der får de helt store langtidsvirkninger. I forhold til de sunde foreninger vil det vel højest betyde, at folk på kort sigt har sværere ved at komme af med deres lejligheder og muligvis bliver nødt til at sælge til under andelsværdien. Derfor kunne der selvfølgelig være et rationale i at vente lidt, og se om man kan få en tilsvarende andelslejlighed til en lavere pris.
@Jesperh
Jeg er som sådan enig i, at valuarvurderinger ikke giver nogen sikkerhed i sig selv på, at man ikke har sat andelskronen for højt. I det pågældende tilfælde har man dog sat en kvm-pris på ca. 22.000, hvilket er næsten halvdelen af tilsvarende offentlige vurderinger for det samme område (og også er langt under, hvad tilsvarende lejligheder bliver solgt til på markedet pt.). Andre andelslejligheder på Vesterbro, hvor andelskronen er justeret op til den offentlig vurdering har da også ofte en andelsværdi, der ligger på omkring det dobbelte.Til sidst skal det siges, at grunden til, jeg gerne vil købe lejligheden jo primært er, at jeg gerne vil bo der, og jeg synes, at jeg får god værdi for min investering. Dvs., at jeg får en lejlighed, jeg ikke vil kunne komme i nærheden af på det normale ejerlejlighedsmarked, og som det vil koste det samme at sidde i som lejelejlighed. Igen er det naturligvis timingen i købet(som General Prier også påpeger), der kan være det åbne spørgsmål.
@ Repo
Banken kender andelsforeningen rigtig godt, og havde ingen problemer med at låne til den, da de mente det var en rigtig sund og veldreven andelsforening. De har ikke sammenlignet med, hvad jeg ville komme til at sidde for i en tilsvarende ejerlejlighed. Det har jeg dog selv gjort, og jeg kan se, at en tilsvarende lejlighed på Vesterbro stadig koster over 2 mio., så det ville være væsentligt dyrere. Den pågældende andelslejlighed svarer vel til at sidde i en ejerlejlighed til 1.4 – 1.5 mio. i udgifer, og til den pris får man altså stadig ikke meget ejerlejlighed til på Vesterbro.
22.000 pr. kvm. lyder som en fornuftig vurdering, men det afhænger selvfølgelig af stand og beliggenhed. Den kan sagtens være tale om en relativ sund forening son General Prier skriver.
Jeg ville dog personligt aldrig selv købe en andelsboligforening pga. konstruktion. Det er første gang i danmarkshistorien andelsboliger er kommet så højt op og nu skal markedet så ned igen. – Og hvis hele andelsboligforeninger går konkurs (Hvis flere lejligheder ikke kan sælges overhovedet), så kan man komme til at hænge på en kæmpe gæld meget større end gælden i ens egen lejlighed. (worst case scenario).
Tilsidst du skriver halvdelen af gælden er fastforrentet, hvad med den anden halvdel?
Nedenstående artikel er fra Jyllands Posten (epn.dk) den 250508:
Hvad der lød som en god handel, er endt som et økonomisk mareridt for en andelsboligforening i indre København.
Formentlig som den første andelsforening i landet er A/B Bartholinsgade røget på tvangsauktion, efter gælden steg andelshaverne over hovedet. Nu sagsøger de sælgeren for at sælge andelene for dyrt videre.
– Flere væsentlig dyre lån var udeladt i budgettet. Og sælger reagerede ikke på de breve, vi sendte, som et forsøg på forhandling, siger andelsboligforeningens advokat Henrik Qwist.
Ud over sælgeren har næstformand i A/B Bartholinsgade 13, Ronny Basile, også valgt at sagsøge den advokat, som skulle rådgive i forbindelse med salget.
Allerede i juli 2007 kom de første tvangsauktioner med andelshavere som kom i klemme, fordi de havde udnyttet de nye muligheder for at optage lån i andelsboliger med udgangspunkt i de mange opskrivninger af andelskronen efter tårnhøje vurderinger fra Skat i 2006. Vurderinger der sjældent holder, når lejligheden skal sælger.
Men det menes at være første gang, at en hel andelsboligforening må kaste nøglen under auktionshammeren.
@ Jesperh
Mht. stand og beliggenhed har alle er bygningen generelt i god stand. Der er som nævnt lagt nyt tag, lavet tilbygninger til badeværelse til alle lejligheder, samt lige anlagt en ny gårdhave. Derudover ligger lejligheden et sted på Vesterbro, hvor der inden for de næste år er planlagt flere byfornyelsesprojekter i området. Som nævnt, vil jeg vurdere, at en tilsvarende ejerlejlighed i hvert fald vil ligge på den anden side af de to millioner.
Faren for konkurs vil jeg vurdere til meget lille, da foreningen har en friværdi på 210 mio. Hvis folk ikke kan komme af med deres lejligheder (hvilket ikke har været tilfældet indtil videre) må de jo bare sælge deres lejlighed til under andelsværdien.
Den samlede restgæld var som nævnt på 135 mio., og det vil være til afbetaling heraf, jeg vil betale de ca. 2700, som boligafgiften ligger på. Af de 135 mio. er de 40 mio. i et rentetilpasningslån. Det er naturligvis ikke helt optimalt, men selv hvis renten steg markant vil det ikke betyde det store for den enkelte, da det er en ret stor andelsforening og merudgiften derfor vil være delt ud på mange beboere.
@ Gummisko
Uden at have kendskab til den pågældende andelsforening, er jeg næsten overbevist om, at der er tale om en nyere andelsforening. Her er det klart, at man kan komme i problemer, hvis gælden pludselig er højere end værdien af ejendommen. Et sådan scenarie mener jeg dog ikke er realistisk for veletablerede andelsforeninger, hvor det meste af gælden allerede er betalt af.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.